该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。 购房前提防哪些不规范行为 房产选购
一、小心利用农村集体土地开发的房产。前些时候，有不少乡、县、郊区单位擅自在集体的土地上建造住宅，对社会公开销售；也有一些房地产开发公司与某个乡进行\合作\，乡里出土地，开发公司出资金，建造住宅。这种方式开发出来的房产，购房人当然拿不到产权证，于是开发单位采取给购房者办理荣誉村民证的办法，蒙骗消费者。不知大家是否知道，根据目前的法规，开发公司欲开发某个项目，首先要获得计委立项，办理土地使用权出让手续，如果需占用集体土地，还要先由国家征为国有，再向国家缴纳土地出让金，然后才能办理出让手续。如果你打算购买的房产不具备这样的条件，我劝你最好不要购买。 二、小心双方联建开发的房产。联建房屋是城市里最近几年出现较多的房地产项目。所谓联建是一方提供土地，另一方提供资金，双方联合起来共同开发建设自用的住宅。由于历史的原因，有地皮一方大都拥有国家划拨的土地使用权。按照各地区的有关联建分成规定，联建各方分得自己应得的那一部分房产只能自用，而不能出售。但有些房地产开发公司却将联建的房产进行销售，这种房子当然也办不下产权证，因为联建项目不是经营项目，联建方没有向国家缴纳地价款。还有的联建项目经过多次转手，每次转手都使价格上了一个台阶，但终因无人负责向国家交纳地价款而导致最终也办不下产权证。这样的房子，我劝你也不要买。 三、小心经过改建的房屋。有一些单位或企业因为亏损或其他原因，将自己拥有的车间或办公楼重新装修，然后直接出租，也有的将装修后的大楼采取50年租赁期的方式进行变相销售。这些房产原本是单位或企业自用，现在用来搞经营，性质改变了，国家理应获得相应的土地受益。但实际上几乎没有改建单位在出租或变相销售后会向国家交纳土地收益。这样的房产一旦被政府主管部门发现，早晚会受到处罚。所以，我建议这种房子你也不能买。
四、小心上了代理商的当。在我国的房地产市场上，活跃着许多优秀的房地产代理销售人员，由于他们的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但与此同时，也普遍存在着这样的问题——由于代理商的工作是一时性的（将客户介绍给发展商，促成交易便大功告成），所以为了促销，许多代理商在推销房产时，往往夸大其词地进行宣传，用不负责的许诺和严重失真的广告诱导一些客户买房，待客户与发展商签约入住后发现实物与宣传大相径庭时，发展商往往会把责任推到代理商身上，而代理商此时早已溜之大吉了。
五、小心违法交易带来麻烦。不规范或违法的房地产交易还较普遍，直接影响了正常的房地产市场发展。例如有的发展商销售手续不齐全的房子；有的发展商根本就没有销售许可证；甚至有的房地产项目从来就没有立项批复；有的发展商公开出售没有产权只有所谓使用权的房子；有的人在私下倒卖公房；还有的人
在私下买卖私房、违章建筑和临时建筑。这些交易都是不规范或违法的，这样的房产你也不能买。 ************
买房要注意产权问题
买房要注意产权问题；还要有合同意识
有关部门的调查资料显示，目前房地产交易投诉，除房屋质量问题外，权益纠纷的投诉正在快速上升：主要是广告失实；面积不符合楼书介绍；不征得业主同意随意变更设计；配套设施不落实，缺这少那；物业管理收费高，水准低。 居民买房要做到明明白白，才能使自己的权益不受损害。
那么，买房应该怎么个明白法呢 有关专家提醒消费者，房屋有新旧之分。你买下的如果是旧房，首先要注意房子的产权问题：你要买的房子所有权是否清楚现在的业主对房子拥有的是全产权还是使用权业主的产权是否与他人共享？是否有权单独处理房屋是否已经租赁或抵押？有没有其他债权债务纠纷？如果是新房，就要分期房和现房两种情况。如果是期房，首先要明白开发商有没有预售许可证，有了此证，那么规划、土地使用、施工许可三证必定齐全。接下来要考察现场，一定要亲自感受体会未来住房的环境，看看与广告所说是否相符。预售环节至关重要的是把好签合同关，对合同要逐字逐句研究推敲，类似“进口产品”、“高档材料”等虚词不允许存在；对预售面积与交房实测面积有差距如何处理、擅自变更设计如何处理、逾期交房如何处理、房屋保修的范围和时间、物业管理有什么规定等问题要写得清清楚楚，不模棱两可。合同要写得无空隙可占，购房者的权益也就有了基本的保证。 专家还特别提醒购房者，除强化合同意识以外，务必要强化产权意识和品牌意识。产权意识就是要求购房者明白“现在买进的房子，将来能不能上市交易”？首先看土地使用权是集体还是国有，国有的，是出让还是划拨？如果是集体所有制土地，就无权开发商品房。如是国有划拨土地，则购房者在今后把房屋交易时，将面临补交土地出让金的问题。近年来在一些城市郊区盖起了很多别墅花园，其实很多项目的土地是村镇所有，开发单位根本无权建商品房。但有不少购房者产权意识淡薄，贪图价格便宜，到头来却得不到产权证，自己的权益将受到严重损害。 签什么样的合同文本，也是居民购房十分关键的问题。建设部和国家工商局在１９９５年就推出了商品房销售合同的示范文本，对各类问题的处理有很详细的规定。如果认真签订，可以避免很多纠纷。但有些开发商觉得这个文本透明度太大，对他们不利，想方设法偷天换日，以自制的有利于他们的合同文本让购房居民签署。有关专家告戒购房者，在目前市场不完全规范，法规也不很健全，且购房者还不习惯花钱请律师的情况下，签什么样的合同文本，就显得更加重要。否则，很可能会陷入开发商的圈套，到时有理说不清，即使开发商同意退房，起码定金要被拗断。
目前提出品牌意识，尽管似乎有些超前。但明白开发商的实力与以往开发楼盘的业绩，就可以对开发商的情况有所了解，而这些情况，往往与商品房的建房质量有着直接联系。树立品牌意识，多明白开发商的实力状况，至少可以避免“打一枪换个地方”的那种项目公司，遇着问题，连一个人影也找不到。挑选那些实力开发商建造的楼盘，将来产生纠纷，至少可以找着人，可以与其对簿公堂，由法院来还你公道。
业主收房时的注意事项十个问题
1、就开发商提供的实测面积与合同约定的面积有增减，开发商要求面积补差，是否符合国家相关规定： 业主在办理收房时，有关实际面积与合同约定面积是否一致是必须引起高度重视的如果不一致，则开发商实际交付的房屋与合同约定的面积之间的面积差是否符合国家有关面积误差比例的规定，即如果交付房屋的套内面积与合同约定面积之差在3%以内的，实行多退少补；如果超出3%，业主是有权拒绝支付超出部分面积相应对价的。但要重点注意的是，如果公摊面积超出合同约定面积的，开发商无权向业主收取超出部分相应对价的；如果公摊面积少于合同约定面积的，开发商是需要承担双倍返还少于部分面积相应对价的。 2、业主收房时房屋存在质量问题，业主应如何维权： 目前上海的新建商品房都有《质量保证书》和《使用说明书》两份文件，其中《质量保证书》对房屋各个部位的保修时间都有具体的规定，原则上在保修期内发现质量问题，开发商首先要进行修复，如果开发商迟延修复或修复未达到标准造成业主损失的，可以要求开发商进行赔偿，赔偿通常按照实际损失来确定。如果业主准备通过法律途径进行维权，请务必做好如下工作：
1）做好证据收集，保证对房屋各个阶段的状况和开发商的修复过程有确定的材料；
2）做好自己相应损失的统计和证据收集； 3）和开发商的交涉多用书面。
3、业主收房时或收房后房屋存在重大结构问题，业主应如何维权： 业主在收房时或收房后发现房屋存有重大的结构问题，已经直接影响到业主的正常使用的，业主可直接向开发商要求退房，并按合同约定承担违约金。 4、物业公司在业主办理收房时可以收取的费用：
1) 购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》（也叫《物业管理公约》或《业主公约》）进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
2) 按目前相关规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，购房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。
3) 物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用房地产商委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟，购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉，书面提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，要求房地产商直接履行房屋买卖合同。
5、业主收房的程序：
现在上海通行的交房流程如下：1）开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书；
2）购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或物业管理处办理收楼事
宜；
3）有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上； 4）签收《房屋验收单》； 5）拿钥匙。
6、开发商擅自变更规划或设计，业主应如何维权： 开发商变更规划或设计，须取得买房人的书面同意。如果开发商未经买房人书面同意而擅自变更的，买房人有权向开发商要求退房，并按合同约定要求开发商承担违约责任。
7、验房和收房的区别：
验房与收房是完全不同却相互衔接的两个程序。验房是接到开发商交付通知后同意前去检验房屋质量的程序；而收房则是房屋经业主验收合格，正式签收房屋，自此与该房屋有关的一切权利义务均由业主自行负责的程序。
8、小区交付时的现状与合同约定的交房条件不符，业主应如何维权： 小区交付时的现状与合同约定的交房条件不符，主要有：小区内存有未动迁完毕的房屋，小区绿化率未达标，
9、开发商就楼盘的广告与楼书的宣传内容是否可以视为合同约定： 销售广告在某些情形下可以成为合同内容。即出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 10、开发商可能承担的五种适用惩罚性赔偿责任的情况： 在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的有五种情形：
一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才适用惩罚性赔偿责任。
房屋买卖合同中注意的问题
房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住。房子交付总不能公说公有理、婆说婆有理，房子是否能够交付，只能看房子有没有达到合同约定的交房条件。因此，要避免入住纠纷，必须从签好合同入手。
1、交付条件要明确
购房人在约定合同的交付期限时，最重要的是约定好交付条件。《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》作为了房地产商在交房期限前必须完成的工
作，购房人签约时千万不要同意房地产商对此约定进行更改或附加变通条件。 《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。
合同中约定了购房人在实测面积和合同约定面积误差超过3%时可以选择退房，而目前北京的法院在处理房地产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋，放弃了要求退房的权利，因此购房人在收房前能看到《面积实测技术报告书》，是购房人能及时做出选择的必要条件。 2、别签\开口\合同
购房人特别要注意的是合同中可能会给房地产商留出的\后门\，房地产商如果在\如遇下列特殊原因\后面添写了过多的免责条款，合同约定的期限将会变成没有期限。\不可抗力\是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我国《民法通则》、《合同法》上均有清楚的定义，购房人按照法律应接受房地产商在出现\不可抗力\时的免责。如果房地产商在免责条款的空行中填写其它免责条款，购房人则要多加小心了。
\因天气原因\：下雨下雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到的，如果一定要写上，就写明大雨、大雪、气温低于多少度的天数超过多少天(以国家气象部门确认的为准)。
\因配套工程影响\：如果土地已做好\七通一平\，这种影响基本不存在。如果需先做\七通一平\，房地产商也应把时间事先算进去，最多给一个规定的宽限期，而避免敞口，并要求相关的市政部门提供具体影响时间的证明。
\因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决\：这话怎么解释都行，而且这是房地产商自己的问题，\没有金刚钻、别揽瓷器活儿\，购房人要避免房地产商写上这条免责理由。 \因材料供应延误\：这属于房地产商向材料供应商索赔的问题，责任不应转嫁给购房人来承担。\因政府政策改变而带来的延误\：什么叫\政府政策改变\，房地产商认为申请变更规划可以批准，而实际政府有关部门没有批准或批了很长时间叫不叫政策变化？如果约定这个免责条款，最好写明以哪个部门出具的证明为准。
最后想提醒购房人的是：在房地产商逾期交房免责问题上，不管您接受了房地产商加上的哪一条，都要跟上一条：房地产商在免责条件发生之日起多少天内用什么具体方式告知购房人，防止房地产商在不能按时交房时花钱买关系搞假证明。有可能的话最好争取在\但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期\后面加上\但不得超过()天\。
3、避免\得不偿失\
购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数
的，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的，购房人可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条?quot;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交