万达广场可行性研究报告
三、项目开发方案
（一）项目地块特性分析
兰州万达广场位于兰州市城关区雁滩片区，地处南北主干道天水北路与雁滩路交汇处，和城市核心区紧紧相邻，属于兰州高领居住新区。 （二）气候条件
兰州市处在中国版图的几何中心，即北纬34°，东经 103°40＇距西北其他四省（自治区）的省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。 兰州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600小时，无霜期为180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在6~9月。年平均气温9.3℃。
（三）外部配套条件
该项目建设所需的道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基础设施齐全，场地平整后即可开工建设。
（四）项目建设内容和规模
此次兰州万达广场在规划方面，充分发挥万达现有建设经验，引入完整的百货品牌管理流程，借助大客户库资源不依赖招商对项目大商业部分的成功促动；携万达院线等大型自有或长线合作休闲娱乐品牌，先期入驻降低本项目投资和后期运营风险。
项目总用地面积6.70万平方米，总建筑面积43.37万平方米。其中地上建筑面积34.77万平方米，地下建筑面积8.60万平方米。项目的建设内容包括：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、住宅等。主要技术指标详见表2-4-1。其他指标见表2-4-2表2-4-3。
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序号 一 二 1 2 三 四 五 六 七 1 2 3 名 称 规划用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 地下总建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 地下停车位 购物中心 精装SOHO写字楼 酒店式公寓 单位 万m 万m % % m 个 表2-4-1主要技术指标表
序号 一 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 二 1 三 项目名称 购物中心总建筑面积 地上建筑面积 室内步行街 万千百货 娱乐楼 商管用房 地下建筑面积 超市 设备机房 地下停车及辅助 蜡烛写字楼建筑面积 地上建筑面积 五星级酒店建筑面积 建筑面积（万m） 15.50 7.50 3.50 2.50 1.40 0.10 8.00 1.50 1.00 5.50 9.00 9.00 4.10 222数量 6.70 43.37 34.77 8.60 5.19 68.91 10 135 1300 32
万达广场可行性研究报告 1 2 四 1 2 五 六 1 2 地上建筑面积 地下建筑面积 商铺总建筑面积 室外步行街建筑面积 底商建筑面积 物管用房建筑面积 住宅公寓总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 表4-2 建筑明细一览表
序号 1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 名 称 室内商业步行街 万千百货 娱乐楼 国美 电玩 量贩式KTV 电影城 影城夹层 超市（地下一层） 表4-3 购物中心业态明细表
建筑面积（万m） 3.50 2.50 1.40 0.25 0.28 0.28 0.39 0.20 1.50 23.50 0.60 3.80 2.90 0.90 0.01 10.96 10.96 33
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（五）市场可类比项目市场调查分析
根据本项目立项总体定位——城市综合体，此类定位项目在兰州市尚属首次，从标准意义上讲，兰州市没有可类比项目作为调查对象进行类比分析，但考虑市场租售情况比对，现参看对外以城市综合商业区为主要宣传口径的瑞德摩尔进行类比分析，以期在定价和租赁换置方面给予开发企业参考。 兰州城东核心区——瑞德摩尔
位于大西洋外侧一条街，人流量较大，有农行、要点、小吃、酒吧、家电等，小吃、家电等经营状况良好，酒吧客流量较少。 大西洋，主要经营电器及厨具还有旅游商品，楼上还有快捷酒店，餐饮、网吧、健身、多种娱乐会所，楼上店面租金15~20/平方米 太平洋商城，人流稀少，主要经营家居和体育健身器材，二楼月租40~60/平方米，一楼月租70~80/平方米。 主要经营家电，足浴、餐饮等，铺面月租150~160/平方米，人流量较大。周二中午估测街面人流量70人/分。 商城一楼外侧店面，主要经营童装、文 具，店面租金一月150~160/平方米，不久要涨到180~200/平方米。 王府井百货，是大型购物商城，经营一流品牌商品，物价昂贵，商场内人流较少。负一楼为超市，还有多种小吃店，楼上还分别有电影城、中西餐、足浴、花之林、桌游吧等，以及万国港写字楼。一楼外侧有肯德基、影楼、冷饮店、工行等，经营状况良好。 图2-4-4-1 瑞德摩尔购物中心平面布局说明
瑞德摩尔-城市购物广场（其前身为兰新商业广场）始建与1998年3月，占地187亩，已建成商业面积30万平方米，住宅物业40万平米，共有商城8座，分别为万国港、太平洋城、大西洋城、波罗的海城、地中海城、爱琴海城、珊瑚
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海城等。瑞德摩尔-城市购物广场作为西北最大的购物中心，目前已形成“七星拱月”的商业布局。
作为西北最大的购物中心，瑞德摩尔分成几个经营业态各异的商业步行街，经营状况尚可，人流量70人/分钟，准客户比例较高。与城中张掖路步行街相比较，其经营以批发经营为主，以区域代理展示为主，租金水平售零售影响小，浮动速度较慢且明显低于张掖路。
（六）项目定位方案市场竞争分析
项目总体定位为：兰州市旗舰型高端商业综合体。
1．客群定位
本项目公寓住宅客户定位立足于兰州市区本地客源，并直接面向兰州市周边客群，主要购买人群以刚性置业人群为主。主要为公务员、政府企事业单位、个体工商户、市区挤压人群；经济实力相对较好的企事业单位中层管理人员、支柱型企业的中层管理人员、侨胞、部分小私营企业主等。
商业用房主要客户为私企老板、个体经商者、海外华侨、商业经营者、企事业单位中高层管理人员等。这类客户普遍具有较强的经济实力、敏锐的投资眼光，投资意识强烈，关心商业是否统一管理，有持续运营能力。
2．价格定位
价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，也是开发商和投资者最为敏感的因素之一，价格的调节也是开发商吸引投资者最为常用的手段之一。然而，成熟的开发商更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。
通过对竞争项目2010年5月份商品住宅成交均价对比分析，成交均价在7000~9000元/平方米之间。大连万达商业地产股份有限公司作为中国商业地产的领军企业，以较强的品牌优势和市场号召力，在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，兰州万达广场作为高端商业城市综合体项目，定价应略高于市场平均价格，高层住宅单价可定在9500元/平方米。
从2009年1月~2010年5月兰州销售型商铺供求和成交价格走势可以看出，5月份供求比下挫，成交量放缓、成交均价较低，呈现供大于求的局面。随着兰
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