市场考察专项
余姚房地产市场及土地考察分析
一、余姚城市简述
1、余姚概况及经济发展情况
余姚市位于浙江省东部，东邻宁波江北、鄞州区，南靠奉化，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚距宁波国际机场和宁波北仑港40分钟车程 , 至杭州萧山机场1小时车程 ,经杭州湾跨海大桥到上海仅需2小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。
余姚总面积1501平方公里，2011年底，户籍人口101万人，人口自然增长率-0.054%。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡。6个街道为：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道。
余姚物产丰富，农业历史悠久，被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”、“中国蜜梨之乡”和“中国红枫之乡”称号。
余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列，余姚社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力分别位居全国第18位和第9位。余姚工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、机械、冶金等传统支柱产业为基础，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电动工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已遍及全市各地。
余姚名牌产品迭出，涌现了帅康、玉立吸油烟机、富达吸尘器、舜大全价饲料等中国名牌产品。
余姚是全国商贸市场大市之一。依托全国最大的塑料交易专业市场——中国塑料城，这里已成功地举办了十届中国塑料博览会（1999年——2008年）、中国小家电博览会、中国裘皮服装节、中国农业机械展览会、全国电动工具展览会等大型经贸展会活动。余姚还有全国闻名的中国轻工模具城、中国裘皮城和在建全国最大的中国有色金属城等。这些市场共同构建了余姚这个全国商贸大市。
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2008年余姚在福布斯中国大陆最佳商业城市的排行榜中名列41位，居全国县级城市第4位。
附表：余姚2011年经济发展统计表
主要指标（2011年数据） 户籍人口（万） 城市基本面 增长率 城市化率 地区GDP总额（亿元） 人均GDP（元）按常住人口计算 规模以上工业总产值（亿元） 城市经济实力 地方财政收入（亿元） 二、三产业结构 社会消费品零售总额（亿元） 人均可支配收入（元） 人均消费性支出（元） 进出口总额（亿美元） 城市开放性与发展潜力 旅游人数（万） 高校数量 高校人数（万） 固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元） 房地产开发商品房销售面积（万平米） 环境 商品房销售额（亿元） 人均居住面积（平米） 91 35.3 770 30.5 11.8% 15.7% 114 641 17.8% 余姚 101 -0.054% 55% 659 70860 1045 101 59.9:34 260 33611 19804 76 600 / / 259 80 宁波 576 0.404% 66% 6010 77983 11848 1432 55.5：40.3 2019 34058 21779 982 5288 15 19 2393 757 占比 17.5% / / 11% -9% 8.8% 7% / 12.9% -1% -9% 7.7% 11.3% / / 10.8% 10.6%
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2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划 2.1 宁波都市北部中心城规划
宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚城区、慈溪城区、姚北-周巷片区。
余慈地区应重点打造都市区的北部副中心，在余慈中心城落实生产和生活服务等副中心功能，通过三大产业基地的建设奠定先进制造业基地的地位。
核心区：在都市区核心地带形成生态“绿心”及公共职能为主的功能区，控制面积约50平方公里。核心区为生态建设模式，以交通枢纽场站为中心，适当发展文化、体育、服务等公共职能。
慈溪中心城区：慈溪的政治、经济、文化、科技、信息中心，重点发展商务、会展、咨询服务、金融信息和生活居住功能；规
划2020年中心城区达到50万人。
余姚中心城区：余姚的政治、经济、文化、科技、信息中心。着力打造生产资料市场群、构建中心城区商圈、创建中国优秀旅游城市，重点发展高品质居住、会议、旅游、商贸、金融信息等职能；规划2020年中心城区达到50万人。
姚北—周巷片区：余慈中心城重要组成部分，发展科技、信息、职业教育、新兴产业服务等生产服务功能，建设宜居的综合新城。规划2020年人口规模35万，用地规模55平方公里。
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2.2 余姚中心城区规划
规划余姚中心城区总体上形成“三轴、三心、五片”的空间布局，体现“城内城外山水相通、组团网络分布、功能重构提升”的特点。
三轴：现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴。 三心：即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心，形成复合型城市公共中心发展态势，为余姚中心城区的发展提供强有力的集聚作用。
五片：即分别为以双城为核心的城中片、城北片（高铁新城片）、城南片、城西片和生态片等区块，五大片的形成将组织合理有效的用地布局。
城北片：以高铁站为核心，周围形成以铁路枢纽站为基础延伸出来的相关产业群体，其中重点突出商贸服务业的发展，并与中国塑料城区块进行道路和功能轴线上的对接，包括阳明工业区的建设。
城中片：整合原有城东新区规划，对原有模具城产销一体化产业实施退二进三，提升城东商务中心功能；在
空间塑造上连通山水廊道，建设环境独特，集商务办公、教育科研、生活居住功能为主的城东片区。
城南片：余姚老城居住功能外拓和疏解的主要空间，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。
城西片：主要以余姚经济开发区西区为依托基础，向西发展形成中心城区工业集聚区，并在兰曹线与姚慈线交叉口西南角和西港区形成物流园区，北部作为开发区扩容区块，重点以工业发展为主导，结合本区功能定位融合方桥区块的发展。
生态片：作为城市的绿心，以生态功能为主导，适当引入部分游憩休闲功能，营造市民休憩活动场所。
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二、余姚房地产市场简述
1、余姚房地产市场板块划分
根据余姚城市格局和房地产发展成熟度，我们将余姚市分为以下两个板块： 中心城区：环线道路内，以姚江南北两岸为主的中心城区； 城东新区：以城东路、金型路为中心的城东新区；
城东新区
（9000元/平）
中心城区
（12000-15000元/平）
备注：因近年来余姚中心城区土地供应量较少，住宅用地供应不足，而城市配套丰富，在售项目及二手房销售价格较高。城东新区因地处城市边缘，配套不足，供应量集中而售价相对较低。
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