指数仅下降0.04个单位，可见房产税的调控效应十分微弱，而反映在上海市近五年的房价走势上，如图1所示。 则是房产税实施以来仅在第一年稍微抑制房价涨幅，但并不能阻止随后房价迅猛上涨的势头。而房屋供给没增加一个单位，住房价格指数会下降1.35个单位，可见增加住房供给对抑制房价的上涨效果显著，与本文之前的假设相吻合，即抑制房价关键在于改善住房供求结构，尤其是供给结构。 另外，房屋销售面积、上海市GDP与房价变动趋势呈反向变动关系，这与实际经济意义相吻合，住房需求的增加和经济的发展都会促使房价上涨。 4.4 格兰杰因果检验
Granger因果检验是利用某个变量的滞后项来检验其对其他一个或多个变量当期值的影响的方法。
如果显著，则说明改变量对其他变量存在Granger因果关系；如果影响不显著，说明该变量对另一个变量或几个变量不存在Granger因果关系。
Granger因果检验要求序列是平稳的，对于非平稳的数据，在通过了协整检验之后，可对各变量一阶单整的平稳数据进一步建立将短期波动与长期均衡联系在一起的VEC模型，并对各变量进行Granger因果关系检验。在这里，我们不列出VEC模型，仅列出对于分析问题有帮助的Granger因果检验结果。见表5。
从表5可以看出，商品房的开盘面积和销售面积是房价的Granger因，这就证明房地产市场的供求能够影响房价。由协整方程可知，商品房的开盘面积与房价呈负向关系，而商品房的销售面积与房价呈正向关系。
故我们可以认为房地产市场的供求关系是影响房价的原因，且房地产市场供给增加，房价越低；需求增加，房价下降，而房产税和其他经济基本面并不是影响房价的原因。 4.5 方差分解分析 方差分解分析，见表6。
由方差分解分析可以看出，房产税对房价的贡献度初期仅为3%，且随着时间的推移不断衰减，最终趋于无影响；房屋新开盘面积对房价变动的贡献度最终稳定在23%左右，影响力较大。对房屋的需求和整体经济形势也贡献出一定的影响因子。因此，我们可以认为房产税不能从根本上实现调控房价的目标。 5 研究结论与建议
由上一章数据检验和实证分析可以得出，上海市房产税试点在政策实施初期起到了一定的遏制房价上涨的作用，这主要是通过改变人们的心理预期使得供求关系发生局部调整，从而使房价在短期内出现回落。
但长期来看，房产税并不能起到抑制房价的作用，一方面是因为现有的房产税政策设计不甚合理，其存在的一些缺
陷使得房产税政策没有发挥出应有的调控效应；另一方面是因为调控房价的根源在于调整优化房地产市场的供求结构。 基于此，本文将主要从完善房产税政策和调节房地产市场供求结构两个角度提出改进建议： 5.1 完善房产税制设计
目前上海试点的房产税政策并未起到预期的调控作用，这主要与新的房产个税政策设计不甚合理有关，同时我们也应该认识到房产税改革对于调节房价的作用有限，在完善房产税制改革的同时更需要加强配套措施和相关制度的建设，从根本上实现供求结构的优化平衡。 5.1.1 扩大房产税税基
目前上海试点的改革方案中规定的征税对象主要是针对增量房进行征税，从税负公平的角度来讲，无论是增量房还是存量房都享受了本地区的公共服务和周边基础设施，应当共同承担税负。
同时通过对存量房征税能促使投机性住房持有者改变预期，增加存量房的供给，打击投机性购房需求，缓解住房供求结构性不平衡的矛盾。因此现行改革方案可考虑扩大税基，将存量房一并纳入征税范围。 5.1.2 提高房产税税率
目前上海市改革方案中的两档税率为0.4%和0.6%，而从国际经验来看，西方普遍设置的房产税税率为1%，我国
当前税率明显偏低，削弱了税收政策的调控效应。鉴于我国处于房产税改革初期，我国居民缴纳房产税的责任意识与观念还有待强化，可以考虑逐步提高房产税税率，在充分发挥房产税的调节效果的同时，有效增加政府财政收入，优化财政收入结构，降低对“土地财政”的依赖，从而有效降低房地产开发的土地成本，减轻房价上涨压力。
同时，增加的房产税收入可以作为廉租房和经济适用房的建设基金和相关财政补贴来源，进一步优化住房市场供给结构，实现税收的合理利用。 5.2 调节房地产市场供求结构
长期以来，我国商品房住宅市场上存在着供不应求的局面，随着城市化的推进和人口的增长，房地产市场的刚性需求会持续增长，加剧房价上涨的压力。目前我国政府对房地产市场的调控政策主要从“限购”入手，即限制房地产市场需求，但我们知道要解决市场供求结构失衡的问题，在进行需求管理的同时还应有配套的供给侧改革，在需求和供给内部也应分别针对投机性需求和刚性需求、投资性住房供给和普通商品房供给采取不同的调控措施，为此可以做到以下方面。
5.2.1 加强保障性住房管理建设
加强保障性住房建设是调节房地产市场供给结构性失衡的一项重要措施，政府可以着重从以下两方面入手：
①增加保障性住房的供给，缓解中低收入水平群体住房供给严重不足的矛盾。
具体做法表现为：在土地供给环节，土地管理部门应该根据市政府制定的未来一段时间内的保障性住房的建设计划，优先保障经济适用房建设的土地需求，同时对其土地供应价格实施优惠。在保障性住房建设上，以利益共享为基本运作方式，明确开发商楼盘建设中保障性住房的比例，在开发商以优惠价格让渡、出租给普通居民的同时，政府给予开发商一定的财政补贴，以实现保障性住房的稳定供给。 ②加强保障性住房的资源分配管理。
可以通过建立保障性住房房管理档案系统，完善产权登记制度，建立申报者诚信档案和抽查制度等方式来减少信息不对称，促进保障性住房市场的公开透明化，使得低收入人群的住房需求得到切实满足，避免权力寻租和机会主义行为的滋长。
5.2.2 扩大和发展二手房市场
由上一章的实证分析我们得出，房产税的开征有利于促进二手房市场的发展，同时我们也应认识到二手房市场是消化我国投资性住房存量过剩的一个重要渠道，为此发展二手房市场能有效缓解当前我国房地产市场结构过度倚重一级市场的局面，实现存量资源的优化配置。细化二手房市场交易规则，构建全面的二手房市场网络信息平台，减少信息不