的，不违反《担保法》第40条、《物权法》第186条有关“禁止流押”的规定。案例索引：最高人民法院（2011）民提字第344号“朱某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》（审判长辛正郁，审判员王友祥，代理审判员仲伟珩），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201412/218：18）。3.名为商品房买卖，实为借贷，可视为借款担保关系——当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型担保关系。标签：抵押⊙流抵契约⊙借款合同⊙合同性质⊙民间借贷⊙非典型担保案情简介：2007年，开发公司为偿还严某等5人的340万元到期借款，与杨某签订商品房买卖合同，约定杨某购买开发公司1400余平方米的53间商铺。在杨某付全款后，开发公司撤销了与严某等5人的购房备案登记，而办理了与杨某的购房合同备案登记。同时，开发公司向杨某账户汇入61.1万元，其称系借贷利息，另向杨某开具购房发票，但未将发票原件交付杨某，后又在税务部门做了缴销。2008年，杨某诉请开发公司交付房屋。法院认为：法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。本案现有证据证明，开发公司与杨某之间应为借贷关系：①就开发公司而言，其签订商品房买卖合同真实目的，系向杨某借款以偿付严某等人已届清偿期的340万元借款，防止案涉房屋因就前述债权提供
担保、办理了登记备案而丧失所有权。对此，有开发公司与严某等5人的在先类似交易模式、开发公司向杨某支付61.1万元借款利息、开发公司持有发票原件等证据和事实佐证。如开发公司真实意思表示系以340万元价款出售案涉房屋，则直接依其与严某等5人所签合同之约定即可实现，无需徒增与杨某协商签订买卖合同、以杨某支付340万元购房款偿还严某等人的340万元借款、撤销严某等5人的备案登记后再申请将杨某作为购房者登记备案等繁琐步骤和程序。②发票是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。本案中，杨某作为买受人，在交纳了全部房款后，始终未向开发公司索要发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的亦仅系复印件。且近三年时间内未要求办理权属登记，明显不符合交易习惯。开发公司作为售房一方，在始终认可收到杨某房款情况下，未将发票原件交付杨某，嗣后却将该发票连同其他各联在当地税务机关作了缴销，充分说明开发公司否认房产交易的真实性。而缴销行为发生在诉讼之前，则从另一侧面证明开发公司否认与杨某之间存在真实的房产交易关系的态度是一贯的，故仅凭杨某提供的发票复印件，尚不能认定其与开发公司之间存在商品房买卖合同关系。③杨某收到开发公司支付的61.1万元，杨某对该款项性质始终以商业秘密为由拒绝作出说明，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在杨某未能举证证明双方存
在其他经济往来的情况下，认定开发公司上述款项系其为向杨某借用340万元而支付利息的主张具有更高的可信度。再者，案涉商品房买卖合同以一口价340万元方式，交易了1400余平方米的53间商铺，亦与一般房地产交易习惯不符。综上，书面借款合同并非认定借贷关系不可缺少的要件。杨某向开发公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记行为，足以认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。杨某作为债权人，可以适当方式就合同项下商铺主张权利，以担保其债权的实现。但其请求直接取得案涉商铺所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，不予支持。判决驳回杨某诉讼请求。实务要点：法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。书面借款合同并非认定借贷关系不可缺少的要件。充分证据证明当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。债权人可以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保其债权实现。但其请求直接取得案涉不动产所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，应不予支持。案例索引：最高人民法院（2013）民提字第135号“某开发公司与杨某商品房买卖合同纠纷案”，见《广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案》（审判长张勇健，审判员韩玫，代
理审判员沈丹丹），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（201402/58：192）；另见《意思与表示不一致时，对法律关系性质的司法认定——广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷申请再审案》（梁曙明、刘牧晗，最高院立案二庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（201304/39：55）。4.借款期限届满前以抵押物抵债约定，构成流质条款——当事人在抵押合同约定的债务履行期届满前，就抵押物所有权转移达成以物抵债的协议，因违反法律规定而无效。标签：抵押⊙流抵契约⊙执行⊙以物抵债⊙流质条款案情简介：2007年，经法院调解，农业集团应偿还资产公司1亿余元。同年7月11日，受案法院保全查封了农业集团名下的土地使用权。2009年1月，西安中院向被执行人发出执行通知并对前述土地使用权续封。同年11月，案外人信用社提出执行异议，以雁塔区法院2006年4月19日送达给信用社的以物抵债裁定主张上述查封土地权利。信用社与农业集团的《房地产抵押合同》约定借款期限为2002年12月4日至2005年12月4日，双方协议抵债时间为2004年4月。法院认为：最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第57条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效……”本案信用社与农业集团所签《房地产抵押合同》约定的借款期限届满前，
协议进行以物抵债。此约定虽非在抵押合同中约定，但和禁止流质条款的规定精神直接违背，亦剥夺了其他债权人的受偿机会，故该以物抵债协议应无效。实务要点：当事人在抵押合同中约定的债务履行期届满前，就抵押物的所有权转移达成以物抵债协议的，因违反最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第57条禁止流质条款的规定而无效。案例索引：最高人民法院（2010）执监字第88号“某资产公司与某信用社执行异议案”，见《程序异议与实体异议的区分——东方资产管理公司西安办事处与西安市雁塔区农村信用社执行异议案》（范向阳，最高院执行局），载《执行工作指导·案例分析》（201004/36：120）。5.名为购房实为融资担保的合同，可以显失公平撤销——名为商品房买卖，实为融资担保的流抵契约，约定权利义务显失公平，严重损害债务人利益，当事人可申请撤销。标签：抵押⊙流抵契约⊙撤销权⊙显失公平⊙名为商品房买卖实为融资担保案情简介：2006年4月，开发公司、黄某、销售公司签订《合作销售合同》，约定销售公司代理销售房产，底价2800元/平方米，黄某需在7天内帮开发公司借贷500万元。第二天，黄某同乡陈某与开发公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某以单价500元/平方米购买1万余平方米，总价共计500万余元。2006年12月，开发公司以陈某乘人之危签订合同属显失公平为由，诉请撤销《商品房买卖合同》。经鉴定，