山东财经大学燕山学院学士学位论文
目 录
一、我国个人住房抵押贷款风险管理概念界定 ........................................... 1 （一） 我国个人住房抵押贷款概述 .................................................... 1 （二）我国个人住房抵押贷款风险管理概述 ............................................. 1 二、我国个人住房抵押贷款主要面临的风险 ............................................. 2 （一）信用风险 ..................................................................... 2 （二）流动性风险 ................................................................... 3 （三）抵押物风险 ................................................................... 3 （四）利率风险 ..................................................................... 4 （五）制度性风险 ................................................................... 4 （六）市场政策风险 ................................................................. 4 三、我国个人住房抵押贷款风险成因 ................................................... 5 （一）我国个人抵押贷款风险的内部成因分析 ........................................... 5 （二）我国个人抵押贷款风险的外部成因分析 ........................................... 5 （三）银行内控因素分析 ............................................................. 5 四、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施 ............................................. 6 （一）提前偿付风险的防范 ........................................................... 6 （二） 信用风险的防范与管理 ........................................................ 6 1.建立个人信用制度，控制借款人违约风险 ............................................. 7 2.银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞 ........................................... 7 3.实施个人住房抵押贷款证券化 ....................................................... 7 （三）客观风险因素的对策研究 ....................................................... 7 1.健全房地产金融的法律、法规体系 ................................................... 8 2.大力发展商业性住房抵押贷款保险 ................................................... 8 3.建立政府住房抵押贷款担保制度 ..................................................... 8 结束语 ............................................................................. 8 参考文献 ........................................................................... 9
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一、我国个人住房抵押贷款风险管理概念界定
要想对任何研究方法、过程、结论进行解读、理解并产生共鸣，必须要建立对同一概念的相同理解。因而在本文的理论研究分析之前，本文就几个重要概念做出界定。 （一）我国个人住房抵押贷款概述 抵押贷款（mortgage）英文原意是“呆滞的抵押物”，意思是抵押物在抵押期间是不能流动的。其中，“mort”来源于法语，意思是“停滞的”，“gage”是指“抵押”或“抵押物”。我国个人住房抵押贷款是贷款人向个人发放的住房贷款，一般以所购置的住房作抵押，因此通常称为个人住房抵押贷款。完整的表述，我国个人住房抵押贷款是指由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房作为抵押，按照固定或浮动的利率计息，在较长时间内还本付息的贷款。以中国工商银行发放的个人住房抵押贷款为例，包括个人购置住房贷款、个人二手住房贷款、个人住房装修贷款、个人住房家居贷款、个人住房按揭贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、个人商业用房贷款和个人自建住房贷款等业务品种。 （二）我国个人住房抵押贷款风险管理概述 我国个人住房抵押贷款与其他消费贷款相比期限长、投放量大且比较集中，是金融机构增长最快的贷款种类，也是金融机构最具风险的贷款形式（见图1-1）。比如20世纪90年代初未履约的房地产贷款几乎占美国银行不良资产的一半，导致上千家银行倒闭；比如2007年年初开始的美国次级抵押风波导致多家金融机构发生财务危机等都反映了个人住房抵押贷款的风险性。因此，防范风险对个人住房抵押贷款管理非常重要。 矛盾处理不当，造成的风险会引发严重的金融动荡， 危机国民经济的健康发展 住房贷款资金来源 资金来源小 住房贷款资金投放 资金投放量大 资金来源分散 资金投放集中 资金来源短期 资金投放长期 图1-1 个人住房抵押贷款资金来源和投放之间的矛盾 我国个人住房抵押贷款风险管理师要求对影响个人住房抵押贷款预期收益不确定性的各项要素进行分析、识别，并加以量化；根据市场监管要求，在对风险给予充分披露的同时，通过政策、流程管理和限额控制制约损失发生的数量并强化收益，运用拨备和资本对可预见损失和不可预见损失加以防范； 1
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最终利用可能的损失调整得到的收益，给经营者和投资者一个实实在在的收益回报。所以，现代我国商业银行个人住房抵押贷款风险管理分析的最终目的就是要达到风险平衡，即损失和收益平衡。
二、我国个人住房抵押贷款主要面临的风险
截止2011年末，我国四大国有商业银行不良贷款率为0.96%，不良贷款余额总计人民币4279亿元，较年初减少了57亿元；四大国有商业银行的个人住房抵押贷款不良率仅为1.5%左右，农行最高，稍稍高于2%。从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷款品种和“优质资产”之一。但是“优质资产”只是一个相对的概念，我国个人住房抵押贷款潜在风险同样不容忽视，究其原因，主要有以下几个方面：
一是虽然从当前看我国个人住房抵押贷款与其他贷款相比风险较低，但我国个人住房抵押贷款一般期限较长，风险暴露需要一个过程。根据国际经验，个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷款后的3—8年中逐步暴露出来的。当前我国个人住房抵押贷款余额中大部分是2002年以后发放的，目前只有小部分进入暴露期。
二是国内个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正的考验，即房价的下跌。从国际房地产市场发展的历程来看，房地产市场具有周期性是不争的事实，一旦国内房地产市场出现调整或震荡，房价出现波动，银行的信贷资产质量就会恶化，所谓“优质资产”将迅速转化为“不良资产”。
三是近几年国内银行在向零售银行转型的过程中，个别银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，贷前审查流于形式，贷中向客户提供不合理的便利，贷后疏于跟踪管理，从而为不良个人住房抵押贷款增长埋下隐患。
四是我国个人住房抵押贷款不良额已呈攀升趋势。数据显示，在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2011年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有6%左右，到2012年初，平均不良率上升到8%，个人住房抵押贷款质量下滑趋势较明显，连续3个月以上违约的房贷客户已超万人。
因此，现阶段应加强对个人住房抵押贷款风险管理的分析。在进行风险管理分析之前，理清国内银行所面临的风险类型显得尤为必要，本文根据我国个人住房抵押贷款的特点，将国内银行开展个人住房抵押贷款业务所面临的风险做一下分类。
（一）信用风险
信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。因为个人住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，这种潜在的信用风险随时都可能触发，从而造成违约行为。 我国个人住房抵押贷款中的信用风险一般有以下几种形式：
（1）理性违约。理性违约是借款人的主动违约行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。理性违约又可以分为两类：
一是矛盾激化型理性违约。这种类型的违约通常为客户与非银行主体的矛盾所致，在我国，房地产建造、销售以及使用过程涉及到多方主体，从开发商完成基础工程、到销售中介代理销售、到在房地产政府部门获得预售许可证、到银行提供贷款服务、到开发商提供反担保并获得贷款、到物业管理公司接管物业、最后到业主入住，按期偿还贷款。还贷之前的任何环节都可能引发业主与各方矛盾，业主在解决矛盾时，最有可能会采取的方式就是停止还贷。
二是恶意拖欠型理性违约。这类客户通常是对个人住房抵押贷款制度比较了解的客户，例如一些投资型客户，造成恶意拖欠的根本原因是由于目前中国缺乏个人破产制度，抵押贷款这种购房方式在中国刚出现时，购房者大都能按期还贷，但当购房者意识到反担保的贷款方式是由开发商承担责任，个人拖
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欠银行贷款并不会受到严厉的处罚后，违约现象就开始出现。而投资型客户购买住房的目的主要用于长期持有获取租金或短期内抛售套现赚取升值价差，投资都是有风险的，经济形势的变化，宏观政策的调整都有可能造成投资风险，一旦投资目的没有达到，就有可能恶意拖欠贷款。
（2）被迫违约。被迫违约是指借款人的被动行为，是指借款人在购买住房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法按规定继续向银行还本付息的行为。失业、发生意外、教育支出增加、医疗支出增加、贷款利率上升、资本市场震荡等，都会使借款人因支付能力下降而无力继续偿还贷款本息。 （二）流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房抵押贷款债权不能及时足额变现而丧失金融市场上更为有利的投资机会，增加机会成本而遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。
我国个人住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性的，而个人住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的个人住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。
流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。因为购房者的个人收入是还款的保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者有着良好的收入，旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的个人住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风险，同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的个人住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。
（三）抵押物风险
我国个人住房抵押贷款属于担保贷款，但住房作为贷款的担保物，银行的第二还款来源也存在着如下风险。
（1）抵押物处置风险。一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。我国住房二级市场处于起步阶段，相关交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现渠道窄、成本高，银行不能顺利、足额、合法变现，从而遭受抵押物处置风险。
（2）抵押物价格风险。抵押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押物价格市场风险是指抵押物因房地产市场不景气、房屋自然磨损和周围经济、交通环境发生变化而导致抵押房屋市场价格下跌可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息的风险。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险。此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款等行为，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。
（四）利率风险
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利率风险是指金融市场利率波动导致存贷利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：
（1）“不匹配”风险。贷款的长期性和短期性，如贷款利率皆为固定利率，则当利率上升时，短期内存款利率上升而贷款利率不变，银行受损；如存款利率为固定利率，而贷款利率为浮动利率，则当利率下降时，银行资金成本不变，而受益减少，银行业也将遭受损失。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。
（2）由利率引发的提前还款风险。利率急剧上升时，采用浮动利率借款的借款人有可能提前还贷，使银行增加重新调整资产组合的成本。利率下降时，采用固定利率的个人住房抵押贷款客户有可能提前还贷，使银行的高利息预期无法实现。
个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，一定市场收益的损失在所难免。
（五）制度性风险
制度性风险是指由于我国个人住房抵押贷款领域相关制度、法律体系的缺失而导致的风险，具体有两类。
（1）个人信用体系缺失。我国目前个人征信体系尚未建立，对借款人的资信状况难以准确把握，这是当前个人住房贷款发展中面临的一个难题。由于没有建立起联合征信的个人信用体系，使银行难以方便准确的获知借款人个人所得、非货币性收入以及借款人是否用同一抵押物在多家银行贷款等情况，对个人资信状况较难准确把握。对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，尤其是作为贷款申请重要材料之一的个人收入证明，不同的单位、不同的申请者，出于不同目的，其开出的收入证明有时候并不反映其真实的收入水平。仅仅凭借借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现。有无违法记录，有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询，导致银行和客户之间的信息不对称。银行对贷款申请人所提交的证明材料均缺乏有效的鉴别手段，因此难以确保个人住房贷款资金的安全。
（2）法律制度不健全。对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件。
（六）市场政策性风险
政策性风险主要表现在三个方面。一是住房金融部分承担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差额。这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的
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