生态园总体规划
响，处理好商业和住宅、动与静、脏与净的布置关系，始终贯穿“以人为本”的设计理念，尽量保证功能的合理性。建筑的布置上充分考虑场地周边现状和场地内建筑之间的关系，以满足整个度假区人流的集散和消防要求。
2. 竖向设计
竖向设计以场地北侧合东面的城市规划道路为出发点，保证本度假区内部道路与其顺利衔接，合理设计道路坡度和场地坡度，尽量减少土石方量和对原有地形的破坏，满足场地排水和消防等要求，与室外场地的连接方式采用缓坡绿化、硬质铺地和室外台阶等连接。
3.环境绿化及景观设计
3.1本工程绿化大部分采用人工绿化，在设计和施工过程中，加强对成片绿地和自然绿化的保护。
3.2本工程绿化采用点——线——面绿化方式，沿道路两侧种植行道树形成绿化长廊，建筑旁及建筑上小品绿化形成点，其他度假区内部成片绿地以“面”的形象出现，使各层次绿化相互交溶，互为渗透，创造一个变化有趣，内外流动的空间绿化形态。
3.3通过体量、排列组合的布局与变化，以营造一个张驰有致的空间氛围。3.4建筑规模
3.4.1地块综合主要经济技术指标 用地面积（m2） 333335.0（500亩）
总建筑面积（m2） 87733.75 总计容建筑面积（m2） 83333.75 不计容建筑面积（m2） 4400 容积率 0.25 建筑密度(%) 10% 建筑占地面积（m2） 33333.5 绿地率(%) 58% 绿地面积（m2） 193294.70 机动车停车位 479(辆) 其 地面停车位 354(辆) 中 地下停车位 125(辆) 3.4.2主要技术经济指标 用地面积（m2） 43254.85 A 总建筑面积（m2） 34783.75 区 计容建筑面积（m2） 30333.75 不建筑面积（m2） 4400
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容积率 0.7 建筑密度(%) 18.1% 建筑占地面积（m2） 7857.16 绿地率(%) 35% 缘地面积（m2） 15138.15 B 用地面积（m2） 82643.66 区 计容建筑面积（m2） 18000 容积率 0.22 建筑密度(%) 15.12% 建筑占地面积（m2） 12494.67 绿地率(%) 35% 绿地面积（m2） 28525.29 C 用地面积（m2） 40497 区 计容建筑面积（m2） 5000 容积率 0.12 建筑密度 7.58% 建筑占地面积（m2） 3067.81
绿地率 35% D 源地面积（m2） 14173.13 区 用地面积（m2） 49054.13 计容建筑面积（m2） 30000 容积率 0.61 建筑密度 20.22% 建筑占地面积 9913.86 绿地率 35% 绿地面积 17168.95 E 用地面积 117888.36 区 建筑面积 0
第十二章 建筑设计
1.设计思想
1.1本工程是商业、住宅和车库等配套设施等纵多功能在一起的度假区，设
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计中尽量处理好商业人流与住宅人流之间的关系和流向问题，处理好住宅组团之间的文化脉络关系，在合理布置各部分功能的同时，努力打造度假区的居住档次和文化品位。
1.2总图布局解决好交通、绿地、消防、市政等各部分的相互关系，最大化利用用地的同时，最大程度地挖掘地块的商业和居住价值，创造最佳的经济效益和社会效益。
1.3 单体设计坚持“以人为本”的设计理念，平面功能做到尽量合理，平
面各细部功能仔细推敲，单体外观造型新颖。
2.平面设计
2.1住宅户型根据业主的要求，内部功能分区明确、合理，户型设计适应现
代居住生活的特点。住户均能尽量享受蓝天、白云、绿色，似有乡居般的宁静，使生活更加轻松。
2.2根据甲方要求，设计了三室两厅两卫、一室一厅一卫等不同组织的多种
住宅户型，满足多层次的需求。
2.3套型设计体现“以人为本”的设计理念，充分考虑平面的细节设计，同
时为方便残疾人出入，住宅在主入口位置设置残疾人坡道，方便残疾人通行。
2.4户型设计讲究实用性、安全性、灵活性、经济性，户内空间动静分区、
洁污分区，流线清晰。既节约用地的同时又提升了居住的舒适度和私密性，实现空间的有效分离。户型设计户户采光通风良好，无暗室，户型平面结
构布置合理，居住者可以根据个人喜好、家庭结构的变化自由调整，打破了传统空间功能分配的固定模式，给居者留出建筑自我空间的乐趣。
3.立面设计
造型努力寻求现代建筑的脉络关系，尽量利用周围环境的烘托，形成一个整体而含蓄的现代风景建筑的色彩关系。立面造型注重体量变化和虚实体穿插变化，形成丰富有序的光影变化，同时结合现代的外墙装饰材料来表现其现代意境，为涉足本度假区的人员提供一个良好的商业、居住和生活空间。
建筑在色彩上以米黄色为主，结合部分米白色，并且尽可能保持材质的自然质感。此外，加入一些自然的材料进行呼应。立面色彩以米黄色为主，结合局部暖色调以及现代建筑风格元素作点缀，使立面具有现代建筑气息，注重细部的处理，建筑局部采用无色玻璃窗，与建筑主墙面形成强烈的虚实对比，使建筑具有强烈的空间感。与度假区周边建筑整体风格一致的基础上，又使其一目了然。
建筑细部上，屋顶采用坡屋面和平屋面，外墙上作一定的颜色、凹凸变化、材质和线角处理，来丰富立面效果，同时注重虚实变化，屋顶女儿墙和阳台玻璃栏板和外墙大玻璃飘窗等处理来表现整个度假区建筑的民居风貌，为本度假区人员及度假区停留人员努力营造一个极为美观、适用的商业、居住和生活环境。
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第十三章 营销战略规划
1．市场营销总体战略：基于企业既定的战略目标，向市场转化过程中的必
须要关注的“客户需求的确定、市场机会的分析，自身优势的分析、自身劣势的反思、市场竞争因素的考虑、可能存在的问题预测、团队的培养和提升等综合因素，最终确定出增长型、防御型、扭转型、综合型的市场营销战略，作为指导企业将既定战略向市场转化的方向和准则。梨洋生态旅游产业园营销的重点是通过明确的市场定位，针对性地制订营销计划，确立园区主题形象，加强对拟定的重点目标市场的
宣传和营销，为开拓新的市场和开发新的产品，准备和积累高品质的市场基础。从市场定位、产品设计、价格策略、渠道构建、促销行动、品牌创建、企业形象识别、广告宣传、公共关系九个方面来研究园区总体营销战略。
1.1确立并统一营销的品牌形象与宣传口号； ． 1.2重视生态产业园区知名度和影响力的扩大； 1.3重视和加强市场研究；
1.4改善机制，平衡整体营销与园区单独开展营销的积极性； 1.5为增强营销活动的有效性，需要加强对其监督、评估与调整； 1.6重视来自行业内第．手市场资料的分析、管理与共享； 1.7增强从业人员对游客全方位的人性化服务意识的加强； 1.8增强旅游营销队伍的专业化水准.
2.实施绿色营销策略
发展生态旅游，开发绿色安全产品，实现产品绿色营销已经成 为国际性发展的大趋势。生态园区需要从改变营销观念、营造产品绿色环境、打造绿色生态产业、开发和应用绿色生产技术、培育绿色安全产品市场体系、完善绿色安全 产品标准和认证体系、加强政府政策扶持等方面入手来实现生态园区的示范效应。
3.引入工业品营销策略
3.1大力实施名牌战略。引入工业品营销策略，像工业企业那样做好服务业，
充分运用现代营销策略，研究市场、分析市场、开拓市场、占领市场，搞活市场流通。
3.2加强营销网络建设。工业品营销，所依赖的是先进的营销手段和发达的
营销网络。要搞好目标消费市场信息体系的建设，以信息化去指导生产和搞活市场流通，积极采用会展促销、代理销售、物流配送、连锁经营、电子商务、期货交易等现代营销手段，扩大市场份额。
3.3借鉴工业招商引资做法，千方百计增加投入。要善于运用工业招商引资
和资本运营手段，通过市场的途径来聚集发展资本，增加发展投入。
3.4用工业化理念指导现代服务业发展。一是商品经济理念，即市场经济观
念；二是规模经济理念，树立分工协作的观念；三是科技创新的理念，牢固树立科学技术是第一生产力的意识；四是以人为本理念；五是组织化理念；六是项目战略理念，注重招商引资，增加资本，谋后发优势。还有如品牌经营理念，标准化生产理念，资本经营理念等等。
4.营销执行手段
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4.l 服务营销：服务营销也叫有形商品的无形营销。消费者购买时对商品
的判断与选择，主要不再只依据商品的有形属性，而在很大程度上取决于商品的无形属性的一面，即企业如何提供商品，如何服务顾客。服务竞争把企业之间低层次的有形竞争引向更高层次的无形竞争的领域。
4.2形象营销：形象营销就是把企业通常的商品营销组合与经营理念、行为
识别、视觉识别有机组合起来。其特点在于，对内具有导向、凝聚和激励功能，使企业内部的整体行为、价值观念和目标取向更加一致，充分发挥员工的积极性与创造性：对外具有识别促销功能，使竞争对手难以模仿，使消费者和社会公众易于辩认。梨洋养生应遵循统一品牌、统一包装、统一行销推广的模式。
4.3整体营销：整体营销把市场营销与公关活动有机地结合起来，将传统的
针对最终消费者的营销扩展到了针对环境因素中所有重要行为者的营销。整体营销依赖于企业各部门及全体员工的共同努力和密切配合，因此也称“全员营销”。包括供应商营销、分销商营销、最终顾客营销、企业职员营销、 同盟者营销、财务公司营销、大众营销、政府营销、媒体营销。
4. 4关系营销：关系营销是以管理企业的市场关系为出发点的。它的核心
思想是建立发展良好的顾客关系，使顾客保持对某个企业或某一品牌商品的高度忠诚。可以建立消费者数据库，使企业能够准确掌握消费者的有关信息，使商品能够准确定位.同时，使企业的促销工作更具针对性，从而提高营销效率。可以通过建立顾客俱乐部、顾客信用卡、会员卡制度、对重要顾客设立专门的关系经理等等方法，对顾客进行主动管理。
第十四 章规划实施建议
1．注重科学实施：本次规划是在无地质详勘资料的情况下编制的，因此建设项目必须在进行地质详勘和环境影响评估后，依程序报批建设。
2．基础设旌先行：本着以道路建设为主，先地下，后地上的原则，以
道路及其他基 础设施建设为先导。尽快启动绿化工程和园区标示（如园区大门、园区标志等）工程，营造良好生态环境。
3．重视战略合作：在条件具备的情况下，采取灵活的形式对投资市场
的规模、投资方向、投资条件、投资行为、受众媒体选择、形象感知等进行调查。选择适当的时间段、适当的地点、适当的媒体、针对适当的受众进行招商形象宣传和招商信息传播。
4．加快人才储备：及时充实人才队伍，通过培训，不断提高人才队伍
素质，完善经营管理责任机制。 5．建设管理系统：
5.1机构：成立项目筹建处，负责梨洋生态旅游产业园一切事务，常设项
目管理处、营销策划中心、招商合作中心、旅游信息中心、旅游投诉中心。
5.2行业：贯彻国家标准和行业标准，加强对主要接待设施项目的定点化标
准管理，规范宣传促销工作，加强市场管理、质量管理安全管理和预防工作。
5.3政策：明确发展方向，制定项目实施细则，根据国家和地方农业优惠
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政策、“旅游扶贫战略”和推进“旅游富民”工程，充分利用乡村资源，发展生态旅游。
5.4资金：在推行统一规划的前提下，通过多元化投入，拓宽投资渠道、
调动全社会力量、吸纳社会资金。
5.5人才：同培训学校合作，开办旅游、餐饮、茶艺、健康养生等学习实践班：企业自设岗位培训机构，从业人员持证上岗；制定引进人才、留住人才的优惠政策，带动提高整体员工的素质。
5.6营销：运用多种促销策略实施市场推介行动，如广告、公关、网络、旅
行社、销售促进、人员等建立立体促销网络系统。通过大型文化节庆活动提升梨洋生态旅游产业园品牌形象。
6．重视当地村民关系：注意处理当地村民和园区开发经营的利益共享、
分配等问题， 既要实现园区正常的开发建设，又要为发展当地经济建设做出贡献。
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