6、项目所具有教育文化氛围
项目依武汉大学东湖分校、华中师范大学汉口分校尽在其中的高校校的形象，使项目具有了深厚的文化底蕴。 8、价格竞争优势
项目体量大，一方面可通过集中、统一管理，有利于降低开发成本以及维护、管理成本，另一方面可以享受政府在某些开发费用的政策优惠，从面单方面降低开发成本。因此，项目在价格策略可以有比周边楼盘更大的发挥空间，易于造成价格竞争优势。
(二)项目劣势分析
1、项目总体主题定位较难，随市场变化可能发生变化，因此对全局的变化较难控制。 2、开发周期及销售周期长，导致资金回收周期长，影响了经济效益并增加了投资风险。 3、项目体量大，对目标客群体难于准确把握，可能出现定位偏差。 4、从目前鸿发集团集团的操作上看，缺乏对项目的宏观整体的规划。
5、项目的地理区域居民收入较差，高差起伏较大，给项目的整规划设计带来一定难度。 6、项目周边生活，市政配套极不完善，完全须靠项目自身来营造，增加了项目的风险，并且不易在先期形成旺盛的人气。
7、项目的地块地形决定了消费者看房路线不太通畅。
(三)项目威胁分析 1、外在威胁
① 武汉市2009年将有10个1000亩以上的楼盘开始销售，将构成对本项目争夺客源的直接对手。
② 除10个超盘外其它中、小盘，也会对项目形成一定的威胁。
③ 在未来的3年内，可能是武汉市房地产巨变的一个临界点，不定因素太多，会对项目产生不确定的威胁。 2、内在威胁
项目自身配套：特别是商业、生活等配套设施建设的滞后，达不到目标客户群体的实际需求，易使项目形成一座睡城的形象。
(四)项目的机会分析
(1) 郊区化，中心洗盘时代的来临，顺应了时代的发展，使项目站在房地产开发的前沿阵
地。
(2) 大学城的日益成熟，随着周边几所大学的成熟，也会迅速带动区域发展，从而推动项目自身的发展。
(3) 周边楼盘已起动，区域的形象开始建立，区域影响力正在扩大。
(4) 随着南车集团、武锅关联企业等大型生态产业搬迁落户和交通要道修建工程的开工建设，凸显了其无比升值魅力。作为大花岭稀缺的商住两用建筑，鸿发大厦更显尊贵。
第二部分 项目的总体定位
(一)项目开发经营模式定位 1、定位
结合项目自身实际情况及周边社会人文情况，建议项目开发经营模式定位为：\教育+房地产\复合型地产。 2、依据
(1) 项目体量较大、开发销售周期长、单靠一个单纯的主题，难以使项目持续、稳定的发展，易被市场同质化。
(2) 由项目综合内在因素来说，应该是一个生存型的地区，目前对教育的依赖性较高。 (3) 武汉市现有的教育形态刚好从质量教育时代转向普及教育时代，但还尚未达到大众化教育时代，因此对教育是相当依赖的。
(4) 现代教育已上升到了学校教育与职业培训教育，社会办学与政府办学的泛教育模式上。 (5) 传统的住宅产品和一些能产生附加值的元素复合后，它给消费者所带来的冲击力和诱惑力是不可抗拒的，而教育类地产恰恰是提升项目附加值最有力的元素之一。 7) 现代居住早已超越了只求能满足居住的功能条件了，更追求一种居住文化的享受。
(二)项目规划设计理念定位
1、定位
对项目宏观、总体的规划设计上，将文化、生态、经济概念融入规划设计中，以城市性社区所强调的\以人为本\作为规划设计追求的目标，建立真正的、一流的、超大型的城市性社区。
2、依据
① 项目的体量庞大，需要一个统一的、唯一的、排他性的核心主题。
② 消费者的消费行为由解决居住上升到了寻求生活质量的高度上，也更要求项目统一规划。 ③ 统一规划，有利于在项目的社区配套设施、社区环境、建筑成本上减少开发成本。 ④ 统一规划有利于项目的整体销售。 (三)项目的营销主题定位
于项目体量较大，单靠一个主题难以将项目全面、系统地表达，因此须将项目进行多元、复合的营销主题定位。 三、项目目标客户群体定位
中年客户，他们对教育有着特殊的需求，特殊经历，使得他们对下一年代的教育特别重视。 青年知识分子，该年龄段的目标客户，一般都是单位的骨干，他们大多已开始自我意识到自己各方面的能力水平均有限，因此他们急需自我充电，以提高自我业务水平及素质。 喜欢校园生活的人或年轻人，他们刚刚脱离校园生活，对校园生活还有深深的眷恋，他们更喜欢留在校园里生活，同时也能够了解一些新的信息。
投资者，一般在学校里的房子都能较快的出租，学生们喜欢自由的生活，向往独处，项目开发的学生公寓可以吸引一部份投资者下单订购。
四、项目的价格定位
(一)价格定位
综合项目的内外环境，建议项目的价格均价定位在2100-2400元／平方米(按建设面积计算)。 定位依据
该区域为主城区近郊，各项配套尚未完善。 有利于迅速汇集人气，同时营造物业价格上涨趋势。
便于楼盘入市，形成低开高走，平价入市态势，使物业价格随开发推进的递增。同时便于全程控制。
符合南方集团的一向开发模式，形成项目的品牌优势。
第三章 项目操作及营销策略
一、项目整体形象策略
1、项目的CI设计及主题设计 (1)理念识别MI
建议项目首先从开发商的公众形象上完成从一般层面的开发商到城市运营商的转变，进而以大花岭大学城的开发为契机，形成项目所持有的\城市性\公众形象，以建\民心工程\、\放心工程\为理念。 (2)行为识别BI
建议新鸿发集团在2009年将\服务\作为行为识别的核心，加强\服务\系统的建设，从而形成良好公众美誉度。 (3)视觉识别VI
建议项目标准色彩以白、蓝、红为主，因为上述几种颜色与中国传统的\红砖绿瓦，青楼白墙\的文化涵意相吻合，标准字体及标准图形应飘逸，具有较强的韵律感，使其具有音乐般的艺术渲染力。 二、对项目操作建议及项目的经营要点
(一)城市性社区经营要点 1、经营要点
对这个社区的建设应以一个\城市\的概念加以营造，本着以\城市\性的社区理念。尽量地完善其城市性功能及社会功能的配套建设，使其在这个超大型社区里，能满足居民居家、休闲、购物、交流、学习等各种需要，也即在这个社区里，所有的东西一应皆备一应俱全。 2、实施措施
(1)商业步行街建议实施措施
步行街应设臵以下内容：超市、医药连锁店、百货、农贸市场、书店、酒吧、餐饮、美容美发等行业。商业步行街建成后除可满足人们购物的基本需要外，还应提供社区居民茶余饭后消暑乘凉，邻里交往的好去处，同时也向社会提供大量的就业机会。
(2)建议文化氛围建设措施 ： 世界文化名人的雕塑。
传统教育与现代教育对比雕塑群。
在广场地砖上采用刻有名人名言的地砖。 可引入一条小溪到商业步行街内。 规划设计的文化底蕴的建设。
儿童成长之路：以\学海无路，勤为径\为主题，铺设一条文化长廊，表现人类探索自然的艰辛与成功，在路上铺设业主儿童脚泥的地块，并标明其生日、性别、性格特征。
(4)建议灯光工程建设可采用以下措施 ： 路灯选择具有较高艺术造诣的灯光系统。 射灯的巧妙布臵。 喷水系统的建设。
(二) 教育特色社区的经营要点 1、教育体系的建立 A、在校教育
建立从幼儿园到大学完善的一体化全程教育系统。 建立双语教育体系。
努力开辟第二课堂争办武汉市素质教育基地。 与名校联姻，提高教育质量。 B、职业培训教育
利用武汉大学东湖分校、华中师范大学汉口分校自身优势开辟英语培训班。 与专业职业培训学校如武汉职业技术学校合作。 2、教育配套设施 双语会所 英语沙龙 家教服务体系
三、项目的营销策略
(一)项目总体营销策略
项目的总体营销策略为：\总体规划、全程控制、分期开发、重点突出。\释义：