诉争房屋土地成本与工程成本相加等于每平方米1700余元，销售底价2800元/平方米，市场价3000余元/平方米。法院认为：将《合作销售合同》与《商品房买卖合同》内容及实际履行相比较，应认定陈某与开发公司签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖形式对开发公司进行融资，并以房屋作为出借人融资的担保。当事人约定的该种合同形式在担保法律上称为“流抵契约”或“流质契约”，是指当事人约定如抵押人到期不还款，抵押物即归抵押权人所有。流抵契约极易造成债权人压迫债务人，低价取得债务人财产，使得双方交易有违公平原则。根据《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”该合同因违反法律强制性规定应为无效。同时，陈某乘开发公司亟需资金之危，与开发公司订立了违背开发公司真实意思的房屋买卖合同，房屋价格又显失公平，根据《合同法》第54条规定，法院可根据开发公司请求依法予以撤销。实务要点：名为商品房买卖合同，实为融资担保的流抵契约，约定的权利义务显失公平，严重损害债务人利益，法院可依当事人申请予以撤销。案例索引：最高人民法院裁定“某开发公司与陈某买卖合同纠纷申请再审案”，见《假买卖合同形式下的真融资担保协议——陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案》（于金陵，最高
院立案庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（200903/22：85）。备注：法院以可撤销合同定案，评析部分认为法院可以流质契约做无效处理。6.到期未偿，抵押物交债权人执行，该流押约定无效——依《物权法》等规定，债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有的流押条款无效。标签：抵押⊙流抵契约⊙执行⊙抵押效力⊙流押条款案情简介：2000年，商城以名下房产向银行抵押借款4500万元，《抵押合同》第20条约定：“在银行贷款到期后，若借款人不能及时偿还银行贷款，愿将抵押物移交给银行并接受强制执行。”该《抵押合同》办理了公证及房产抵押登记手续。法院认为：《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第57条第1款规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”故本案《抵押合同》第20条因违反法律禁止性规定，应属无效。其余内容均不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，应为合法有效。实务要点：根据《物权法》第186条、《担保法》第40条，及最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题
的解释》第57条第1款规定，在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物所有权转移为债权人所有的流押条款无效。案例索引：最高人民法院判决“某银行与某商城等抵押借款合同纠纷案”，见《经翻建的抵押物其抵押权的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁决书能否对抗经登记的抵押权——大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案》（李京平，最高院民二庭），载《民商事审判指导·案例分析》（200501/7：213）。7.基于不合法流质条款的公证债权文书，应不予执行——债权文书经公证赋予强制执行效力虽具强制执行力，但并不具有既判力。其中约定的流质条款，法院应不予执行。标签：抵押⊙流抵契约⊙执行⊙公证债权文书⊙流押条款案情简介：1999年12月，因物业公司代偿开发公司所欠银行债务，开发公司与物业公司签订协议，约定开发公司以名下土地使用权为偿还物业公司代偿款提供抵押担保，“如开发公司未按期偿还，物业公司有权依法对抵押土地使用权进行转让处置”。该协议在公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，同时办理了抵押登记。2000年，因开发公司逾期未偿，物业公司申请强制执行。法院认为：案涉代偿债务协议中，土地使用权是作为抵押权的标的出现，而并非本案追偿的物品。《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债
权人所有。”最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第57条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效……”故本案协议约定内容因违反法律禁止性规定而无效，公证处基于不合法内容之协议书作出的赋予强制执行效力的公证书因违反公证合法原则，法院理应不予执行。实务要点：债权文书经公证赋予强制执行效力虽具有强制执行力，但并不具有既判力。公证债权文书中约定流质条款的，法院应不予执行。案例索引：浙江高院审查“某物业公司申请执行某开发公司案”，见《关于如何适用不予执行公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书》（童兆洪，浙江高院），载《执行工作指导·案例分析》（200404/12：95）；另见《三江公司因代银河公司等偿还申请执行经公证赋予强制执行效力的以土地使用权抵押到期不偿还债务直接抵偿土地使用权的协议案》（童兆洪），载《人民法院案例选》（200301/43：284）。8.《担保法》实施前的流押条款，可依公平原则处理——《担保法》实施前的流押条款，可据案情，在主合同无效情况下，认定流押约定亦无效，并依过错责任原则处理。标签：抵押⊙流抵契约⊙典当⊙合同效力⊙《担保法》实施前⊙公平原则案情简介：1993年，实业公司、典当行签订《财产抵押合同》，约定实业公司以房产向典当行抵押贷款1000万元，抵押期满抵押人无力还款时，抵押物
归抵押权人所有。法院认为：案涉抵押合同关于流押的约定，因在《担保法》实施前订立，故不适用该法。在当时法律无明确禁止性规定情况下，该抵押合同系当事人在平等自愿、等价有偿基础上，对各自权利义务作出的约定。从合同自由原则出发，不宜认定双方在抵押合同中关于直接取得抵押物所有权的约定无效。根据本案具体情况，若主合同无效，双方直接取得抵押物所有权的约定亦无效，则依据过错原则，相互返还，赔偿损失；若主合同有效，则依公平原则处理。实务要点：流押条款应为无效。但《担保法》实施前的流押条款，可根据个案具体情况，在主合同无效情况下，认定流押约定亦无效，依据过错原则，相互返还，赔偿损失；若主合同有效，则依公平原则处理。案例索引：最高人民法院《关于海口鲁银实业公司典当拍卖行与海南飞驰实业有限公司、海南万锡房地产开发有限公司抵押贷款合同纠纷一案的复函》（1999年3月2日〔1996〕法民字第8号），见《关于海口鲁银实业公司典当拍卖行与海南飞驰实业有限公司、海南万锡房地产开发有限公司抵押贷款合同纠纷一案的请示与答复》（董华），载《民事审判指导与参考·请示与答复》（200001/1：156）。 赞 0 赏 分享