关于印发城区土地级别基准地价
出让金及租金标准的通知
各区、开发区规划和国土资源分局：
为加强地价管理，准确反映城市地价分布规律和地价水平，依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合我市的实际情况，对我市新城市规划区范围内土地定级和基准地价进行了评估更新，制定了新的土地级别、基准地价和土地出让金、租金标准。经市人民政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别基准地价出让金租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市土地级别图及级别范围说明》、《沈阳市基准地价标准》、《沈阳市土地出让金、年租金标准》、《容积率修正系数表》等一并予以公布，并就有关事项通知如下：
一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发等经营性建设项目用地，出让底价应在评估测算后，按规定程序确定，不能单独套用基准地价和出让金标准。
二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办有偿使用手续的，及其他建设项目用地办理协议出让时，收取出让金的标准在评估测算后，按规定程序确定。对于租赁用地的租金收取，暂按本通知公布的土地级别对应的租金标准查表收取。
三、根据国家有关规定、我局将对地价实施动态监测，定期测算土地价格指数，调整或更新土地级别、基准地价和出让金、年租金标准。
四、本通知发布的各项标准自2008年6月1日起执行，《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金标准的通知》(沈规国土发〔2005〕46号)、《关于调整沈阳市工业用地土地级别基准地价出让金租金标准的通知》(沈规国土发〔2007〕17号)、苏家屯区政府《关于调整土地级别、基准地价、出让金和租金标准的通知》(沈苏政发〔2005〕43号)、原新城子区政府《关于印发新城子区城镇土地级别、基准地价和出让金、租金标准的通知》(沈新政发〔2005〕34号)、原农业高新区管委会《关于印发沈阳农业高新区土地级别、基准地价和出让金、租金标准的通知》(沈农开发〔2003〕4号)同时废止。辽中县、新民市文件规定与本通知不一致的，以本通知为准。
附件：1.关于沈阳市城区土地级别基准地价出让金租金标准使用有关问题的说明
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2.沈阳市基准地价标准
3.沈阳市土地出让金、年租金标准 4.容积率修正系数表
5.沈阳市土地级别图及级别范围说明
沈阳市规划和国土资源局 沈阳市物价局
二〇〇八年五月二十一日
关于沈阳市新城市规划区土地级别基准地价出让金租金标准使用有关问题的说明
一、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别及有关地价标准的适用
按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途。中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》中相关用途适用级别及基准地价标准、出让金标准参见附表。 基准地价、出让金 用 途 适用级别 修正幅度 商服用地（05） 商业 不修正 大型超市、汽车销售4s店等 商业 +9% 其中 加油站 商业 +42% 写字楼 商业 -9% 工矿仓储用地（06） 工业 不修正 其中：采矿用地（062） 工业 -11% 住宅用地（07） 住宅 不修正 其中：别墅用地 住宅 +21% 公共管理与公081-085 住宅 不修正 2
共服务用地086-087 （08） 088 军事设施用地（091） 特殊 使领馆用地（092） 用地 监教场所用地（093） (09) 宗教用地（094） 墓葬地（095） 交通运输用地（10） 其中：机场用地（105）中航班楼、停车场用地 工业 商业 按现状归入相应地类 住宅 工业 住宅 商业 工业 商业 不修正 不修正 按相应地类修正 不修正 不修正 不修正 不修正 不修正 不修正 水域及水利设施用地（11） 工业 -19% 以上编号未列明用途的如下：081代表机关团体用地；082代表新闻出版用地；083代表科教用地；084代表医卫慈善用地；085代表文体娱乐用地；086代表公共设施用地；087代表公园与绿地；088代表风景名胜设施用地。
适用工业地价的其他用途基准地价标准和出让金标准向下修正的，修正后标准如果低于国家规定最低限价的，其基准地价标准为国家规定的最低限价，出让金标准为最低限价对应标准。
评估方法中采用基准地价系数修正法测算地价时，应根据基准地价或出让金标准结合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算。
二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别的确认
1.土地级别范围说明是对土地级别图划定的土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别以土地级别图为准。三环内级别内分类以类别的简要说明为准，三环外级别内分类以土地级别图中界限为准。
2.商业用地以道路为级别界限的（不含高架路、封闭路等道路两侧不可通达或通达困难的），低级别一侧临路第一宗地归入高级别。
3.各用途在定级的基础上进行了级别分类，各用途各级别一类土地详见级别说明；
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住宅用地一类用地除级别说明中所列之外，临现有和在建的公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地也为各级别一类土地。 三、关于基准地价内涵及设定条件
基准地价是指在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业等）法定最高出让年限完整的平均土地使用权价格。
1.开发程度的设定：
商业用地三环内设定为“六通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供热及宗地红线内场地平整，三环外设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。
住宅用地三环内设定为“七通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热及宗地红线内场地平整，三环外设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。
工业用地设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。 2.平均容积率的设定：
商业用地和住宅用地1-3级平均容积率为2.0，4-9级平均容积率为1.7。 工业用地容积率为1。
3.法定最高土地使用年限及土地还原利率：
商业40年、还原利率8.02%，住宅70年，还原利率7.01%，工业50年，还原利率5.77%。 4.基准地价的估价时点：2008年1月1日。 四、关于土地出让金标准
本次公布的出让金标准是政府土地所有权收益的价格标准，不包括土地取得费用，土地开发费用及新征地的新增建设用地有偿使用费等。
五、关于容积率修正
1.商业用地和住宅用地宗地地价评估、出让金评估、规划指标调整补交差价评估时，需进行容积率修正；当容积率超出容积率修正系数表范围时，对应修正系数采用已验收成果中相对应的公式计算；容积率在修正系数表范围内且表中没有修正系数的，修正系数采用相邻两个修正系数线性插值确定。
2.上款中评估目的为国有土地使用权净地出让、毛地协议出让等，当容积率修正系数小于1时，采用基准地价系数修正法评估时不做向下减价修正。
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3.工业用地不进行容积率修正。
4.对于一些特殊的商业用地和住宅用地，如住宅中高档住宅用地、别墅用地等，商业用地中加油站用地、汽车销售用地、超级市场用地等容积率低于基准地价规定标准时不向下修正。
六、关于期日修正
在使用基准地价系数修正法进行评估时，须期日修正，期日修正应以月为单位，月地价指数为上一年度年地价指数的1/12。
沈阳市基准地价标准
价格单位：元/平方米 土地级别 一级 二级 一类 二类 商业用地(40年) 10764 6497 5165 4298 2606 一类 二类 一类 1925 1685 1473 一类 住宅用地 50年 3981 3374 70年 4084 3462 市本级 998 796 一类 二类 288 工业用地（50年） 苏家屯 491 412 371 一类 二类 一类 二类 沈北 481 401 359 319 288 三级 四级 五级 六级 2712 2088 1480 1280 2783 2142 1518 1313 717 602 480 5