地方财政紧张和银行呆坏帐压力较大。这就要求政策的制定具备灵活性，央行正在将宏观货币政策收紧，已经开始提高利率，但还需要进一步加息。国际流动性对货币政策也造成挑战，但与其他一些新兴市场国家相比，中国有更强的管理这些挑战的能力。但即使如此，还应采取措施进一步防范有害资本流动和热钱进入。
第 9 页
二、行业分析
（一）复习相关知识
1. 行业分析的步骤；2. 不同行业的市场结构；3. 经济周期对不同行业的影响；4. 行业生命周期对证券投资的影响；5. 行业分析方法。 （二）搜集课程设计资料
1. 选定一个行业，在互联网上查找近几年的统计数据；2. 查找该行业的2010（2011）年行业分析报告；3. 在网上查找提供该行业的其他信息。 （三）完成课程设计
1. 列出该行业的主要统计数据；2. 列出该行业分析报告的名称和来源；3. 提交一份该行业2010（2011）年行业分析简要报告（500字以上）。
1、
国家统计局公布了2010年全国房地产市场运行情况有关数据，现将主要数据摘录如下。 1、全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2％。
1.1其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9％，占房地产开发投资的比重为70.5％。 2、全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6％。 3、全国房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7％。
4、全国房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5％。 4.1其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7％。 5、全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1％。
5.1、其中，商品住宅销售面积增长8.0％，办公楼增长21.9％，商业营业用房增长29.9％。 5.2、其中，商品住宅销售额增长14.4％，办公楼和商业营业用房分别增长31.2％和46.3％。
6、全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4％，土地购置费9992亿元，增长65.9％。
7、房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4％。
7.1、其中，国内贷款12540亿元，增长10.3％；利用外资796亿元，增长66.0％；自筹资金26705亿元，增长48.8％；其他资金32454亿元，增长15.9％。
7.2、在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3％；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6％。 8、12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，环比上涨0.3％。 8.1、其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6％；二手住宅销售价格同比上涨5.0％。
8.2、新建住宅中，普通住宅销售价格上涨7.2％，高档住宅销售价格上涨12.8％；经济适用房销售价格上涨1.0％。
9、12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
2、中国房地产行业分析报告（2011年第1季度） 道客巴巴
第 1 页
http://www.doc88.com/p-28731188361.html
3、
为了跟踪和判断行业发展形势，全国工商联房地产商会发布《2010年中国房地产市场发展研究报告》（摘金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。
对当前房地产发展形势的分析
由于实施一系列经济刺激政策，2009年中国经济摆脱了全球金融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消
费需求稳步增长、出口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国GDP“保八”（8.7%）的增长目标。 在这种背景下，中国房地产行业也抵达了一个新的增长高度。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比前年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%。就全年来看，全国商品房成交均价约4695元/平方米，
全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。
国家宏观调控政策将深刻影响房地产发展
展望2010年，中国经济已经进入到了反弹性增长阶段，经济主体的信心全面恢复，乐观估计中国的GDP在今年将
达到9%甚至更高。
需要注意的是，根据2009年底中央经济工作会议精神，调控政策基调不变，“针对性、灵活性”增强，这意味着针对
市场的变化，政府会出台不同力度的调控措施。
针对房地产行业，从去年12月至今年1月政府部门已经出台了一系列调控政策，在金融政策、财政政策、税收和管理法规等均有所出台。其中，2010年1月10日，国务院发布了全面调控房地产的《关于促进房地产市场平稳健康发展的
通知》（简称“国十一条”）。
从之前的楼市调控政策到“国十一条”，我们看到，对商品房开发发出的是从紧的信息，开发商拿地首付至少50%、抑制投资投机，保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目，但在加强保障性住房开发、资金等方面是提供支持的；对普通消费者发出的是宽松的信息，如加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率等；对于抑制投资投机性需求政府管理部门的
态度是坚决的。
关于2010年房地产市场发展的预测
政策方面：“国十一条”已基本确定2010年的调控目标和政策，如果市场未能平稳，将会有新的调控措施出台。 1、调控以维稳为主，部分新政策对楼市有拉动作用。随着中国经济的企稳，政府对楼市的依赖将会进一步减弱，关注民生和重施调控将会成为2010年楼市的主基调。但同时，楼市的政策中也有对自有住房尤其是改善性住房的积极支持，尤其是城乡一体化、城乡统筹等因素，对部分区域楼市的拉动作用还比较明显，尤其是二、三线城市和中西部地区的房
地产市场有望实现“量价齐升”。
2、当前政策调整仍以促平稳健康发展为主，对开发企业投资信心影响不大。但受银行信贷额度限制及政策收紧影响，国内贷款增长受限，并继续下降，市场成交量如果下降将使定金和预收款比例下降，个人按揭比例下降并迫使企业自筹
资金占比加大，未来企业融资难度相对加大。
3、一些区域性房地产将有突出发展。如粤港澳三地政府首次合作开展的《大珠江三角洲城镇群协调发展规划》和涵盖闽浙赣粤四省20市的《海峡西岸城市群发展规划》已获得住房和城乡建设部批准，这些区域的房地产市场有着很大发展潜力。另外，国家公布了“海南岛建设国际旅游岛战略”后，企业又纷纷布局海南，致使海南土地和房价成倍增长。我
们应借鉴海南和迪拜地产发展的教训，要高度警惕房地产泡沫，企业投资及发展战略需保持清醒。 供应方面：市场供给将稳步增长，但土地供应结构出现较大变化，部分城市短期内供应仍显不足。
1、12月房地产供给大增的主要原因是需求过剩，热点城市出现供不应求甚至无房可卖。在调控政策逐步收紧，行业管理更加严格的大环境下，政府加大了土地供应，同时2009年市场的繁荣加强了企业资金实力，开发商有加大供给的动
力，但部分城市短期内供应仍显不足。
要），报告认为，2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资
第 2 页
2土地供应结构将会有很大变化。在遏制房价过快上涨的背景下，政府将加大保障性住房的土地供应量。 需求方面：首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受到一定抑制，一线城市成交量同比将难以再现较大
增长，甚至可能出现一定下降。
1、政府继续鼓励和支持首次购房，平稳过渡的政策为消费者的购买力提供了支持。 2、随着房贷优惠利率的取消，尤其是二套房贷首付需4成，将让投资投机需求受到一定抑制。
3、除了土地供给紧张将抑制一线城市新房成交面积的上升外，房价的快速上涨也让部分自住型购房者开始产生观望。
今年一线城市的新房成交量同比将难以再现较大增长，相比2009 年甚至可能出现一定下降。
价格方面：房价将在高位继续盘整。
1、2008 年开发商大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009 年下半年以来的供给不足，这种供不应求的供给关系将在2010年上半场继续存在，成为2010年房价走势的重要因素。在旺盛的市场需求下，房价趋于下行的可能
性相对较小。
2、2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，
房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于政策调整的时间表和力度。
第 3 页
三、公司分析
（一）复习相关知识
1. 公司分析的内容；2. 公司分析的资料基础；3. 公司财务分析的方法；4. 比率分析的主要指标。 （二）搜集课程设计资料
1. 以所买股票公司为标的，查找该公司2009年、2010年年报；2. 查找有关该公司年报的分析报告；3. 查找与该公司有关的其他信息。 （三）完成课程设计
1. 列出该公司年报的来源；2. 列出有关该公司年报的分析报告的名称和来源；3. 列出偿债能力分析比率指标；4. 提交一份该公司2011年公司分析简要报告（800字以上），并提出投资建议。
1、最股网http://www.stockest.cn/nianbao/000002/2010_000002_n.htm
2、2010年万科年报分析 股吧http://guba.eastmoney.com/look,000002,7009586809.html
3、偿债能力分析 短期偿债能力分析
流动比率=流动资产合计÷流动负债合计 09年 流动比率= 1.97 10年 流动比率= 1.65
速动比率＝(流动资产合计－存货净额)÷流动负债合计 09年 速动比率＝0.59 10年 速动比率＝0.52
现金比率=现金/流动负债 09年 现金比率＝0.44 10年 现金比率＝0.29
第 1 页