基于VAR模型的房产税对房价调控效应的实证研究
摘 要：文章运用向量自回归模型对影响房地产价格的多项因素进行分析，选取上海市2011年1季度至2016年1季度的季度数据为样本，建立了影响房地产价格因素的VAR模型，定量分析了各因素对房地产价格的影响程度，并利用方差分解分析各因素对房地产价格的影响时滞、持续时间和作用强度。研究结果表明，短期内房地产价格受房产税影响较大，但长期房地产价格走向仍受制于市场供需的影响，因此实施房产税的同时应完善配套政策设计，从根源上解决房地产市场的供求矛盾，实现房地产价格的良性调控与稳态变化。
关键词：VAR模型；房地产价格；房产税；影响效应 中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0139-06 1 引 言
房产税作为国家或政府以房产为征税对象向房屋的产权所有人征收的一种财产税，在我国主要肩负着抑制房价、调节收入分配、管理房地产市场结构和提高住房使用率的作用。自1998年住房改革以来，房地产行业在市场化的过程中迅猛发展，在显著带动国民经济增长和拉动投资需求的同
时也日益暴露出房价攀升过快、投机炒作盛行、普通民众难以承担高房价等问题，针对这一现状政府采取了一系列的财政、货币调控政策，旨在抑制房价上涨，促使房地产市场回归平稳运行。
在这一背景下，房产税的征收成为社会共同关注的话题，其能否有效抑制房价过快上涨也成为人们讨论的热点。2011年1月28日，个人住房房产税改革试点工作在上海和重庆两地正式启动，引起各界的广泛关注，然而政策实行已满四年，并没有很好地实现预期效果，上海和重庆的房价仍然高居不下，这让人们对房产税的调控效应产生质疑。 基于此，本文对上海试点房产税对房价的影响进行实证研究，分析上海房产税对房价的影响效应，同时综合考虑影响房价的各种因素，探究影响房价的主要因素，在此基础上力图总结出普适性的经验与改进建议，为优化房产税政策、明确房地产市场改革方向提供助力。 2 文献综述 2.1 房价影响因素
关于房价的影响因素这一问题国内外已有较丰富的研究成果，目前的研究文献主要从土地价格、经济基本面、房地产供求关系以及宏观调控这四个方面展开论证。 2.1.1 土地价格
对土地价格与房价的关系，国外具有代表性的研究主要
有：美国经济学教授阿瑟.奥沙利文认为，简单的成本决定论并不能解释地价和房价之间的因果关系，正是因为对住宅的需求旺盛导致对土地的需求增加，从而提高了地价，地价高是住宅价格增长的结果。
Peng和Wheaton（1994）利用香港1965至1990年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了实证分析，研究结果显示土地供给对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响，土地供给不足会导致住宅供给总量下降，影响消费者预期未来土地稀缺和租金上涨，最终导致土地价格和住宅价格同时上涨。
关于土地价格在房价上涨中所起的作用，国内研究呈现出两种不同的观点：
况伟大（2006）在研究中发现我国土地市场供小于求，短期内房价与地价相互影响，长期来看地价是房价的Granger因。
而朱道林、董玛力（2005）则认为，虽然房价与地价呈现同方向的变化趋势，但土地需求实质上是住房需求的引致需求，因此地价上涨是房价上涨的结果而不是原因。 2.1.2 经济基本面
Capozza等（2002）的研究结果表明对房价的变化有较强解释的经济变量包括收入增长、城市规模、人口规模和建造成本。
况伟大（2012）在研究中认为房价主要是由收入和人口决定的，收入和人口的变动可以预测房价的长期变动。 史涌动、陈日清（2008）利用2001至2006年的时间序列数据研究了不确定性条件下的房地产价格决定因素，实证表明居民收入、按揭贷款利率等基本面因素对房价的实际影响相对较小。
2.1.3 房地产市场供求
根据新古典学派的理论，一些学者认为需求决定价格，房价最终是由房地产市场的供求关系决定的。
姚先国、黄炜华（2001）认为，房地产供给在短期内是缺乏弹性的，因此决定房地产价格的主要因素是需求而不是供给。
蔡穗声（2010）认为我国房地产市场面临结构性供给不足的现状，区域供给不足与区域供给过剩并存，导致房价普遍偏高。
史涌动、陈日清（2008）在同一篇文章中指出，代表适应性预期的房地产价格自身的变动冲击是引起房价上涨的主要因素，我们可以理解为人们对房价上涨的预期影响需求，使得购房行为更倾向于是投资需求而不是消费需求。 2.1.4 宏观调控
周江（2005）、杨树江（2005）等学者认为，从调整住房结构、完善住房保障、增加中低价位住宅、完善住房供应
结构这四个方面入手是降低房价增速的重要手段。 刘琳、刘红玉（2003）等人的研究表明，调控房价的主要手段是调控土地，土地调控的主要措施应该是调整土地的出让量而不是地价，税费率的调整可以作为调整地价和房价关系的主要手段之一。
2.2 房产税对房价影响的现有理论
关于房产税对房价影响的研究，主要有以下三种理论。 2.2.1 难抑房价论
Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房产税与房价关系理论的“传统观点”。他们假设整个国家的资本回报率固定、资本自由流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全由购房者独自承担，从而导致高房价。
我国学者主要从供求失衡和投资推动两个角度来论述这一观点：
张健铭（2011）认为房产税改革只是目前房地产市场宏观调控中的一项举措，只有从供求关系上入手，有效打击房地产市场上的投机行为，才能从根本上平稳房价； 贾祖国（2013）从供给角度进行分析并得出结论：要解决目前大城市商品房价格不断上涨的问题，最关键的还是大幅增加土地供应，尤其是普通商品房以及保障房的供应。 再如王晨曦，汪驰等（2012）认为：中国的股市由于制度原因始终无法吸引大多数投资者，加之其他投资渠道有