注册资产评估师考试辅导 建筑工程评估基础
折现净6 现金流-1683.97 -1575.43 314.43 731.57 971.08 908.48 8 49.92 795.14 743.88 695.93 651.08 1024.47
量 折现净7 现金流-1683.97 -3259.40 -2944.97 -2213.41 -1242.33 -333.85 516.08 1311.22 2055.10 2751.04 3402.11 4426.58
量累计 8 调整所0 得税 0 14.52 52.8 52.8 52.8 52.8 52.8 52.8 52.8 52.8 14.52 所得税9 后净现-1800 金流量 累计所得税后10 -1800 净现金流量 -1800 369.48 902.2 1302.2 1302.2 1302.2 1302.2 1302.2 1302.2 1302.2 2264.48 -3600 -3230.52 -2328.32 -1026.12 276.08 1578.28 2880.48 4182.68 5484.88 6787.08 9051.56 所得税后折现11 -1683.97 -1575.43 302.54 691.12 933.24 873.08 8 16.80 764.15 714.90 668.82 625.71 1017.94
净现金流量 累计所得税后12 折现净-1683.97 -3259.40 -2956.86 -2265.74 -1332.50 -459.42 357.38 1121.54 1836.43 2505.25 3130.96 4148.90
现金流量 <3>、计算该项目的投资回收期。
<4>、根据计算结果，评价该项目的可行性。
答案部分
一、单项选择题 1、
【正确答案】：D
【答案解析】：建设投资＝建筑安装工程费＋设备及工器具购置费＋工程建设其他费用＋基本预备费＋涨价预备费＝（800＋500）＋（1000＋200）＋400＋150＋350＝3400万元。参见教材P404。 2、
【正确答案】：A
【答案解析】：流动比率和资产负债率属于偿债能力评价指标；累计盈余资金属于财务生存能力评价指标。参见教材P406。
第11页
注册资产评估师考试辅导 建筑工程评估基础
3、
【正确答案】：A
【答案解析】：流动比率属于偿债能力评价指标；累计盈余资金属于财务生存能力评价指标；总投资收益率属于盈利能力评价的静态指标。参见教材P406。
4、
【正确答案】：D
【答案解析】：净利润按法定盈余公积金、优先股股利、任意盈余公积金、普通股股利（各方投资利润）及未分配利润等项进行分配。参见教材P410。
5、
【正确答案】：B
【答案解析】：判断在财务上的生存能力，应根据财务计划现金流量表进行。参见教材P410。 6、
【正确答案】：A
【答案解析】： －400（P/F，10%，1）－400（P/F，10%，2）＋260（P/A，10%，8）（P/F，10%，2）＝452.14。参见教材P412。
7、
【正确答案】：A
【答案解析】：两者计算的都是时间，所以他们都是时间性的指标。参见教材414、P417。 8、
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P406，图9－2。
9、
【正确答案】：C
【答案解析】：辅助报表主要有建设投资估算表、建设期利息估算表、流动资金估算表、项目总投资使用计划与资金筹措表、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表、总成本费用估算表等。参见教材407。
10、
【正确答案】：A
【答案解析】：投资回收期＝7＋20／200＝7.1年，参见教材P415。
11、
【正确答案】：A
【答案解析】：该投资项目的净现值＝39×3.7908－100＝147.8412－100＝47.84（万元）。参见教材P413 。
12、
【正确答案】：A
【答案解析】：－100＋（50－10）（P/A，12%，3）＋（60－10）（P/F，12%，4）＝－100＋40×2.402＋50×0.636＝－100＋96.08＋31.8＝27.88（万元）。参见教材P413。 13、
【正确答案】：D
第12页
注册资产评估师考试辅导 建筑工程评估基础
【答案解析】：由于投资已按其发生的时间作为一次性支出被计入现金流出，不能再以折旧和摊销方式计入现金流出否则会发生重复计算。参见教材P408。
14、
【正确答案】：C
【答案解析】：借款还本付息表的结构包括两大部分，即借款及还本付息部分和偿债能力分析指标。参见教材P412。
15、
【正确答案】：C
【答案解析】：经营成本＝总成本费用－折旧费－摊销费－利息支出。参见教材P405。 16、
【正确答案】：B
【答案解析】：人口毛密度＝居住总人数/居住小区用地总面积 居住小区用地总面积＝5000÷500＝10公顷＝10万平方米 容积率＝总建筑面积/居住小区用地总面积
总建筑面积＝10×2＝20万平方米。参见教材P436～437。 17、
【正确答案】：A 【答案解析】：
参见教材P441。 18、
【正确答案】：A 【答案解析】：
参见教材P439。
19、
【正确答案】：C
【答案解析】：1：8＝x：120000；x＝15000；（120000＋15000）÷1.5＝135000÷1.5＝90000总建筑面积包括居住建筑面积和公共建筑面积。参见教材P436。 20、
【正确答案】：B
第13页
注册资产评估师考试辅导 建筑工程评估基础
【答案解析】：小区住宅功能性评价指标主要有：容积率、住宅平均层数、居住建筑密度、居住建筑面积密度、人口净密度、人口毛密度、建筑面积密度、建筑毛密度、平均每人（每户）居住用地面积、住宅层数比例、绿化覆盖率、人均公共绿地面积、公共建筑面积及其与居住建筑面积之比、工程造价、小区建设总工期。参见教材P436～437。
21、
【正确答案】：C
【答案解析】：现金流出包含建设项目的建设投资、流动资金、经营成本和营业税金及附加等各项支出。参见教材P407~ P408。
22、
【正确答案】：D
【答案解析】：建筑体积、使用面积属于公共建筑的评价指标；土地利用系数属于工业建筑的评价指标。参见教材P436。
23、
【正确答案】：B 【答案解析】：反映借款偿债能力的指标有利息备付率、偿债备付率、资产负债率。参见教材P406。 24、
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P406图9-1。
25、
【正确答案】：C
【答案解析】：对于正常运营的企业，利息备付率应该大于1。参见教材P416。
26、
【正确答案】：B
【答案解析】：财务生存能力分析指标包括：净现金流量、累计盈余资金。参见教材P406。见图9-2。
27、
【正确答案】：D
【答案解析】：总投资收益率=600/（4000＋500）=13.33%，参见教材P415。
28、
【正确答案】：B
【答案解析】：项目资本金净利润率=600/[（3000＋1500）×50%]=26.67%，参见教材P415。 29、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题的现金流量表如下：
年份 净现金流量（万元） 1 2 3 4 5 120 6 150 7 150 8 200 9 200 250 －220 －250 －180 80 累积净现金流－220 －470 －650 －570 －450 －300 －150 50 第14页
注册资产评估师考试辅导 建筑工程评估基础
量（万元）
Pt=（累计净现金流量现值出现正值年数－1）＋（上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值）=（8－1）＋|-150|/200=7.75（年），Pt﹤Pc，项目可行。参见教材P415。 30、
【正确答案】：A 【答案解析】：
年份 净现金流量（万元） 累积净现金流量（万元） 1 -180 -180 2 80 -100 3 60 -40 4 50 10 5 80 90 Pt=（累计净现金流量现值出现正值年数－1）＋（上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值）=（4－1）＋|-40|/50=3.8（年）。参见教材P415。
31、
【正确答案】：C
【答案解析】：财务净现值大于零，表明项目的盈利能力超过了基准收益率或折现率；财务净现值小于零，表明项目盈利能力达不到基准收益率或设定的折现率的水平；财务净现值为零，表明项目盈利能力水平正好等于基准收益率或设定的折现率。因此，财务净现值指标的判别准则是：若FNPV≥0，则方案可行；若FNPV<0，则方案应予以拒绝。参见教材P413。
32、
【正确答案】：D
【答案解析】：FNPV=－450（P/A，10%，2）＋280（P/A，10%，8）（P/F，10%，2）=453.54（万元） 参见教材P8413。
33、
【正确答案】：B
【答案解析】：FIRR≈11%＋[3800/（3800＋268）]（12%－11%）=11.93%，参见教材P413。 二、多项选择题 1、
【正确答案】：BCD
【答案解析】：现金流出包含建设项目的建设投资、流动资金、经营成本和营业税金及附加等各项支出。参见教材P407~ P408。
2、
【正确答案】：CE
【答案解析】：建设项目财务评价动态指标的有财务净现值和财务内部收益率。参见教材P406。 3、
【正确答案】：BD
【答案解析】：内部收益率是使得方案的净现值等于0的折现率，如果基准收益率与内部收益率相等，则方案的内部收益率等于0。此时项目的动态投资回收期正好等于项目的寿命周期。参见教材P413～414。 4、
【正确答案】：ABD
第15页