兰州万达广场项目 可行性研究报告
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2010年10月
万达广场可行性研究报告
目录
调查人员声明 ................................................................................................................ 6 第一部分 项目总论 ...................................................................................................... 7 一、项目背景 ............................................................................................................ 7 二、项目概况 ............................................................................................................ 8 （一）项目名称 ..................................................................................................... 8 （二）项目地址 ..................................................................................................... 8 （三）总用地面积 ................................................................................................ 8 （四）总建筑面积 ................................................................................................. 8 （五）建设内容 ..................................................................................................... 8 （六）投资与收益概况 ......................................................................................... 8 三、开发商概况 ........................................................................................................ 8 四、编制依据与研究范围 ...................................................................................... 10 （一）编制依据 ................................................................................................... 10 （二）研究范围 ................................................................................................... 10 第二部分 项目市场分析 .......................................................................................... 11 一、宏观市场分析 .................................................................................................. 11 （一）整体经济运行状况 ................................................................................... 11 （二）房地产业发展状况 ................................................................................... 11 （三）房地产产业调整状况及趋势分析 ........................................................... 12 二、区域市场分析 .................................................................................................. 12 （一）区域整体经济运行状况 ........................................................................... 12 （二）区域商业发展状况 ................................................................................... 14 （三）区域远景规划 ........................................................................................... 17 （四）区域房地产市场运行状况 ....................................................................... 19 （五）区域市场消费群体客层研究 ................................................................... 30 三、项目开发方案 .................................................................................................. 31 （一）项目地块特性分析 ................................................................................... 31 （二）气候条件 ................................................................................................... 31 （三）外部配套条件 ........................................................................................... 31
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（四）项目建设内容和规模 ............................................................................... 31 （五）市场可类比项目市场调查分析 ............................................................... 34 （六）项目定位方案市场竞争分析 ................................................................... 35 （七）项目SWOT分析 ......................................................................................... 36 第三部分 项目工程技术方案 .................................................................................. 38 一、概述 .................................................................................................................. 38 二、工程设计 .......................................................................................................... 38 （一）建筑设计 ................................................................................................... 38 （二）结构设计 ................................................................................................... 39 （三）无障碍设计 ............................................................................................... 40 三、公用工程 .......................................................................................................... 40 （一）给排水系统 ............................................................................................... 40 （二）空调通风工程 ........................................................................................... 43 （三）强电工程 ................................................................................................... 44 （四）弱电和智能化设计工程 ........................................................................... 45 （五）防雷 ........................................................................................................... 46 （六）燃气工程 ................................................................................................... 47 四、环境保护 .......................................................................................................... 47 （一）项目环境影响分析 ................................................................................... 47 （二）环境保护对策 ........................................................................................... 48 五、节能与节水 ...................................................................................................... 49 （一）节能 ........................................................................................................... 49 （二）节水 ........................................................................................................... 50 六、劳动安全卫生和消防 ...................................................................................... 51 （一）安全与劳动保护 ....................................................................................... 51 （二）劳动卫生 ................................................................................................... 51 （三）安全保卫及消防设施 ............................................................................... 52 七、项目招标组织 .................................................................................................. 52 （一）项目招标目的 ........................................................................................... 52 （二）招标原则及招投标方案 ........................................................................... 52 八、项目管理与建设进度计划 .............................................................................. 56
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第四部分 投资估算与融资方案 ................................................................................ 57 一、投资估算 .......................................................................................................... 57 （一）投资估算相关说明 ................................................................................... 57 （二）分项成本估算 ........................................................................................... 59 二、融资方案 .......................................................................................................... 59 （一）项目融资主体 ........................................................................................... 59 （二）项目资金来源 ........................................................................................... 59 （三）融资方案分析 ........................................................................................... 60 第五部分 财务评价 .................................................................................................... 60 一、财务评价基础数据与参数选取 ...................................................................... 60 二、财务基本数据计算 .......................................................................................... 60 （一）销售收入估算 ........................................................................................... 60 （二）租金收入估算 ........................................................................................... 61 （三）酒店收入估算 ........................................................................................... 62 （四）开发成本估算 ........................................................................................... 62 （五）运营费用 ................................................................................................... 62 （六）财务费用 ................................................................................................... 62 （七）修理费用 ................................................................................................... 62 （八）税金的估算 ............................................................................................... 63 （九）利润及利润分配估算 ............................................................................... 63 三、财务评价 .......................................................................................................... 63 （一）静态获利分析 ........................................................................................... 63 （二）动态获利分析 ........................................................................................... 64 （三）偿债能力分析 ........................................................................................... 65 三、财务评价结论 .................................................................................................. 66 第六部分 不确定性分析 .......................................................................................... 66 第七部分 项目风险分析 .......................................................................................... 68 一、风险因素的识别和评估 .................................................................................. 68 二、政策风险分析 .................................................................................................. 68 三、市场风险分析 .................................................................................................. 69
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四、财务风险分析 .................................................................................................. 69 五、自然环境风险分析 .......................................................................................... 69 六、风险防范对策 .................................................................................................. 70 （一）政策影响防范 ........................................................................................... 70 （二）市场风险防范 ........................................................................................... 70 （三）财务风险防范 ........................................................................................... 71 （四）自然环境风险防范 ................................................................................... 71 第八部分 结论 .......................................................................................................... 72 附表 .............................................................................................................................. 73
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