三期可行性分析

正阳世纪星城三期项目可行性分析研究报告 第一章 项目概况 [项目名称]: 正阳世纪星城三期 [地理位置]: 本项目位于正阳世纪星城二期南侧，东临莘奉金高速公路及待建的体育主体公园，西临新横泾港，北为环城南路。相比正阳世纪星城一、二期地块，三期地块距离南奉公路商业区较远，但整体环境整洁、自然资源良好，适合开发类别墅产品。 [项目简介]:本项目占地341377 m2，可建设用地面积203060 m2，容积率0.926，总建筑面积18800 m2，总户数为1199户。规划设计以低层类别墅建筑为主，高层建筑为辅，其中高层建筑面积50800 m2，低层类别墅建筑面积109600 m2，商业建筑面积25000 m2，会所及公建2600 m2。 三期综合技术指标 项目用地面积（m） 可建设用地面积（m） 容积率（按可建设用地） 地上建筑面积（m） 高层住宅 双立别墅 双拼别墅 其中 联体别墅 叠加别墅 商业配套 会所及配套 222341377 203060 0.926 188000 50800 5760 15500 57980 30360 25000 2600 其中商业用地面积（m） 其中住宅用地面积（m） 体育公园占地用地面积（m） 地下车库总面积（m） 住宅总户数 机动车位 其中住宅车位 其中商业车位 建筑密度 集中绿地率 绿化率 222229779 158035 12000 5520 1199户 994辆 864辆 130辆 20％ 15％ 40％ [建设周期]：整个三期开发周期预计为5年，到2011年底完成建设。 [房型简介]：本项目户型设计在考虑市场需求的同时，兼顾新规划政策的要求： 第 1 页 共 7 页 1、低层类别墅产品充分考虑市场需求，面积舒适，功能超前。 2、高层公寓产品皆设计90 m2以下小户型住宅，面积经济、功能齐全； 产品配比: 物业类型 高层公寓 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅 双立别墅 1199 [投资匡算及资金筹措]: 本项目三期建筑面积为188000㎡,总建设投资约为108109.8375万元,按有关政策规定,我公司自筹资金为37600万元,作为项目建设投资资本金,其余款项将由我公司通过融资手段自行解决. 套数 面积段（㎡） 总面积（㎡） 户数比例 53% 70~90 50800 632 184 305 62 16 1227 150~180 160~210 210~260 320~350 30360 57980 15500 5760 15% 26% 5% 1% 100% 第二章 市场分析 [南桥地区房地产市场分析]： 南桥作为奉贤区的行政中心，已有很长时间的历史和文化沉淀，在经历了一定的发展之后，目前整个城镇已具相当规模，同时随着新城区规划的实施、经济开发区及化工城规划的出炉，南桥镇的发展前景非常乐观。南桥城的房地产开发在经历了2002～2005年的高速发展后，已经由起步迈向了成熟：正阳世纪星城一、二期的成功，绿地集团、农房集团的进入，以及区域内原有的江海置业等企业的发展，房地产市场呈现百花齐放百家争鸣的局势，数家资质优良的开发商共同推动南桥房地产市场步入高峰……但宏观调控也使市场风险暴露无疑，05年宏观调控后，原先百花齐放的局面变为正阳世纪星城一支独秀，其他项目惨烈肉搏以争夺剩余的市场份额。南桥的房地产市场整体需求量有限，外来需求难以导入，需求自然增长相对缓慢,无法支撑日益增长的市场供应。因此正阳世纪星城三期将面临异常激烈的竞争。 第 2 页 共 7 页 [项目SWOT分析]： 本案是南桥地区规模最大的开发项目，项目特性非常明显，充分了解项目特质，挖掘优势，规避劣势，将是项目运作成功的第一步。根据综合的市场分析，本案的优势和机会点主要有以下几方面： ●规模宏大，小区具备充分的规划设计优势，规模效应明显 ●地块的地理位置优越、交通便捷，配套齐全，具备良好的住宅开发基本条件 开发商实力雄厚，能保证项目的按期、保质保量完成 ●专业的市场运作：由专业代理公司和公司相关部门前期介入，确保项目的产品定位和客源定位准确，使本案能充分迎合市场、适应市场。 ●专业的营销运作：营销企划前期介入，使营销真正的服务于项目全程，确保项目市场推广的整体性、专业性和完善性，充分提升项目的潜质和价值； ●专业的销售执行：良好的营销策略、价格策略和现场控制确保实现既定销售目标 ●项目一期、二期取得巨大成功，开发商承诺的配套一一实现，项目所在板块已成为南桥实际意义上的生活中心，板块、地段优势、开放商的良好信誉将成为三期成功的重要基础。 项目面临的风险和劣势也相当明显： ●三期地块距离南奉公路商业区较远，整体地段优势将被弱化。 ●三期主力产品为高端物业——类别墅产品，目标市场是奉贤消费金字塔顶端的人群，目标市场数量有限将是本案面临的最大风险。 ●宏观调控后，南桥的房地产市场供求关系出现了倒挂，区域市场需求量不足是不争的事实，三期的销售难度将大大增加。 ●从二期销售结案到项目三期预售有1年左右的产品供应真空期，大好的销售形势拱手转送给其他竞争对手，届时三期将面临异常激烈的竞争局面。 第 3 页 共 7 页 第三章 成本测算 [建设投资测算]： 注：项目的基本参数：可开发面积为188000 M2，总户数为1199户. 容积率： 总建筑面积： 一、土地费用 二、大市政配套费用 三、前期费用 四、规划设计费用 五、工程配套费用 1、电 2、水 3、煤 4、电视 5、电话 6、智能化 六、建安费用 七、绿化工程 八、附属工程 九、贷款费用 十、销售费用 十一、税收费用 十二、契税 合计： 说明 1792.58 320 60 70 380 245 21 52 20 17 25 1788 110 100 110 160.48 962.88 39 5892.94 0.926 188000M2 按20000万元 均价8024元/M2*2% 销售价*12% 33009.285万元 108109.8375万元 土地出让 304.89亩 其余:207.68亩 单价：90万/亩 土地总价： 总投资： 第四章 销售及资金回笼计划 本项目的资金回笼计划按以下主要依据来设定: ?2007年7月1日开工开,工面积为188000㎡,其中住宅160400㎡,约1199套;可售商业25000㎡;会所公建2600㎡. ?2008年3月别墅样板段完工,4000㎡叠加和10000㎡联体可预售 ?2008年5月, 15000㎡高层，2000㎡叠加,6000㎡联体,2000㎡双拼可预售 第 4 页 共 7 页 ?2008年9月15000㎡高层2000㎡叠加,6980㎡联体,2000㎡双拼,可预售 ?2008年11月3000㎡叠加,3000㎡联体可预售 ?2009年3月5000㎡叠加,6000㎡联体,2000㎡双拼可预售，1200双立可预售 ?2009年5月20000㎡高层3000㎡叠加,10000㎡联体,2300㎡双拼,1000㎡双立可预售 ?2009年9月4000㎡叠加,10000㎡联体,5600㎡双拼可预售 ?2009年10月1000㎡联体, 双立可预售 ?2009年11月4360㎡叠加,3000㎡联体可预售 ?2010年3月3000㎡叠加,3000㎡联体,1600㎡双拼可预售，2560㎡双立，25000㎡商业可预售 各类可售物业销售均价 物业类型 高层公寓 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅 双立 商业 销售均价（元/㎡） 5500 7000 8300 9300 12000 15000 注:按揭贷款按总购房户数的比例为50%,银行贷款保证金为贷款额的10%,一次性付款的交房尾款为总房款的5% 时间 3月 4月 5月 6月 7月 8月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 20093月 年 4月 5月 第 5 页 共 7 页 当月回款（元） 44400000 33300000 77060000 60570000 16490000 16490000 70973600 53230200 36103400 31513400 4590000 4590000 47120000 35340000 110736000 累计回款(元) 44400000 77700000 154760000 215330000 231820000 248310000 319283600 372513800 408617200 440130600 444720600 449310600 496430600 531770600 642506600