案例1223：甲乙在买卖合同中约定由甲送货上门。甲丙订立货运合同，约定由丙将甲的一批货物运送到乙处。途中，货物因突发泥石流全部被毁。 试问：本案应当如何处理？
案例1224：甲乙订立承揽合同，约定定作人甲与承揽人乙于2月1日之前各提供1000立方米的杉木板，由承揽人乙从2月1日起将之全部加工成一批家具，4月1日交货，双方谈妥了价钱。1月26日，甲将1000立方米的杉木板运至乙处，1月27日，乙也将1000立方米的杉木板备齐，两批木板均按通常安保标准存放在仓库内，但1月28日因雷击起火，全部烧毁。乙当天通知了甲，甲因急于要货，马上再发2000立方米的杉木板至乙处。乙如约2月1日开始加工，并于3月31日全部完工，并通知甲来车接货。4月1日当天，甲尚在接货途中，乙的仓库再次发生雷击，家具全部被烧毁。 试问：本案应当如何处理？
案例1225：房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后一套别墅，遂打电话给乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后的第10天，甲乙签订买卖合同并将该别墅交付使用，乙支付了全部房款，但尚未办理过户登记。第21天，甲与不知情的丙订立买卖合同并办理了过户登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅因意外被焚毁。 试问一：关于甲乙丙之间的关系的何种表述是正确的？ ①甲乙之间的买卖合同有效。
②甲丙之间的买卖合同因为损害乙的利益而无效。
③甲不应当向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁。 ④丙应负担房屋被焚毁的风险。
试问二：关于甲丁之间的买卖合同的何种表述是正确的？ ①合同因欺诈而可撤销。
②合同因自始履行不能而无效。 ③合同因无权处分而效力待定。
④如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过失责任。 试问三：关于乙的权利义务的何种表述是正确的？ ①若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋。 ②若房屋未焚毁，法院应当确认房屋属乙所有。 ③乙对房屋的占有为善意、自主占有。
④乙应当向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失。 四、孳息归属规则：交付主义
（一）标的物交付之前产生的孳息，归出卖人。 （二）标的物交付之后产生的孳息，归买受人。
案例1226：甲乙于集贸市场就一母鸡的买卖讨价还价，定好价钱称重之后，出卖人甲正准备交给乙，母鸡生下一蛋。 试问：该蛋归谁所有？
案例1227：甲卖一母牛给乙，价3000元，约定乙每月付款500元，半年内付清之后母牛即归乙所有。6月1日，甲将牛交给乙。8月5日，母牛产下一头牛犊。 试问：该牛犊归谁所有？
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注意：交付主义的孳息归属规则，可以类推适用于互易、赠与、借款等其他转让标的物所有权的合同。
注意：交付主义的孳息归属规则仅适用于转移所有权合同，不适用于转移其他财产权合同。后者依所有权主义，即若无特别约定或规定，孳息归属于所有权人。 案例1228：甲将其家养的母狗一只租给乙使用半年，租赁期间，母狗产下狗崽5只。
试问：狗崽归谁所有？
案例1229：甲欠乙债务2000元，约定9月1日前还，甲以母牛一头出质并交付。7月1日，母牛生下牛犊一头，乙接生并喂养之。9月1日之后，甲不能还钱，遂变卖母牛及牛犊，母牛得款1800元，牛犊得款500元。乙举证说，两个月来接生及喂养牛犊花费180元。 试问：本案应当如何处理？ 五、瑕疵担保规则
（一）质量瑕疵担保规则（合155、95、111，消45）
1、标的物有一般质量瑕疵的，买受人可以请求减少价款或由对方修理，若自己修理的，费用由出卖人负担。
2、有瑕疵的标的物为种类物的，买受人可以请求更换。
3、有包修、包换、包退之约的，保修期内两次修理仍不能正常使用的，应予更换或退货。
4、标的物存在重大、显著、根本性瑕疵，以致买受人合同目的不能实现，买受人可以拒绝接受或者解除合同。
5、买受人向出卖人主张标的物有瑕疵的，出卖人可以催告买受人于30天内作出是否解除合同的表示，逾期未作出表示的，丧失合同解除权。 （二）权利瑕疵担保规则
1、若非当事人另有约定或法律另有规定，出卖人应向买受人担保不遭第三人就其交付的标的物主张任何权利，包括
（1）不遭第三人主张享有完全或部分所有权。
（2）不遭第三人主张享有抵押权、质押权、留置权、优先权、租赁权等其他物权或债权。
（3）不遭第三人主张侵害知识产权。 2、否则
（1）买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止付款，但出卖人提供适当担保时应当恢复付款。（合152）
案例1230：甲有房屋一幢，因欠乙债务已登记抵押给乙，抵押期间，甲将房屋出卖给丙，未告知丙抵押事实。丙在约定付款日期到来之前知悉此事。 试问：丙可否中止付款？
（2）出卖人确实违反瑕疵担保责任的，视具体情况，买受人可主张支付违约金、实际履行、损害赔偿或解除合同。
3、出卖人不承担权利瑕疵担保责任的情形
（1）第三人基于相邻关系就标的物主张相邻权。
（2）出卖人在买受人取得标的物所有权之前除去权利瑕疵。
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（3）买受人订立合同时知道或应当知道第三人对标的物享有权利。（担49，合151）
案例1231：甲有房屋一幢，因欠乙债务已登记抵押给乙，抵押期间，甲将房屋出卖给丙，告知了丙抵押事实。甲丙办理了房屋产权过户登记后，乙获悉，向法院主张撤销甲丙买卖行为。
试问一：法院应否支持乙的主张？
试问二：丙是否可以向甲主张权利瑕疵担保责任？
案例1232：甲有房屋一幢，因欠乙债务已登记抵押给乙，抵押期间，甲将房屋出卖给丙，未告知丙抵押事实。甲丙约定的办理房屋产权过户登记前一天，甲清偿了欠乙的债务，丙同时得知抵押一事。
试问：丙此时能否向甲主张权利瑕疵担保责任？ 六、我国的商品房买卖合同 （一）概念
1、商品房：房地产开发企业开发经营的房屋，包括现房和期房。经济适用房、农村房屋、自然人出售的城镇房屋、传统意义的公房、私房均不在此列。
2、商品房买卖合同：房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 （二）合同订立过程中的几个问题 1、销售广告的性质认定 （1）一般为要约邀请。
（2）若销售广告就房屋及其相关设施的说明和允诺具体确定，并对合同的订立及价格的确定有重大影响，视为要约，即便该广告内容未载入合同，仍成为合同的一部分，违之承担违约责任。 2、订约定金的适用
“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”（《商品房买卖合同解释》第4条） 3、预约合同与本合同的认定
“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
（《商品房买卖合同解释》第5条） （三）合同无效的几种值得注意的情形
1、出卖人未取得商品房预售许可证明而与买受人订立预售合同的，不应认定为欺诈，而应认定为合同无效。
“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” （《商品房买卖合同解释》第2条）
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2、出卖人未依法律、行政法规办理商品房预售合同登记备案手续的，不是合同无效的事由；但当事人在合同中约定该手续为合同生效条件的，该合同为附条件生效合同。
“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。” （《商品房买卖合同解释》第6条）
3、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同将房屋交付使用，而导致原买受人无法取得房屋的，原买受人可主张出卖人与第三人的买卖合同无效。（《商品房买卖合同解释》第10条，合52（二）） （四）被拆迁人的优先权
“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”（《商品房买卖合同解释》第7条）
（五）风险负担（《商品房买卖合同解释》第11条） 1、有约定的，依约定。
2、无约定的，采交付主义，交付使用之前由出卖人负担，之后由买受人负担。 3、买受人在接到书面交房通知后无正当理由拒收的，风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人负担。 （六）违约责任
1、根本违约及其违约责任 （1）构成根本违约的情形
①房屋主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后经核验房屋主体结构质量确不合格的。（《商品房买卖合同解释》第12条）
②因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。（《商品房买卖合同解释》第13-1条）
③房屋套内建筑面积或建筑面积与约定的误差比绝对值超出3%的。（《商品房买卖合同解释》第14条第（2）项）
④出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告在3个月内仍未履行的。（《商品房买卖合同解释》第15-1条）
⑤合同约定或法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人远远导致买受人无法办理房屋所有权登记的。（《商品房买卖合同解释》第19条） （2）根本违约的违约责任
①非违约方取得法定解除权，未约定除斥期间的，为对方当事人催告之后的3个月，未催告的则为发生之日起1年，逾期不行使归于消灭。（合94） ②非违约方取得损害赔偿请求权。
③非违约方还可能因违约方的欺诈行为导致合同目的无法实现，取得惩罚性赔偿金请求权，主张出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金（《商品房买卖合同解释》第8、9条，消49）
a.合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人。
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b.合同订立后，出卖人又将房屋卖给第三人。
c.故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的相应证明。 d.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
e.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。 2、一般违约及其违约责任
（1）交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。（《商品房买卖合同解释》第13-2条，合112）
（2）交付使用的房屋面积误差比绝对值在3%以内的，依约定价据实结算，买受人无合同解除权。
（3）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（《商品房买卖合同解释》第16条，合114）
第二节 赠与合同(gift contract)
一、定义：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。（合185） 二、性质
（一）无偿合同。 （二）单务合同。 （三）略式合同。
（四）诺成合同（合185）。 三、撤销权
（一）法定任意撤销权：转移赠与财产权之前，赠与人可行使任意撤销权，但有三种合同除外（合186）
1、救灾、扶贫等公益性质的。 2、道德义务性质的。 3、经过公证的。
案例1233：某公司在民政部门主办的大型赈灾义演晚会上当众宣布向民政部门设立的救灾基金捐赠100万元，事后该公司迟迟没有支付该捐款。 试问：该公司可否撤销赠与？
思考1201：为什么不直接将赠与合同规定为实践合同？
（二）法定特殊撤销权：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与，撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。（合192） 1、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。
案例1234：甲于1999年10月30日表示将赠与乙3000元，且已实际支付乙2000元。同年12月1日，乙在与甲之子丙的一次纠纷中将丙打成重伤。 试问：下述说法正确的有： ①甲可以撤销对乙的赠与。 ②丙有权撤销其父对乙的赠与。
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