8.1.4 住房支出与年份拟合曲线
参照表七中的数据，运用MATLAB建立拟合曲线。通过实验发现，采用二次多项式进行逼近最为合理（运用MATLAB软件，方法参见附录7.2二次拟合曲线程序）。
住房支出与年份拟合曲线（见图10）为：
y=430.2629+42.5283x-3.3552x
2
图10
下面运用拟合曲线，计算未来四年住房支出： 年份序号 年份 住房支出
表十三
9 2011 541.2464 10 2012 520.0259 11 2013 492.095 12 2014 457.4537
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8.2 未来房价预测
运用模型
Y =a1*（A-pjA）+a2*(B-pjB) +a3*(C-pjC) +a4*(D-pjD) + pjY
其中
.7??a1?? 0.1197??pjA??13611?a????pjB??28495? 0.1281.72??=?? ，????? ,pjY=5642.4 ?a3??-0.8191??pjC??1901.9?????????a 3.0715pjD424.2?4???????
A,B,C,D的数据参见表十四：
年份 2011 2012 2013 2014
表十四
代入数据求解得到2011年—2014年的房价（运用MATLAB程序，参见8.1.1 2011年—2014年的房价预测程序），见表十五：
年份 2011 2012 2013 2014
表十五
参照2003年—2009年的实际房价与2011—2014年的预测房价数据，运用MATLAB建立拟合曲线。通过实验发现，采用二次多项式进行逼近最为合理。
房价与年份拟合曲线（见图11）（运用MATLAB程序，参见8.1.2 房价走势拟合曲线图画法程序）为：
预测房价（元） 18698 21251 24034 27045 A 工薪收入（元） 24624 26438 28253 30068 B 城乡人均储蓄余额（元/人） 117495 134660 153385 173670 C 住房造价（元） 1929.8 1682.8 1374.8 1005.8 D 住房支出（元） 541.2464 520.0259 492.095 457.4537 - 21 -
图11
从预测的结果可以看出，房价的发展依然处于较强的增长状态，没有减弱的趋势。针对房价增长的趋势，北京市政府应积极响应国家的宏观调控，实施国家的各项政策，坚决打击各种投机，抑制房价增长过快的问题。
九、模型的提出及抑制房价的建议
9.1 房价的合理性及形成
评判房价高低的其中一个重要指标是房价收入比，它把住房价格和住房购买的支付能力联系起来研究，可以用来判断市场供求关系的总体状况。房价收入比指的是住房平均和居民平均年全部收入之比[5]。
房价收入比= 住房平均价格
居民平均年收入 联合国的有关机构提出，发展中国家房价收入比不超过6倍时，有利于供求关系保持基本平衡。通过资料显示，我国近20年的比值都在6倍以上，且近几年比值超出很多，描述了房价偏高的事实。
根据线性自回归模型，影响房价的原因主要有房屋成本[6]（即竣工房屋造价）、工薪收入、居民人均储蓄余额等方面。总的来说是由成本及供求关系两个主要因素决定的。
1.成本的影响：房屋产品成本主要由三大部分组成:一是土地开发费用，包括土地价格、征地补偿、拆迁安置费等；二是生产资料消耗，包括房屋建设过程中所消耗的建筑材料、机器、设备等费用；三是人工费用，包括工人和管理及技术人员的工资等。此外，还有某些其他费用也是构成房屋产品成本的因素，例如，建设房屋贷款的利息、保险金以及建设单位的
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管理费等，以上各项构成了房屋产品的成本。房屋建筑单位的利润和税金是住宅价格的必要组成部分，所以房屋价格受其影响很大。
2.供求关系的影响：供求关系对房屋价格的影响是不可忽略的。从价值规律上来讲，一种商品的价格并不完全由起内在的价值决定，同时还受到市场供求关系的影响。房价最终表现出来的，是由供给和需求这两种相反的力量相互作用的结果。在需求方面，城市居民对住宅需求表现在两个方面：一是获得住房或提高住房水平的愿望，二是实现该愿望的支付能力。因此需求不只是一种购买愿望，也需要实际支付能力，有了支付能力才能形成购买力和有效需求。而支付能力又取决于居民的经济状态条件，表现在模型中即为工薪收入和居民人均储蓄余额。另外，城市经济发展越好，需求就会增加，如果供给不变的话，需求大于供给房价就会上涨；如果供给也增加的话，开发商就需要开发更多的土地来进行房屋建设房屋，引起土地需求的增加，导致开发土地价格上涨，从而又增加了房屋建造成本，同样会引起房屋价格的上涨。
9.2 房价对经济发展的影响
房价的高低涉及社会生活中多方面的经济利益，所以房价对经济发展的影响也是很大的。
房价问题已成为全社会最为关注的问题。如果不抑制房价，则可能酝酿更大的金融风险，高房价造就严重的社会分化，影响消费扩张和经济可持续增长，也可造就建筑垃圾化，影响国家声望，败坏社会风气。过高的房价也会导致加速通货膨胀，民怨四起。
房价飞涨不仅影响到房地产市场上供求双方，还具有很强的转移社会财富的效应。房价的波动不仅影响到所有居民当期的消费行为，而且会显著地改变资产的分化，将社会财富向富人转移，从而扩大了贫富差距；将社会财富向城市，特别是商业繁华地区转移，从而扩大了城乡差别；将社会财富向沿海经济发达地区转移，从而扩大地区差距；将社会财富向政府转移，最糟糕的是将银行资产向投机者转移，从而增加了引发金融危机的概率。
如果过度打压房价，房地产行业就可能蹦盘，引起金融风险，波及整个经济的运行，导致更多的人失去工作，影响社会稳定。
如果房价真的大跌，对于整个国家经济回带来十分严重的后果。后果一：银行纷纷倒闭，经济急剧衰退，如果房价急跌，银行是最大的受害者，银行会受到巨创，一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。后果二：国民经济通胀急剧转为通缩，经济硬着陆。房价的急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤。后果三：房产投资者资产缩水，引发社会大动荡。如果房价急剧下跌，房产投资者的资产将会大幅缩水，大部分人是以贷养房，房价下跌幅度深，房产又不能快速套现，跳楼的人将不在少数，而这部分人在社会的影响力是巨大的，他们的利益受到损害，将引发社会的大动荡。后果四：住房保障体系无法正常实施。房价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。目前政府将为低收入者实施的建设保障型住房与限价房，主要财政支出由地方政府统筹，支出本来就十分困难。而地价的下跌，断了地方政府很大的财政来源，住房保障体系将难以为继，保障性住房的建设将又进入僵局。
9.3 抑制房价的政策建议
要解决目前房价过高的问题，我们应从开发成本和供求关系两方面综合考虑。要把高的开发成本降下来，同时适当扩大开发量，调整供给结构，增加有效供给，培养和释放有效需求。如果只顾降低开发成本，不适当扩大开发量，仍会出现供不应求的现象，房价不仅降不下来，而且会出现政府减免税费的好处转化为开发商的高利润，消费者难以得到实惠的现象。如果只顾扩大开发量，不降低开发成本，造成供过于求，可能会造成房价下降而使开发
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商的利润减少，只会影响开发商的积极性，最终开发量难以扩大，供给不能增加，房价依然降不下来。在降低成本的同时适当扩大开发量的做法，不会挫伤开发商的积极性，因为供给增加引起房价下降给开发商造成的“损失”可以通过降低了的开发成本得到弥补。
9.3.1 全面地降低商品房的开发经营成本
影响商品房开发经营成本的主体主体有两个，一个是政府，一个是企业自身。两者必须同时努力才能达到降低成本的目的。
对政府来讲，政府作为房地产政策的制定者，市场的管理者应建立公开竞争的土地供应制度，加大执法力度，清理囤积土地，继续深化税制改革，提高政府管理水平；对房地产企业自身来讲，应提高管理水平，加强成本控制。政府又提出新国四条：坚决抑制不合理住房需求;增加住房有效供给;加快保障性安居工程建设;加强对房地产开发企业购地和融资的监管[7]。
由分析可知，房屋成本主要由土地开发费用、生产资料消耗和人工费用三部分组成。土地开发费用可以通过政府的宏观调空加以控制，进行最优化规划和预算将其达到最低。在生产资料方面，建筑材料的价格是一个很重要的因素，尤其是对钢材、混凝土等材料的价格进行有效的控制，这也需要政府的干预，使建筑材料的价格控制在一定范围之内，甚至要通过改进技术等措施来降低建材的价格；另外建设中所使用机器、设备、工具、施工用附属设施等，要小心保养，尽量增长其经济寿命。在人工费用方面，要提高一切相关人员的工作效率，实施严格的管理制度，以减少不必要的人力财力资源的浪费，但决不能以要降低成本的名义来降低工人工资，剥削工人应得的劳动报酬。
9.3.2 扩大开发量，调整供给结构，增加有效供给，释放有效需求
仅采取降低成本的单向措施达不到降低住房价格的目的，因为房价总的来看是由供求决定的，在供应大于需求的情况下，很大程度上由成本+必要利润决定售价，其中成本是一个决定性的因素，开发商不能亏本。而在供不应求的情况下，成本决定售价的分量会减弱，供不应求越强，成本的决定性因素越弱，而产生泡沫的因素就会越严重。在调整供求结构方面，同要需要政府和企业共同努力，政府实现宏观调控，改善人民生活水平；企业面对激烈竞争，也必须要立足长远，居安思危。具体来讲，当务之急是从需求引导和宏观控制两方面入手，采取措施消除非正常因素。政府在政策引导上应采取措施，调整和引导供给与需求，缓解需求的压力；实行租售并举，缓解市场压力。
如果以上建议都可以实现的话，成本就可以避免增加甚至可以降低，通过对供求关系调整，由其引起的价格上涨也可以得到控制，这样就可以有效的控制房地产价格的上扬。
十、模型的评价与优化
本模型采用统计规律建立起了表示房价的多元线形回归模型。模型基于信息增益法判定影响房价的主要因素。模型建立之后进行了修正，得到的结果比较符合实际。方案简洁明了，易于操作。并且建立过程中运用了数据拟合法进行评估及预测，使结果精度更高。
该模型仍然存在着很多问题，比如影响房地产价格的因素有好多，而在建立模型时我们忽略掉了很多被认为不好似很重的因素。
除了模型中考虑到的影响房屋价格的因素之外，还有一系列其他因素的影响： （1）房屋的结构、质量、功能、新旧程度是影响房屋价格的重要因素。
（2）房屋的层数、层次和朝向。房屋有高屋，多层和低层之分，由于其所用设备、施工技术:施工机械化程度不同，各种层数、各种朝向的房屋形成一定的价格差异。
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