二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。 三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。
（创新）可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率。
酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率。
万达广场前两代产品出现过哪些问题？
1、商业定位上：
建筑形式单一，购物环境较差。
业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐。
业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动。
没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合。 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益。 2、规划设计上：
在建筑形式上主力店之间、主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动。 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好。 3、商业销售上：
独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。
过分追求销售数量、快速的现金回报，过于追求商铺销售利润的最大化，而缺乏对投资类型、经营品类、已售未售商铺的控制，而忽视了商铺投资者和商业租户利益的保护。 4、商业经营上：
过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营。
沃尔玛们和其他商铺的竞争不公平，因为客流的阻挡（这是最主要的）、收费的偏高、管理部门的不同、缺乏统一的促销策略都导致商铺经营危机。
各地万达广场信息一览表（商业部分）
信息 地区 南昌红谷滩万达广场 产品 种类 占地 面积 建筑 面积 业态 分布 负一层：沃尔玛、二三层：万千百货、四五层：万达影城、等 价格 自营出售信息 面积 面积 3.5万元/㎡ 区位选址 建筑 形态 底层商铺+高层住宅 盒子+底层商铺 装修状况 商业毛坯、住宅精装 商业毛坯、精装公寓 毛坯 规划 设计 “回”字形排布，盒子+街区+高层 盒子+高层+街区并排、 营销 推广 订单模式、大部分自营、小部分销售 订单模式、大部分自营、小部分销售 订单模式、（商铺）大部分自营、小部分销售 订单模式、（商铺）大部分自营、小部分销售 主力客户 投资商和合作商 投资商和合作商 企划 包装 备 注 商业、酒13.355万店、写字万㎡ ㎡ 楼、住宅 （三代） 住宅、公39万寓、写字㎡ 楼、酒店、商铺（三代） 120万㎡ 49.85.2城市万㎡ 万㎡ 副中心、新区CBD 新城市商业中心 南昌CBD核心、 江西首席城市综合体 南京万达广场 一~四层：万达3750影城、万千百0 元货、金陵家居、/㎡ 大歌星KTV、沃尔玛、国美等 一~三层：万达3万影院、万千百元/货、必胜客、㎡ 国美、老凤祥、大歌星KTV、等 一~五层：万千2750百货、沃尔玛、0 元万达影院、大/㎡ 玩家、国美、麦当劳、肯德基、大歌星南京万达旗舰店、成为南京城市商业新中心 天津河东万达广场 公寓、写8.252万字楼、商万㎡ ㎡ 铺、高层（三代） 连中城和海区 接心区滨新盒子+高层+底层商铺 双塔高层+盒子+底层商铺 十三栋高层一字排布+盒子+街区 梯形分布、双塔高层+盒子+底层商铺+公寓 投资商+合作商+私人住宅 投资商+合作商+私人住宅 庞大的规模、齐全的业态、丰富的品牌种类、高端的建筑设计品质和完备的城市功能配套 开创合肥现代商业新纪元，成为合肥地标建筑和城市名片 合肥包河万达广场 住宅、写11万字楼、商㎡ 铺、酒店 70万㎡ 合肥市一环内、经济文化枢纽 商铺毛坯、精装公寓
KTV、孩子王购物、 广州白云万达广场 商业综合体 21.956.4万㎡ 万㎡ 商业、写字楼、2476写字楼、五星5元/级酒店、精品㎡ 名店 项目 位于白云新城，广州北部空港经济圈核心 简装修 盒子+街订单模区+多层 式、（商铺）大部分自营、小部分销售 投资商+合作商+私人住宅 第一个A级旗舰店，成为中国最好的商业中心
万达第三代产品规划分析
■ 四菜一汤
“四菜”是四栋商业体，包括酒店、商业、精装公寓、写字楼，商铺主要引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。 ■ 步行街：
万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。
■ 百货楼的摆位，一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置 ■ 娱乐业态：
万达广场最初火起来的业态是：电影院、KTV 和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。
业态组合价值分析
■ 招商时考虑的业态价值：品牌价值、利益价值、聚客价值。 ■ 品牌价值：
沃尔玛、百安居、百盛、华纳影院、国美??对项目的整体品牌形象具有标志性的作用。这些品牌一般都作为主力店进驻，而且愿意以低租金的代价招商，来获取较高的品牌影响力。 ■ 租金价值：
外店、申格体育、宏牛鞋都、大食代??
一般而言，业态的规模以及品牌知名度与对租金的献是成反比的，业态规模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低；业态规模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。 ■聚客价值：
沃尔玛、万达影院、大食代??沃尔玛是平价日用消费品零售业态，对吸引人流具有巨大作用；万达影院、大食代属于万达商业广场中休闲娱乐业态，加大休闲娱乐等体验型消费业态综合性购物中心发展的一个趋势，其对提升人气贡献相当大。
■ 万达广场发展了一批战略合作伙伴：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器 、一兆韦德、神采飞扬、运动 100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤 3C 数码广场、红星美凯龙国际家居广场、 新加坡大食代美食广场等等。万达广场每到一个城市，都会从中选择适宜的合作伙伴。
■ 具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心70%面积的商业。
房地产开发补贴商业经营
■ 万达广场商业租售比例：只租不售 ■ 主力店占商业建筑面积比例：70%
■ 由于万达自主持有物业比例很高，主力店的租金收入比较低，回报慢，且占了大部分面积，影响整体经营收入，而万达广场采取的又是快速复制扩张战略，在资金周转上要求非常高，曾经一度陷入资金紧缺危机，所以在第三代产品万达调整了物业结构：在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。 资金来源
■ 资金来源：自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。 ■ “以售养租”、“房地产开发补贴商业经营”：通过项目的销售部分的销售还款，平衡投资现金流通，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。以售养租的做法很多公司都有，万达的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成核心竞争力。 ■ 商业地产开发所需资金，约 20% 由万达直接投资——“销售利润 + 内部资金调配”；商业地产约 60% 投资向项目当地银行贷款；另 20% 左右由主力店企业自己投资——如沃尔玛，前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。