四.黄岛及经济技术开发区房地产区域板块分析
从规划角度划分，区域布局规划为六个主要功能分区： 1. 石油化工工业区 2. 国际商加工贸存储工业区 3. 临港工业区 4. 生态高效农业区 5. 行政商务中心区 6. 综合旅游区
从房地产市场，人居条件等角度来划分，主要由五个板块： 1. 凤凰岛板块：该区域处于凤凰岛旅游渡假区内，与区域功能相适应，搞住宅项目主要以“休闲度假”为基本单位，目前在城市综合配套方面略有不足，按因临近安子码头交通便利并有跨海隧道等便利，代表楼盘为泽润金融广场，华欲黄金海岸，海韵嘉园，悦海花园等，价格在5800~6500元/m*m左右。 泽润金融广场一角：
2. 唐岛湾板块：该区域属于CBD行政商务中心区，开发区高档楼盘云集与此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区。代表楼盘：千禧龙
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花园，傲海星城，天台阳关海岸。长江路以北，香江路以南区域为商业密集区，香江路是传统的商业密集区，利群长江商厦，佳世客，等商业氛围浓厚。该板块产品品质较高，属于高价房聚集区，价格在6000元/m*m以上。大部分高端写字楼商业项目均在此区域内，代表项目有国贸中心，城市桂冠， 汇商国际，地丰大厦，建国大厦，华林广场等。 城市桂冠一角：
3. 保税区板块：保税区位于开发区中段，交通便利，该区域楼盘开发数量相对较少，间隔在4500元/m*m左右。代表楼盘有鼎业大厦，贵信花园，汇丰嘉园，长城花园也属于此板块。 长城花园施工一角：
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4. 文教区板块：该区域在黄岛汽车客运站以西，石油大学以北，近邻胶南市，为交通要道，区域内教育氛围浓厚，石油大学，职业学校，开发区第一中学等知名学校遍布该区。代表楼盘有名嘉城，风和日丽等，价格5000—6000元/m*m左右。 青橙时代一角：
5. 黄岛老城区板块：该区域居住氛围浓厚，生活设施配套较齐全，临黄岛轮渡，交通便利，但是，繁华程度相对较低，主要由于污染严重，大炼油，大造船，发电厂等汇聚在此，使得该板块居住适宜度较低，新盘较少，如盈泰嘉园 ，价格在3000元/m*m左右。 盈泰嘉园一角：
现就主要调查成果呈现如下：
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估价对象 内容 青鑫隆秀橙嘉园 兰时禧代 悦山 7007900 700 00 开发区海西尔海大岸嘉陵道医江路与疗220齐中号 长心城西路侧 交汇处 住住住宅 宅 宅 正正正常 常 常 目目目前 前 前 一一次次分性付性期 清 付清 正正正常 常 常 周周围周围围商商务商务金融务金组织金融较好 融组组 9
交易价格 —— 项目位置 开发区江山南路卓亭广场西侧 用途 交 易 情 况 交 易 期 日 住宅 正常 2013年7月 一次性付清 盛华中房鑫未街里 来城 728000 00 开发区前湾港嘉陵江路路 与 311奋号 进路交汇处北 住住宅 宅 正正常 常 目目前 前 分期 晶城 长城花园 8000 8200 嘉陵江西路与五台山路交汇处 江山南路卓亭 广场西侧 住宅 正常 目前 住宅 正常 目前 付款方式 分期 一次性付清 一次性付清 交易方式 正常 区域商业繁华因度 素 周围商务金融组织较好 正正常 常 周围周围商商务金融务组织 金较好 融组正常 正常 周围商务金融组织 较好 周围商务金融组织 较好
织一般 距区域主要商服中心距离 距对外交通设施距离 道路状况 公共设施状况 基础设施状况 文体设施状况 绿地覆盖率 建筑层数 楼层 结构 较近 织织 一一般 般 较近 较近 较近 较一一较近 远 般 般 较较较较好 好 好 好 较一较好 好 般 一好 较好 般 一一较好 般 般 较一较好 好 般 35.33630% 0% % 30 10 29 10 较好 较好 较好 一般 35% 较好 较好 较好 较好 一般 35% 20 10 套3 较好 较好 较好 较好 较好 35% 6 4 较好 好 较好 好 较好 较好 较好 一般 较好 较好 48.58% 33.40% 33 7 30 7 33 30 7 7 套2 乳乳乳胶内墙 乳胶漆 胶胶漆 漆 漆 个平面布置 较好 较较好 较好 好 别因新旧程度 新 新 新 新 素 建筑朝向 南 南 南 南 套3 套2 层高 外墙 楼外观 装修情况 2.6 涂料 好 毛坯 2.6 2.8 套套2 套3 套2 3 乳胶乳胶漆 乳胶漆 乳胶漆 漆 较较好 好 较好 好 新 南 新 南 2.6 涂料 好 毛坯 新 南 2.8 涂料 好 毛坯 新 南 2.8 涂料 好 毛坯 好 2.2.6 6 涂涂涂涂料 料 料 料 好 好 好 好 毛毛毛毛坯 坯 坯 坯
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