付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。\算一下自己付款方式下的违约金比例是否合适。贷款买房的人要注意在合同中约定的房地产商逾期交付使用房屋的违约金至少要高于自己要付的贷款利息。
在此提醒购房人，一旦出现购房人可以选择退房的情况，如果房地产商只赔偿利息，显然无法弥补购房人的损失，至少会赔进合同印花税和办理贷款时发生的律师费、保险费等费用。因此建议购房人最好能在约定中加上一句话?quot;买受人的实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实赔偿。\
如果购房人不能在合同第八条将房地产商的免责时间封口，最好自行约定第2种方式，在借鉴上述方法约定房地产商逾期交房违约责任的同时，明确即使出现了合同第八条所说的房地产商逾期交房可以免责的情况，超过合同约定的交房时间多少日，购房人也可选择退房，退房的具体方式可参照标准合同第九条第1种方式进行约定。
各位网友同胞们，大家一定经历过买房的左挑右选，也一定经历过买房时的茫然和无助，为什么呢？因为大家都不太懂得建房的一些建筑知识和规范，以及合同法的相关规定，所以被开发商们牵着鼻子走着。那么现在我就来讲一讲如何买房如何验收自己的房子
当你看中了某个楼盘的某单元房子时，第一步，普通大众肯定是首先去售楼处听那些长得比较妖艳的售楼小姐，昏天黑地的一阵狂吹，这房子如何如何好，多少多少人在抢购中，再不买就会没有了等等。而且时不时的还被抛来的媚眼给弄的天晕地旋（当然这主要是男同胞会被媚晕了自己的双眼以及大脑，），而这个时候大老爷们也就象八戒进了高老庄，是属于智商最低下的时候，售楼小姐们也如白骨精似的开始下手了，在她们的眼中诸位可是个个都长的象唐僧肉嫩味香，而这些唐僧们也就不细看售楼小姐所带来的合同，就稀里湖涂的签字了，等到后面交房的时候，出了问题才知道合同没有一项是有利于买房的，全是有利于开发商的条款。其实这时候一定要特别的头脑保持清醒，最好随身是有夫人或红颜知已伴着，因为她们就象孙行者一样长着火眼金晴，是不会被售楼小姐的媚眼所迷住的。那么我们要注意那些合同内容呢。
第一首当其要的是面积，记住在面积问题上，开发商是经常做手脚的，一定要把所购住房的面积写清楚，公摊面积是多少，一点也不能含糊全写清楚。这样如果在交房时，你拿着皮尺去量，如果面积缩水了，你就可以要求理直气状的要求赔付了，当然理赔的条款一定也要写进里面。
第二工期，一定要写进某年某月某天交房，如果不能按时交房，每一天开发商要赔付多少曼尼。这一条非常重要，现在许多的楼盘都未按时完工，所以有了这一条，开发商也是为了工期要拼命的抢时间完成。当然在写这一条的时候，一定要注意写清楚交房的条件，不能烂泥一堆也就叫业主来验房了。这也是许多交房时所引起的纠纷。
第三房屋质量，你只要写一条就够了，按国家“住宅施工验收标准验收03规范执行”就行了，唉写到这，我都有些为开发商所不忍了，算了就不再往下写了，不然开发商是受不了的，许多商品房是达到不此规范要求的，当然这并不全是开发商的错，其实开发商也是想把质量给弄好的，但施工队毕竟和开发商不是同一个
公司。
诸位亲爱的网友，如果你严格的按照上述三条执行，俺可以保你开心购房，至于如何订合同的详细细则，有疑问的可以回贴告诉我或发短信息给俺，俺来给你出主意。
险招：要求业主抵押另一套房给买家 危险级数：7级(最高为10级，以下同)
操作方法买家与买家、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证，内容是把该预售房卖给买家，再把另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买家，拿到房产证后再办理交易过户，把房子的产权转到买家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整个交易。
风险点评该操作办法对于买家来说，有其他物业作为抵押，相对还保险。房地产资深律师广东伯方律师事务所律师、副主任陈敏表示，购买房屋是以买家真正获得房屋的产权为最终目的，该操作方法中买家无法立刻获得房屋的产权，存在风险。因业主在取得房屋房产证后可能不把房屋卖给买家，不办理交易手续，但业主必须按照合同赔偿损失后才能取消另一套房屋的抵押。这样，买家依然会购买不到该房子。
险招：通过开发商内部转名 危险级数：8级
操作方法买家多给几万元的“手续费”给中介人员，由中介人员疏通开发商办证人员，办理内部转名，即以一手房名义进行交易。中介人员称，该办法能省去购房两年内买卖须交的房价6.5%的税费，非常划算。
风险点评一位不愿意透露名字的开发商告诉记者，一手楼买卖内部转名仅仅能在《预售商品房买卖合同》尚未拿到房管局办理合同鉴证之前可以操作，一旦在房管局办理了合同鉴证，就表示确认了购房者的购房产权，不能再转名，否则就等同于二手交易。而合同鉴证是在签购房合同后30日内进行的，因此只能在极短时间内操作此方法，一般签合同两三个月后根本不可能进行内部转名。 她表示，如果中介人员表示购房好几个月以后的房屋还能办理转名的，有可能是之前已经退订的楼宇，而又一直没有办理合同鉴证的，这只是极少数。另一种情况可能是中介人员的行骗手法。
有业内人士提醒，该种给“手续费”的操作办法并没有保障，中介人员也不一定愿意把这些内容签入合同中，买家购房风险很大。 险招：办理房屋赠予避税
危险级数：9级
操作方法有了房产证，但购房尚未达到2年期限而再卖出的房屋，必须要交房价6.5-7%的营业税和个人所得说。买卖双方虽然是买卖房屋，但却通过办理赠予手续来实现交易过户转名。因办理房屋赠予手续只需交房屋评估价的3%的契税和评估价2%的公证费，合共约房价的5%左右，一来一回省了1.5-2%的税费。 风险点评通过赠予来实现避税，其实业主风险很大。因为如果业主办理了赠予过户以后，买家尚未缴清款项，有可能以业主是赠予房屋而不交尾款。而且，通过赠予来办理交易，一旦房屋交易出现问题，双方签署的买卖合同是无效的，难以保障买卖双方权益。
险招：拿着业主的预售合同办公证 危险级数：10级
操作方法买卖双方和中介先签一份三方合同，并办理一份公证，签合同时买家先付大部分的楼款，业主可以把房屋交给买住，并把预售合同等资料交给买家保管，待房产证办下来后再办理交易转名手续，办完手续后买家付尾款。 风险点评业内人士认为，该操作办法是预售房二手买卖中风险最大的一种。陈敏表示，在预售房二手买卖中，买家拿着业主的预售合同作用也是不大的，因为业主只需找一家报纸登载预售合同遗失声明，再向房管局办理预售合同遗失补领，而买家不一定能看到报纸所刊登的遗失声明，当业主办理预售合同遗失补领后，原预售合同作废了，业主更可以瞒着买家进行新的二手房买卖交易，把房子卖给第三方。那时候，房屋的产权属于了第三方买家，而业主又极有可能从此消失，旧买家极有可能房屋和钱财两空。
险招：加快房产证办证速度实现交易操作方法
买家只要交几千元给中介人员“疏通”可“加急”办理房产证，办证后可以迅速买卖房屋。这并非房管局有“加急”办证的服务，而是通过楼盘办证人员来“加急”办理房产证手续。对于一些大型楼盘，房产证办证是分期分批办理的，只要楼宇都进行了大确权，办证人员就有办法把部分单元的房产证办证手续提前，实现“加急”办证。
风险点评有开发商表示，该种操作方法仅是极个别楼盘才能做到，因为大型楼盘分期办理房产证，他们的楼宇大确权也是分期办理的。提前办理业主的房产证必须以楼宇完成了大确权为基础，所以只有当两期楼宇都办理了大确权后才能实现提前。另外也有一种可能是，大型楼盘同一期楼宇有上千套单位办理房产证，办证人员对其分批办理，因此在同一期单位中提前办理个别房屋的房产证，一般只能提前两三个月时间。
该种操作方法是办证人员的违规操作，损害同期办房产证业主的利益，开发商禁止办证人员如此操作。因此，该种操作有极大的风险，业主极有可能付了钱无法实现提前办证，白白受骗。 险招：合同交给中介公司作担保 危险级数：9级
操作方法近日，梁伯不听儿子的劝告，通过中介公司购买了海珠区某楼盘的一套二手预售房。该套房屋要在明年年中才能拿到房产证，但梁伯非常喜欢该套单位，业主叫价也不高，而且，在签合同时，中介公司还从中作了担保，并要求业主把原一手楼买卖合同交给中介公司保管，表示如果取得房产证后无法办理交易手续，中介公司将承担部分责任。因此，梁伯欣然签了合同购房。
据了解，该种由中介公司作担保的预售房二手买卖常出现在一些小中介公司里，他们往往为了取得利益而不惜冒风险。
风险点评某大中介公司有关人士表示，虽然中介公司愿意作交易的担保，但实际上买家购房风险还是很大。因为该种操作只会在小中介公司里出现，大型中介公司一定不愿意作出此种担保。如果一旦交易出现问题，小中介公司是否真的愿意赔偿几十万元的损失呢？那时候，极有可能业主连同中介公司都会失踪，受损的仍然是买家。
险招：先租房后买房租金抵扣房价 危险级数：9级
操作方法近期，广州预售房二手买卖还出现了一种先租后买的操作办法。吕小姐上月通过中介看中了一套刚交楼的预售房，售价40万元。因为该套房尚未取得房产证，吕小姐要求实行一种先租后买的操作办法。大家约定买卖房屋的总价依然是40万元，但在取得房产证之前都是租住该房屋，每月租金与该房子的租价相当，为2000元。大家更约定把这些租金抵销在以后须付的房款里。另外，业主也要求吕小姐先交6个月租金作为抵押金，确保未来交易的进行。打个比方，如果1年后取得房产证办理交易过户，那么之前所交的2.4万元租金和1.2万元的抵押金全部抵作房款，即吕小姐还须交36.4万元的房款给业主。
风险点评：满堂红法律服务部李玲表示，该操作办法虽然对双方都较有保证，但因为其相当长一段时间内无法办理交易过户，购房的产权并不是买家的，未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。
例如，1年后房屋获得房产证时，如果楼宇跌价了，买家发现自己即使赔偿了半年租金和抵押金，对购买另外一套房还是便宜的，买家将不愿意继续交易。而业主的新房子不仅给了别人住，又无法按照1年前的售价卖房。
如果楼宇涨了价，业主也可以认为买家只是租用房屋，虽然租客有先购买物业的权利，但业主可以反悔要求买家以更高的价格购买该套单位，否则就要转卖给别人。
看开发商的五证二书:：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程施工许可证，商品房预(销)售许可证。
“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。目前商品房销售市场鱼龙混杂，老百姓购房需处处提防陷阱，开发商挖空心思玩弄文字游戏，为的是在购房合同约定中争取主动。因此，买房就需要格外小心。以下是买房需要注意的几个关键环节。 一、认购书及定金 认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的人民币后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。 定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。 二、销售合同
开发商拿到了预售证，便将在第一时间推出房产，以期早点回收资金。有些房产甚至有没有达到法律规定的已完工25%就进行预售的。在签订销售合同时，要认真看清楚合同里的每条手写的规定。尤其是对开发商的免责条款，购房者一定要看清楚了。
三、广告的法律效力
根据最高法院《解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将广告的相关内容写入合同，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。从上述规定可以看出，购房者在签订《商品房买卖合同》时应当将广告内容写入合同，以维护自己的合法权益。 四、要审查“五证”
“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。 五、面积的构成
商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。
建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中却没有约定，需要购房者另行约定。
六、规划设计变更
如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除，改为他用，就会损害购房者的利益。由于合同中对此问题很少涉及，往往使购房者申诉无门。所以，在签订合同时，如果可以，一定要尽量把相关材料附上去。