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同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。
三、我国个人住房抵押贷款风险成因
在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是由于个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国个人住房抵押贷款风险形成有下列四大因素。
（一）我国个人抵押贷款风险的内部成因分析
（1）信息不对称。是指在经济行为决策中，经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说，这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力、还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下，在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括：借款人收入状况及其稳定性、流动资产状况、负债状况、历史信用状况、抵押住宅产权、抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。
（2）逆向选择。是指在个人住房贷款市场上，由于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称，造成贷款银行被迫选择信用状况较差的借款人。借款人知悉自己的资信状况，而银行由于种种原因难以核实其资信状况的真实性，因此在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。
（3）道德风险。是合同发生后交易双方的信息不对称所引起，即贷款合同发生后，银行无法随时掌握借款人的经济条件的变化，无法观察到借款人的行为，借款人有可能出现违约问题。
（二）我国个人抵押贷款风险的外部成因分析
（1）个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失。个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入经济生活，个人守信意识不强，对信用较差的个人缺乏惩罚措施。在这种情形下，发放贷款势必会承担较大的不确定因素带来的违约风险。借款人违约行为的发生将给贷款银行造成直接的经济损失。违约风险产生的直接根源在于借款人的信用缺失以及相关制度的不完善。
（2）相关制度和法律法规不健全。现阶段我国尚无个人住房贷款专项法律，而现有的《担保法》、《票据法》等都是针对生产性贷款而制定的，在影响个人住房贷款的金融法律体系中很多尚未涉及到此方面。银行力图通过采用质押、抵押和保证等风险缓释措施来降低最终违约损失率，个人业务的抵押物尤其是住房，多数涉及个人的生活，即使借款人违约，要真正地执行也是困难重重。
（3）个人住房贷款安全保障制度尚未建立。个人住房贷款作为推动经济发展的启动器，已经让大多数居民接受，但我国还缺乏政府和商业的保障制度。首先没有政府机构提供保险和保证的制度，这使许多中低收入的家庭运用个人住房贷款得不到必要的保障，银行的个人住房贷款风险也不能有效地被转移和分担。其次商业保险品种匾乏，例如，银行为规避风险，要求借款人在商业保险公司办理相应的个人住房保险业务。
（三）银行内控因素分析
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目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一的产业金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。一是长期以来，我国商业银行内部控制机制管理不严、监督机制不健全；二是我国金融监管部门的监管机制不严格、监管不力；三是缺乏行业自律组织，使商业银行不从提高服务质量入手，而是采取恶性竞争的形式来抢夺市场份额；四是银行业务人员素质较低，对借款人审核及贷后管理的过程缺失，甚至为了达到个人业绩目标，协助借款人隐瞒或提供虚假信息。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。
四、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施
由于我国个人住房抵押贷款资金量大、偿还期长，因而，在住房抵押贷款市场上金融机构要承受多种系统风险和非系统风险。银行可通过各种金融工具分散面临的非系统风险，而对于系统风险，仅靠银行自身努力是难以有效防范的，因此，从国家制度环境建设的角度入手，建立我国的个人信用制度，完善住房抵押保险制度，积极推进住房抵押贷款证券化是从根本上防范我国个人住房抵押贷款的重要举措。
（一）提前偿付风险的防范
我国个人住房抵押贷款对住房抵押贷款提前偿付风险的防范和管理，主要从权利保护、模型建立和数据库建设三个方面招收。对贷款人权利的保护制度一般有三种，即提前偿付期锁住制度、提前偿付罚金制度和收益率维持制度。收益率维持与罚金具有相似之处，也是从维护贷款人利益的角度出发，要求借款人在提前还款时必须支付贷款人对是否提前偿付无差异为准。根据计划偿付额的未来值计算方法的不同，建立提前偿付模型，对现金流进行较为准确的预测，是管理提前偿付风险的有效途径。并且银行可以考虑实行浮动贷款利率和提前偿还罚息。
（1）人民银行应加快利率市场化进程，在利率浮动比率、贷款比例和期限安排上，给商业银行以更大的余地，以便更好地为客户服务，更好地防范风险。同时，应允许商业银行在办理住房抵押贷款业务中收取必要的手续费、服务费，以补偿商业银行信贷零售业务付出的成本。在住房抵押贷款利率方式安排上， 一般应采取浮动利率制，按年度调整一次，从而减少银行利率风险。
（2）对贷款期限长、利率风险大的住房贷款尽快实行固定利率和浮动利率并行的利率制度。固定利率是指按照事先确定的利率计算全部贷款期内的全部利息，该利率不再做任何调整和改变。浮动利率是指在贷款合同有效期内，只规定最初一段时间内的利率，在合同到期后，就要根据事先约定的新利率计算方法，按照当时的市场利率重新确定下一阶段贷款利率，浮动利率包括一年期、三年期、五年期等不同期限。通过消费者对两种利率的自由选择，增加消费者的风险和收益意识，规范消费者和银行之间的行为方式和业务往来。
（3）实施提前还款罚息制。由于住房抵押贷款一般为长期贷款，利率变化将导致银行蒙受利率损失的可能。当利率下跌时，消费者会提前偿还固定利率的贷款，而以较低的利率举借新债，借新债还旧债，会导致银行丧失贷款收益，并给银行重新安排资金造成困难。为此，银行应收取高于预定利率的罚息，弥补信贷资产的损失。
（二）信用风险的防范与管理
信用风险的防范与管理是降低信息不对称的重要方面，信息透明度的建设可以全面的防范银行风险。目前我国信用建设还十分落后，是我国风险形成的主要方面，信用风险的防范与管理是个艰巨和长期的过程。
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1.建立个人信用制度，控制借款人违约风险
个人信用制度是指为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。
个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。第三，逐步建立和扩展个人基本账户制度。个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加强了对资金的监管和信息的反馈，又可以改变信息采集的被动局面，保证信贷双方的共有利益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良信用行为之后，不仅在银行的监控机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。这种负面评价对其择业、求职、提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。这就会促使使用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。
随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行，个人信用制度建设取得了一定进展，但这一制度建设毕竟刚刚起步，还没有形成相对完善的体系，从总体上推进我国个人信用制度建设，仍有许多问题有待解决。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史，形成了科学化、规范化、法制化的运行机制，为此，我们应该借鉴国外的成功经验，结合国内现实，建立起符合我国国情的个人信用制度。
2.银行自身完善风险管理机制，杜绝风险漏洞
主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度；对借款人进行严格的贷前审查；签定回购或债权转让条款；严格控制开发商贷款风险；坚持较高的资本充足率；强化不良资产处置等。
3.实施个人住房抵押贷款证券化
个人住房抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化，有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力，降低其流动性风险；同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”可有效的控制和减少利率风险和信用风险。
个人住房抵押贷款证券化在对银行的资产进行分解的同时，将由银行独自承担的风险进行分散和转移：即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动；将传统的由“借款人-金融中介机构-储蓄者” 形成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的信用链，从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。由于在证券市场上存在着大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性。因此，在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为系统性风险的可能性不大。由于住房抵押贷款具有稳定的现金流入、低违约率、贷款契约标准、易组合等特点，被认为是最适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相近的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发行住房抵押支持债券，实现债权转移风险证券化，银行利润来源由存贷款利息差变为手续费，提前还款的风险就转移给了投资者。
（三）客观风险因素的对策研究
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认真做好客观因素分析有助于找出我国个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系，而从客观层面对我国个人住房抵押贷款风向的影响因素进行研究，具有较强的实践价值，有助于商业银行进行风险分析时更加明细，便于进行针对性的调控措施。
1.健全房地产金融的法律、法规体系
完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。对于房地产金融的立法，第一要出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；第二要修改和完善“证券法”，以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度；第三要修改和完善“担保法”、“保险法”，完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法” 、“个人住房贷款一级审批操作规程” 、“个人住房贷款贷后管理办法” 和“个人住房贷款档案管理办法” 等一系列规章制度，以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度；第四要完善现有财产保险制度，增加住房抵押贷款保险的种类，降低贷款申请人负担。
2.大力发展商业性住房抵押贷款保险
我国的房地产金融要发展，必须建立起适合国情的房地产金融保险制度，以增加抵押物的担保能力，降低个人住房贷款风险。为此，第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构，政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜；第二要开发新险种。第三要鼓励借款人积极投保，对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人，商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。
3.建立政府住房抵押贷款担保制度
消费信贷与其他贷款不同，借款人是一个消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消费贷款时，用抵押、担保做还款保证显得十分必要。
住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比，政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力，体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展，减少住房金融风险，对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。政府担保制度的建立增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。总之，以政府强大信誉为后盾的担保机制，对住房金融一级市场的稳健发展将发挥着无可替代的作用。为此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展，担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等方面的调整。
结束语
个人住房的消费信贷关系到国家经济的各个领域，因此降低商业银行住房贷款的风险对促进国民经济持续健康发展起着只管重要的作用。本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素的分析和防范措施的总结得出以下结论：
第一，本文从我国的宏观经济状况，国家宏观政策，个人信用和银行内部因素中深刻的分析了我国个人住房抵押贷款风险的成因，通过对主观因素和客观因素的分析研究出解决问题的方法和措施。
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第二，个人住房抵押贷款风险可以分为利率风险，流动性风险，信用风险，抵押物风险，法律风险和操作风险。不同种类的风险因素在不同程度上制约着我国房地产业，金融业的发展。随着经济全球化和国际间合作的不断加强，这种影响将越来越严重制约着经济的飞速发展。
第三，应该建立个人信用制度，控制借款人违约风险；银行自身要完善风险管理机制，杜绝风险漏洞实施；同时应该推动个人住房抵押贷款证券化。国家应该健全房地产金融的法律、法规体系；大力发展商业性住房抵押贷款保险；建立住房贷款担保机构。
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