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摘 要
物业管理近十年来发展越来越快，专业化水准也在不断的提高。很多近几年新建的小区，其物业管理相对比较完善。但那些老旧住宅小区的物业管理却还是很不理想，尽管政府加大对老住宅小区综合整治和推进老住宅小区物业管理的力度，但其效果却不太理想，难度还是非常大。本文从高档小区到普通小区，从新建小区到旧小区来讲述现在物业管理的大体情况入手。重点分析了老旧住宅小区物业管理的现状，从老旧小区硬件设施，居住人群等方面分析，了解到老旧小区物业管理为什么难，难在何处，并提出一些可行性方案及建议。 关键词：物业管理、老旧住宅小区、业主、硬件设施、对策
引 言
物业管理是近几年来我国住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。多年来,我国的物业管理从无到有,从有到盛,物业管理的队伍覆盖面逐步扩大,管理的水平不断提高。但在深入发展的过程中,物业管理行业面临着很多困难,给行业发展带来了阻碍。由其是那些老旧小区物业管理难的问题，政府虽然已经加大对于老旧小区的综合整治工作，但问题还是一直得不到解决。现从这个问题入手展开分析，提出一些自己的建议。
一 物业管理现状
由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才20多年，而在全国发展则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。现在社会发展参差不齐，小区建设差别也非常的大，而对于高档小区和普通小区的物业管理自然差距非常大。即使都是普通的小区，由于建造时间不同，物业管理的完善程度也是有很大差别的，不同小区的居住人群参差不齐。对于北京物业管理的现状差别极大。
（一）高档小区物业管理情况
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高档小区的物业管理相对比较完善，业主满意度比较高。在小区硬件设施角度看，高档小区一般建造时间晚，建筑面积较大，居住空间理想。硬件设施比较完善，房屋质量相对高，维护和维修容易。从业主方面看，业主对于物业是一种服务性消费的接受程度高，只要物业公司能够做到质价相符，业主拖欠物业费的现象非常少见。而物业公司由于硬件设施和业主等方面的原因，比较愿意接手高档小区。并且物业公司的服务主动性和积极性相对高。这个使得高档小区形成了一个比较良性的循环，物业管理在高档小区发展的比较健康。
（二）普通小区物业管理情况
1 新建小区物业管理情况
为了适应和调整新形势下新建小区的管理和各方关系，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》颁布和实施这几年来，社会各界对物业管理的认知水平大大提高，新建物业小区的物业管理正在逐渐向职业化、正规化方向发展，业主的自治和维权意识空前高涨。但由于种种原因，业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷并未因此而减少很多，个别小区有逐步恶化的情况出现。如业主被打事件、业主车堵停车场事件、朝阳区某小区的物业管理公司把欠费业主告上法庭，有些拒不执行判决的业主遭法院强制执行事件等。
2老旧小区物业管理情况
根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代，如绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等 。这使得老旧小区的生活质量不高，硬件设施不足，物业需要添加很多设施，房屋也需要专项维护，所以很少有物业公司愿意接手。到目前为止北京还有很多老旧小区没有自己的物业管理，有些是临近小区代理，有些干脆什么都没有。
二 老旧小区物业管理现状分析与对策
据调查，我市建于上个世纪80年代以前的老旧小区有近1600个，总建筑面积近3100万平方米。在老旧小区中，相当一部分小区规划和设计存在“先天不足”，给物业管理带来较大的难度。另外，目前我市多数物业管理公司对承接老旧小区物业管理缺乏积极性，视老旧小区为“雷区”。主要是老旧小区的物质基
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础差，管理投资过大，而收益较小。
（一）老旧住宅小区物业管理分析
尽管近几年政府加大对老住宅小区综合整治和推进老住宅小区物业管理的力度，但效果不太理想，难度较大。像北京市昌平区东小口镇的某小区，虽然北京市及东小口镇政府等已经花大力气整治，但效果非常的不理想。由于流动人口众多，小区房屋出租给了外来人员，物业费完全没有保障，小区房屋老旧，配套设施严重不足。小区的垃圾堆放地到处都是，几乎没有绿化，没有保安值班，居民安全工作无人做。使得整个小区看上去脏差乱。没有物业公司愿意接收，导致该小区至今没有物业管理。对其进行深入调查分析发现主要是由于老住宅小区硬件设备和居住人群等两方面的原因造成。
1硬件设施分析
(1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。
(2)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说是那些成本较高的地下车库了。这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾，安全带来一定的隐患。
2居住人群分析
老住宅小区居住人群主要分三类：
(1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时日。
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(2)老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。
（3）再有居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的打工人员。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。
由于老住宅小区居住人群的特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理，要不就是一些国有单位在管理，却一直在亏损，需要国家补助。所以很多房屋，小区设施的问题得不到很好的解决。
（二）老旧商住两用小区物业管理分析
对于其他老旧小区，比如商住两用房，大厦等，一般都有物业公司管理，相对于老住宅小区状况好点，但问题也是比较严重。主要集中在物业服务质量问题和业主缴纳物业费的问题。
1、老商住两用房很多的物业公司都是国有企业的附属单位，市场竞争比较小。市场化、专业性都比较差。无法像其他专业的物业管理公司那样参与市场竞争，其结果是物业管理从业人员工作积极性差，那就更加不用说是主动性的去工作。这导致物业服务工作不到位，不按规范操作。比如今冬供暖，国家规定11月15号正式供暖，很多物业已经在7号左右开始试气，居民住宅小区，医院学校等已经开始供暖，而有些商住两用小区却还无声无息的。像北京市上地信息路的玉景公寓，在11月14号的时候暖气还是没有任何的动静，一些业主和承租的公司找物业了解，物业坚持说15号能照常供暖。而11月15号的时候玉景公寓开始供暖，由于事前没有试气，导致只有一部分暖气能正常供暖，一部分完全是冰冷的，经过几天的维修调试才能正式启动适用，这侵害了业主的利益。业主认为质价不符，就不缴纳物业管理服务费，物业管理公司“收费率”自然就不会高。物业管理实践中，物业管理公司只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务。
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2、老旧商住两用小区很多都是出租给一些私营企业，业主在出租房屋是承诺交物业费，而出租后又以各种理由不交，承租方则觉得没有义务也就不原交物业费。导致物业公司收费比较困难。物业公司收不上费，很多服务质量自然下降，形成了恶性循环。
（三）老旧小区物业管理的对策
对于老旧小区，应该进一步加强扶持力度，做好宣传，改善老旧小区物业管理现状。
1老住宅小区物业管理方案
由于老住宅小区是当前物业管理的难点和重点，也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域，对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观的重任，为此，对老住宅小区物业管理需要出台更多的扶持政策。
（1）面对本市存在的老住宅小区，政府应拖入更多的资金支持，改善小区的基础设施状况，一方面可以依靠有句话的旧城改造逐步淘汰一批居住条件差的老房子，改善居民居住环境。这点上目前北京政府已经在加快实施，昌平区东小口镇的几个老住宅点已经开始在有规模的准备拆迁重建。另一方面，对目前还不能拆迁的老住宅，只能依靠大量财政资金的投入加以改造，为老住宅小区推行物业管理提供“硬件”环境和条件。
（2）对于进入老住宅区进行管理的物业公司进行补助，管辖小区经测算所需管理费，用在合理收费基础上，不足部分有政府财政给予补贴。可采用对参考老住宅小区管理的物业公司每年划拨一定的物业管理减肥进行补助的方式，用于弥补各企业的经营亏损。为确保补助资金的来源，可在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中划拨，还可以通过财政拨款，建立老住宅物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。
（3）国家应加快出台老住宅小区物业管理税收减免等优惠政策，切实减轻物业管理单位负担。物业管理属于微利性性质，同事也承担了一定的社会职能，为下岗工人和生活困难人员提供了就业机会。目前因收费标准低和收缴绿低的原因，经营状况不佳，但各种税费都按普通的企业一样收取，严重影响了物业管理企业管理老旧住宅小区的信心，建议出台对老旧住宅小区物业管理公司税收减免的优惠政策。
（4） 对于经济实在有困难的低保户，实行费用补贴。在低保户人群比较集中的老住宅小区应有接到出面，在条件允许下尽可能地展开一些最基本的物业管理服务，如清洁卫生、房屋维修、保安巡逻。对于生活确有困难的低保户，可在其低
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