蓝图。 (2)、独特卖点分析
城南新区是全市重点开发建设的五大城市新区之一，区内环境优美，得
天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件。
市政基础设施建设取得重大突破。政府部门充分认识到市政基础设施建
设对推动经济发展、拉动城市建设的重要作用，自始至终把市政配套，基础的生活设施放在重要位置。住宅建设大规模推进。以改善居民居住条件为重点，切实加大旧城环境改造和新区开发力度。从聚集人气。引进重点学区，由：二十七中分校、夫子庙小学分校完成对路改造工程任务，建设城南汽车销售一条街发展策略。 (3)、城南地产SWOT综合分析 ?
优势分析(S)
城南是严格意义上遵循“先规划、后开发”原则进行地产运作的板块。政府15亿巨资打造,毗邻大型成熟社区、秦虹小区与南京汽车一条街—大明路、兼有大明路便捷的交通与秦虹路的成熟配套、随着政府建设力度的加大，特别是中和桥拓宽，光华路向西延伸。宁芜铁路迁出等工程的开工这里的城市面貌突飞猛进，区域环境大改善，人文历史景观实现，丰富多彩的现代都市生活由此开始。城南板块的优势更加突出，其也将会吸引更多的购房者 ? 劣势分析(W)
城南房地产区域除了大明路板块起步比较早外，其他区域起步都比较晚。配套设施相对比较落后，公交线路少和重点学校都比较少、酒店、银行、菜
场、超市比较远，生活不太方便，难以满足购房者日益增长的物质文化需求。另外由于近期城南建设力度比较大，给当地的生活带来了诸多不便，比如：光华路到大明路一带堵车严重，噪音灰尘大。另外，当地的人文环境也不够好。从本次市场调研可以看到，周边居住人员比较复杂，外地人口比较多，给当地的治安带来比较大的安全隐患。 ?
机会分析(O)
1、将军路沿线居住条件已成熟，居住的南移必然带动商业圈的跟进，城南可能会成为南京的第四商圈；
2、京沪高速南站落城南，资金流、信息流、物流将在此汇集，使这里具备了“城”的含义；
3、消息显示，大校机场动迁指挥部已经成立，困扰城南的飞机噪音问题将得以缓解；
4、一个顶级的大型购物中心将落户这里，高级菜场纳入规划，而公交总站轮廓已现。
5、有关专家预测，今年城南板块至少有两个热点值得关注，一个是大明路地区，据悉这里将要建成一个居住面积达1000万平方米的大型社区。另一个是地铁效应带来的拉动，中山南路沿线至雨花路一带今年又将有众多楼盘推出。很多人士预测，2005年由于众多新盘的纷纷亮相，城南板块将比以往更加热闹，也将再次给这里带来一个新的发展契机。 ? 威胁分析(T)
1、目前困扰城南地区房地产发展提升的一个原因应归结于相关部门政策不明
确，这给城南板块的进一步发展带来了阻力。业内人士表示在目前土地存量日益稀缺的趋势下，城南的各大开发企业更应当充分发挥团队精神，由相关部门牵头组织，开发商之间整体协调起来，形成城南板块自己的特色。
2、 经过近几年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老式名宅旧屋，现在所指的城南板块已被赋予新的含义，高阔纬七路、夫子庙、门东等城南地区的改造逐步让这里旧貌换新颜。尴尬的是，城南的拓宽和改变似乎并没有为这里赢得更多的掌声。
一个很明显的例子，提到南京的房地产开发，恐怕连普通老百姓对河西、江宁、城东等板块都耳熟能详，可是，相对开发起步较早，目前发展比较成熟的城南地区却鲜有人问津，在各板块中竟无一席之地！据有关部门的统计资料表明，在包括城南在内的南京六大板块调查中，消费者选择城南的比例仅名列倒数第二，略高于江北地区，早在二年前，就有人提出这样的担忧，坐拥南京一隅的城南为什么始终处于一种市场状态，我们认为：城南板块目前处于温吞水状况，一方面是消费者意识的缺乏，最主要的还有深层次的原因。 2.2.4 城南房地产市场展望
城南的环境优势是不言而喻的。随着人民生活水平的日益提高，天人合一，返朴归真的居住理念将不断深入人心，为广大人民群众特别是成功人士所接受。可以说，对自然环境的要求将会空前绝后地排在举足轻重的第一位。城南的这一环境优势刚好可以满足这种需求。只要扬长避短，城南房地产一定能够在南京楼市里争取一个更大的市场份额。而且，只要政府合理规划，开发商通力合作，一定能够树立城南品牌效应，打造城南地产新形象。在今后5-10年乃至更长的时
间里独领风骚，城南将保持一个比较旺盛的势头，成为购房者的居住乐园。
第三节 河西板块发展综述
河西，顾名思义即秦淮河以西地区。习惯上将该地区分为北、中、南三个部分。北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分。
以下为以奥体为中心地区即河西新城区的内容综述。 2.3.1 自然状况概述 ? 行政区划
河西新城区位于南京市的西南面，城市主导风向的下风向。总占地约56平方公里，其中：下关区1.5平方公里，鼓楼区约6平方公里，建邺区48.5平方公里。西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围。地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元。河西新城区分为北部、中部、南部三个部分：
（1）、北部为纬七路以北、外秦淮河以西，长江以东地区，占地面积20平方公里；
（2）、中部为纬七路以南、马东广场以北地区，占地面积约21平方公里； （3）、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地区，占地面积约15平方公里； （4）、长江南京段第二大岛一一江心洲总面积约15．3平方公里，为河西新城区规划发展储备用地。 2.3.2 自然生态环境 （1）、土质环境
土层分布（自上而下）大致分为四层：1.杂填土、素填土。2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等。呈软塑-流塑状态，属高压缩图，承载力低。该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐渐加厚。3.粉（细）砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可。4.岩石，从北向南埋深逐渐加深，承载力很好。 （2）、水环境
河西地区西侧的长江江段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂的取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质可以达到饮用水源地II类要求。主要湖泊为莫愁湖。 （3）、大气环境
河西地区SO2、TSP、NOX浓度基本上可以达到居住区二级标准要求。 （4）、噪声
河西地区声环境现状质量较好，基本可以满足相应功能区划要求。 2.3.3 土地利用现状
南部地区土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地。目前用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区位于其中。该地区以工业、三产为主，种植蔬菜、养鱼为副。
北部地区经过近20年开发建设已初具规模，城市职能以居住为主。河西北部目前居住人口近30万。
新城区建设规划：河西新城区旨在通过5-10年的开发建设，将该地区建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区。
三大功能的定位：一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是