市场考察专项
? 宗地分块及技术指标简述
该地块由6块住宅用地和1块医疗用地、1块商业用地、1块教育用地共同组成。其中医疗用地规划为医院，由政府投资，在建中。6块住宅用地中有2块目前达到挂牌出让条件,其他地块尚需要进行拆迁。
西环南路 南兰江西路 开丰路 1号地块 兰馨路 2号地块 三凤路 4号地块 规划道路 中心 / 幼儿 园 6号地块 邻里 规划医院 （在建中） 3号地块 5号地块 世南西路 ? 2号地块规划指标
占地面积：46415㎡（约69.2亩） 容 积 率：≦2.5 建筑密度：≦25% 绿 地 率：≧35% 建筑高度：≦100米
户型配比：小于90㎡户型≧20% ? 3号地块规划指标
占地面积：29024㎡（约43.5亩） 容 积 率：≦2.2 建筑密度：≦30% 绿 地 率：≧35% 建筑高度：≦80米
户型配比：小于90㎡户型≧20%
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市场考察专项
? 地块出让价格
在与余姚规划局吴局的沟通过程中了解到政府对该幅地块的出让价格预期在800万元/亩左右，如按容积率2.5测算，楼面地价约在4800元/平米。
? 地块周边高档小区二手房价格调研
地块周边的高档社区主要集中在四明西路沿线，浙江省一级重点中学“余姚中学”就位于四明西路，四明西路沿线及市区高档社区二手房挂牌价格如下：
社区名称 地理位置 建筑类型 装修状况 中央公馆 四明西路、开丰路 小高层、高层 毛坯 名仕花园 四明西路南侧 小高层 毛坯 13000-14000元/㎡ 伊顿国际 四明西路南侧 小高层 毛坯 13000-16000元/㎡ 锦江华园 长安路 小高层、高层 毛坯 12000-16000元/㎡ 二手房价格 14000-17000元/㎡ 小区照片 备注：锦江华园是城西片区主城区08年项目，能代表主城区次新房二手房挂牌价格。
? 地块周边普通小区二手房价格调研
靠近地块周边的普通小区以安置房和旧商品房小区为主，地块周边及四明西路沿线普通小区二手房挂牌价格如下：
社区名称 地理位置 建筑类型 装修状况 二手房价格 兰墅公寓 开丰路西 多层 毛坯 10000元/㎡ 四明公寓 四明西路北侧 多层 毛坯 江南新城 新西门路 多层 装修 佳汇景苑 四明西路、俞家桥路 多层 毛坯 10000-11000元/㎡ 9000-10000元/㎡ 10500-12000元/㎡ 备注：地块周边普通小区为早期商品房，因年限较久，二手房挂牌价格较低。
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市场考察专项
? 地块价值初步研判
原“绿城地块”地处余姚市区，环线以内，距离市政府2公里，处于城市发展的空白区。由于余姚市区土地供应量较少，销售价格较高，且客户需求相对较多，项目具备初步的可开发基础。
由于余姚市属于宁波，且严格执行限购政策，余姚人民富裕，多有房产，因此目前余姚楼市销售相对疲软，成交不旺，价格有所下降。限购政策将成为项目开发的重要威胁。
同时，余姚城市规模较小，商业、医疗、教育资源相对集中，居民地域情结重，让处于城市发展空白点的项目面临一定的开发挑战。
综合评价该地块，我们认为该地块具备开发获利的基础条件，但在限购政策和地域情结等不可控因素的影响下，如果不能很好的控制开发成本，将会影响项目盈利能力，尤其是土地价格成为制约项目盈利的关键。
2、朗霞街道商务核心区地块
? 宗地位置及周边地块成交地价概述
宗地位于规划中的姚北新城朗霞街道，姚北新城规划由慈溪的周巷、余姚的朗霞和低塘三个街道组成，现有人口33万，区域主要有余姚工业园区、中国裘皮城等专业市场。
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市场考察专项
今年3月朗霞街道成交的5幅地块均为余姚工业园开发建设投资有限公司自己摘牌，用于融资目的。楼面价相对较低，在800元/平米左右。万基、帅康也是宁波当地企业，在朗霞街道的储备地块在2100元/平米左右。
地块名称 朗霞街道经一路西侧地块 朗霞街道经二路西侧地块 朗霞街道纬十路南侧经六路东侧1号地块 朗霞街道经六路东侧地块 朗霞街道纬十路南侧经六路东侧2号地块 朗霞街道天华村公园东首地块 余姚工业园区纬八路南侧经五路东侧地块 余姚工业园区经三路西侧地块 住宅 49929 99858 1.8-2 2010-9-30 21494.43 2152.5 - 住宅 66239 132478 1.8～2.0 2011-7-1 29012.68 2190 4.29% 发有限公司 宁波帅康房地产开发有限公司 居住、商业 4544 9269 ≤2.04 2011-9-26 1383.65 1492.65 - 限公司 宁波万基房地产开居住 16507 33014 1.5～2.0 2012-3-15 2451.29 742.5 0.00% 住宅、商业 13210 26420 1.5～2.0 2012-3-15 2159.84 817.5 0.00% 居住 76519 168341 1.8～2.2 2012-3-15 12625.63 750 0.00% 居住 21333 42666 1.5～2.0 2012-3-15 3487.95 817.5 0.00% 建设投资有限公司 余姚工业园区开发建设投资有限公司 余姚工业园区开发建设投资有限公司 余姚工业园区开发建设投资有限公司 绍兴嘉利珂置业有住宅、商业 6298 12596 1.5～2.0 2012-3-15 3778.8 3000 0.00% 建设投资有限公司 余姚工业园区开发用地性质 用地面积 建筑面积 容积率 截止日期 成交价 楼面价 溢价率 竞得方 余姚工业园区开发
? 宗地开发要求及技术指标简述
朗霞街道商务核心区地块占地面积450亩，约30万平方米。450亩土地中，300亩是化纤厂，待拆迁，计划2013年底可移交管委会，另外150亩可挂牌出让。地块南面的300多亩住宅用地可在2年内挂牌出让。
该地块是姚北新城朗霞街道2400亩用地中的首批启动区。土地性质为商业或商住混合用地，余姚工业园区管委会徐主任要求以发展大型商业综合体项目为主，能带动朗霞街道商务中心的启动和发展，要求发展：大型商场、总部基地、酒店及休闲娱乐设施为主，可以适当配置商住物业。目前用地指标尚未具体设定，可以根据提出的方案尽量满足拿地方的要求。
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市场考察专项
? 地块出让价格预期
余姚工业园区管委会徐主任介绍，朗霞街道目前的工业和住宅用地出让价格基本都在350万元/亩。如按容积率2.0测算，楼面地价约在2625元/平米。
? 周边乡镇经济、人口市场调研
地块周边主要有朗霞街道、低塘街道和周巷街道，各乡镇经济、人口如下： 街道名称 辖区面积 总人口 常驻人口 经济总量 工业总产值 财政总收入 财政预算收入 地理距离 居住现状 商业现状
? 地块价值初步研判
由朗霞街道、低塘街道和周巷街道共同发展的“姚北新城”尚处于规划之中，规划用地4000亩，其中朗霞街道规划用地就有2400亩之多。
目前朗霞街道、低塘街道和周巷街道三个街道的常住人口累计只有33万人。居民大部分居住在自建房屋之中，分布较为分散，且各个街道均有自己的老镇沿街商业。
朗霞街道商务核心区拟采取“先做商业聚集人流，后做住宅提升价值”的开发思路将面临较大的困难。商务核心区的商场、酒店、总部基地及休闲娱乐设施能否吸引街道居民消费还有待论证。
同时，450亩纯商业用地，按照2.0的容积率就有60万平方米的商业体量，
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朗霞街道 43.88 89574 42417 228 206 8.0 5.4 4公里 农民房 低塘街道 43.32 85277 43777 180 164 5.1 4.55 1公里 农民房 周巷街道 75.4 156000 94500 346 311 7.2 5.94 1公里 农民房 合计 162.6 330851 180694 754 681 20.3 15.89 - - - 镇区沿街商业 镇区沿街商业 镇区沿街商业