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根据女性消费支出比例大小顺序排列，本项目所经营的商品应包括以下几个种类：各类品牌或个性化服装、化妆品和护肤品、鞋类皮具、手表和各式类饰物、香水香薰系列、保健品和健康食品、手工艺品及摆设品等。为跟上潮流的发展，切合女性爱美的天性，本项目还需要提供各项美容及形象设计服务，以及符合目标消费客户偏好的餐饮食品。
2.5 目标商户定位
? 核心商户：代理服装、皮具、化妆品、饰品等各种品牌优质商品的个体经营者及品
牌加盟者。
? 各类知名的品牌专营连锁店
? 经营服装、皮具、化妆品、饰品等零售业务的个体经营者。 ? 提供美容美体或形象设计服务的机构和加盟者。 ? 鲜果汁及茶类饮品、雪糕、寿司等特色餐饮业。
2.6 价格定位
根据初步的市场调查，针对个体经营者，本项目的租价定位可大致维持在原有水平，即首层每月450元/平方米，二层每月250元/平方米。但针对品牌经营者，发展商必须进行一定程度的让利才能吸引其进驻，从而提高项目的经营档次。
关于三层商场，应根据市场调查的数据及市场接受度的考虑决定其经营方式，如仍采取分割出租的形式，租金水平可达每月150元/平方米。如出租给高档品牌商家作为折价场以吸引消费者，则租金仅能维持在50元/平方米左右。
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3 商铺重组建议及初步招商推广方案
3.1 商铺重组工作要点
综合上文所述，由于项目具有各种劣势，造成商场开业以来经营状况不佳，不引人注意的情况，因此必须进行定位的巩固和商户重组工作。但由于项目首二层商铺大部分已租出，商户的调整难度较大，因此本项目的策划重组只能逐步进行，这是一项长期的工作。
具体包括以下几个方面的工作：
? 根据项目的发展定位和商品、服务种类划分功能分区，逐步将商户调入适当的功能
区中。
? 根据商户的需要并达到吸引人流的目的，调整部分商铺的面积间隔和出入口位置。 ? 根据项目的目标商户和商品定位，筛选出不符合定位的商户和商品。 ? 根据商场经营档次定位，引入符合项目定位、具有一定档次的目标商户。 ? 引入无油烟的餐饮业，如雪糕屋、鲜果汁或奶类饮品等，起吸引人流的作用。
3.2 推广手段
项目的推广包括引导原有商户根据项目的发展定位及功能分布进行调整、吸引新租客以及吸引消费人流三方面。主要采用以下几种方式：
? 采用协商与减租、免租相结合的方式引导原有商户向划分好的功能分区转移，使项
目功能分布合理。
? 采用各式促销手法，如免租进场、低租金，高递增等方式吸引商户进场经营，使商
场出租率上升。
? 展销推广活动与进行上门直销并举，充分利用我司掌握的客户网络，引入品牌目标
商户。
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4 策划招商工作内容
由于本项目大部分的招商工作已完成，因此，我司能提供的服务重点在将项目重新包装及整改方面，使其符合市场要求和项目定位。另外我司可利用本身的客户网络，为项目引入品牌商户和特色餐饮业和各式服务机构，辅助发展商进行商户补充及调整。这是一项长期的工作，发展商应成立物业经营管理中心，进行长期的调整及实现商场定位的巩固。
我司将会提供统筹通盘的项目服务，并不仅限于招商这一个环节，针对本项目，目前最重要的是进行广泛的市场检查，根据项目自身的特点制订项目重新包装及逐步调整的整体方案。因为，只有制定出具体可行的策划方案，对项目进行精心的包装，研究出各功能区域最佳组合方式，将本项目完整统一地推向市场，才可以在短时间内，建立知名度，实现经营效益。唯为如此，才可以发掘出本项目最大的优势，尽大可能地规避与改良本项目的劣势，使本项目在同区商业市场中脱颖而出，而不会出现一个散乱的组织和模糊的概念，令商家无所适从。
4.1 策划招商工作的依据
我司将在有充足市场数据支持的基础上，结合项目的优势，在具体操作之前，提交一份详尽的策划报告，作为项目重组及招商的整体方案及工作依据。具体包括以下内容：
? 商业区位研究
目标：通过对项目所在区域的人口和消费力构成、商业经营环境、交通状况等区位条件的调查和分析，对项目所能发挥的商业价值潜力进行研判。
? 市场研究
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目标： ? ?
进行区域商业市场的分析、寻找商业经营档次与模式的市场空隙；
对区域内各类型、各档次商场的经营特点进行对比分析，从而为确定项目的定位寻找依据； ? ? 项目定位
目标：结合市场研究（缺口分析）和项目软硬件分析的结论，对项目竞争力进行分析，并形成项目自身发展的模式。制定项目的发展定位、形象定位和功能定位，确定项目的目标客户群和目标消费群。
? 商户重组及招商策略制定
目标：制定符合项目定位的商户重组和招商推广方案： ? ? ? ? ? ? ?
? 物业长期经营管理的建议
目标：就各方面内容得出综合性意见及建议，提出在招商和经营过程中将会出现的，以及今后发展应当关注的问题及相应解决措施。
商户重组的方案的制定
商户重组及功能划分工作时间表的制定 招商策略的制定
价格定位和定价策略的制定 招商推广计划与工作时间表的制定 广告策略和主题的制定 项目形象包装方案的制定
对目标客户进行调查访问，为市场定位结论的可行性提供支持。
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4.2 招商工作内容
我司提供的招商服务内容包括：
? 具体制定招商推广时间表、价格定位，并与广告公司共同制定媒介计划和费用
预算。
? 监督设计及印制项目的宣传资料和其他有关招商所需之资料文件，包括招商手
册、招商单张、认租书及其它宣传品。
? 结合广告宣传，从我司的客户资源中筛选出符合项目定位的知名商家，进行上
门直销、联系跟进等招商工作。 ? 总结分析招商情况及完善招商建议。
? 制定客户档案及进行招商工作会议，进行系统的招商人员培训。
5 合作形式及收费方案
我司希望充分发挥公司各专业协作的系统性，运用为市内外多家大型商场策划、招商及管理的经验及众多的客户资源，以独家代理的形式与发展商合作，进行本项目的策划和招商工作。
? 代理期限以正式签署“独家策划招商代理委托书”之日起半年，在此期间完成本项
目总体策划报告，辅助发展商进行商户重组工作，并完成未招商面积的70%以上。 ? 我司建议在签定策划代理委托合同后，先收取策划顾问费用人民币拾万元整。该笔
款项包括策划报告及各项顾问服务的收费。
? 在招商代理过程中，由于存在短期租约或免租进场的促销情况，该部分的收费包括
在上述顾问收费内。
? 如经我司成功租出本商场内任何商铺单元，且租约在一年以上，我司将按相当于租
赁合约内首月租金的100%的比例收取招商代理服务费用。
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