七．使房价合理的措施，以及可能对经济发展产生的影响
7.1使房价合理的具体措施
通过分析模型求解得出的结论，我们了解到，各类城市的房价都有不合理的方面，由此我们总结归纳了房价不合理的原因，并这对这些原因，提出几点改善房价和理性的具体措施。
1．调整社会保障性住房供给方式
经济适用房本是我国政府的一项“民心”工程，旨在平抑房价，鼓励购房，解决中低收入家庭的住房问题。这一制度在实践中也的确给部分群众带来了实惠，但由于政策界限不清，销售目标就难免错位。在实际操作中，核实和计算收入的标准缺乏可操作性，资格认定存在多重标准，使得经济适用房的消费群体不当的扩大，出现了高收入者与中低收入者争相抢购的局面。
为此政府应该调整社会保障性住房的供给方式，经济适用房作为面向低收入者的具有一定福利性质的住房，其标准不宜过高。可降低公房建筑面积，降低装修成本，使其仅能满足基本的居住需求但谈不上舒适。这样的住房条件自然不会引起高收入者的兴趣，也就间接解决了资格鉴定和搭便车的问题。
2．强化公共住房体制
从国外的经验来看，公共住房体制是现有的解决城市住房问题的必不可少的手段。一般来说，低收入家庭的家庭资产不足以支持一次性购买住房这类高价值的不动产，即使使用补贴手段降低房价，住房的总价仍然超出他们的支付能力。
因此政府应该采取租赁的形式将福利性住房提供给低收入者，投入资金兴建公房并以低租金出租给住房保障对象；另有一种做法是对半公营或微利私营组织提供利率或者贷款补贴，使其兴建针对低收入住户的可出租房屋，并以优惠低廉的房租提供给低收入者。无论是哪种做法，其顺利运作的前提都是建立严格的享受补贴资格认定标准和制度，并明确落实公房的金融财政支持政策，保证有足够的资金来源。我国的经济适用房制度要改变只售不租的提供方式，其次是对于福利性住房的享受者的资格认定制度和标准要完善。只有解决了公共住房问题，才能保证商品住宅市场的健康发展，才不会出现望房兴叹和对房价过高的怨言。
3.利用货币政策及财政政策抑制住房市场过热的可能
利用房地产信贷政策，这一政策的重要作用在于防止房地产泡沫冲击银行体系，并抑制房价非理性上涨。在房价暴涨时，人们的投机行为会将房价越拾越高，而银行发放的贷款质量会随之急剧下降并转化为银行风险，从而导致对银行体系的冲击。因此，对住房信贷采取一定得控制手段，能够将投机行为控制在可接受范围内，并平抑房价。
4.从机制上完善商品住宅市场
要完善信息披露机制，商品住宅市场具有垄断性质，一方面的原因就是信息不对称，购房者高度分散，在市场上处于竞争弱势，在这种情况下，如何使消费者建立起理性的价格预期并保证房价保持在健康水平上就成了一个重要的问题。为了保护购房者的利益，使商品住宅市场健康运转，政府必须对房地产企业
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实行强制信息披露政策，并且建立专门机构监督房价成本；也可以考虑由政府出面支持独立的高水平的房地产研究机构，尽可能提供客观和准确地房价信息。
5．完善土地利用机制
高价地段兴建起往往是利润价格更高的高档住宅或者别墅，从而出现高档住宅供过于求，普通住宅供不应求的结构性失调现象，并导致价格的不合理。导致这种现象的原因就在于土地利用机制不合理，没有有效分格开商品住宅的高、中、低档市场。如果在城市规划方案中明确规定不同地块的住宅档次分配，在高、中、低不同的住宅细分市场上分别展开竞争，就能够在保护市场竞争机制的同时保护不同收入组别居民的住房权利，并解决住房供给结构性失调，并平抑对于住房价格不合理的呼声。
7.2房价合理性对经济的影响
住宅价格问题一直受到全国的关注，过高的房价对经济的发展、社会的稳定都造成很大影响，以下就不合理的房价对经济的负面影响做简要分析：
1.抑制居民有效消费需求
现行的高房价几乎掏空了中下阶层城市居民的腰包，严重地抑制了国内有效消费需求。中国经济增长模式已经由投资与外贸为主转向投资、外贸与内需并举是必然趋势，投资和外贸的增长空间由于资源有限性和受到他国牵制而相当有限，因而启动内需是政府的必然选择。
2.影响产业结构调整
因为房地产业的高额利润，其他行业的顶级企业都把资金转向投入到房地产。这造成了社会资金过度集中于房地产业，其他行业的发展势必受到影响，有碍于产业结构的调整。住房价格较高，居民购买力偏重于购房消费，引起城市产业向房地产不适当地倾斜，使得对其他产品的购买力增长缓慢甚至下降，不仅影响城市的合理消费结构。而且不利于扩大内需、不利于发展服务业等其他产业。最终不利于建立合理的产业结构。
3.增加了地区和居民之间的贫富差距
房价的快速增长加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。当前，我国的收入分配的不平等状况表现很严重，而房价的升高，特别是像北京这样的大城市房价增长迅速，这就意味财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境好的地区集聚，在向少数收入高的人。低收入的居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付的能力正在下降．很多人被挡在住房市场之外。
4.助推通货膨胀．削弱企业竞争力
国内房地产价格的连年持续高速攀升．对我国最近几年来的通货膨胀起到很大的助推作用。房地产市场是一种典型的垄断竞争市场，房地产商为获得高额垄断利润，大建高档豪华公寓和写字楼，压缩经济适用房和普通住宅的投资建设规模。发布虚假市场供求信息，一定程度上造成房地产价格大幅攀升，从而一方
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面通过产业链的作用导致以房屋和办公楼为生产要素的下游产业，如零售、金融、法律、保健、信息等服务业的生产成本急剧增加。另一方面，由于企业支付工人工资中的租房或住房补贴的增加而导致企业生产成本的直接上升。从而推动了价格总水平的上涨，同时也削弱了企业的竞争力。
八．模型评价
问题一中所使用的是层次分析模型，在已知信息比较少的情况下，能使决策思维过程数学化，从而对多准则的比较复杂的决策问题提供了一种解决方法。最大的优点在于思路清晰，步骤简单。但是同样存在着缺点，那就是主观性太强。 问题二中所使用的回归模型能够清晰地体现房价和各影响因素的数学关系。我们所预测的5月份房价除少数发达城市以外，与最近公布的5月房价基本吻合，说明该模型有一定的应用价值。但是，该模型只能用于短期预测，对于长期预测效果欠佳。
九．参考文献
【1】伍凌宇，李朝鲜，北京市商品住宅价格合理性探讨，万方数据库，2011年5月
【2】国家统计局网站，http://www.stats.gov.cn/，2011年5月14日 【3】搜房网，http://soufun.com/，2011年5月14日
【4】中国城市地价网，http://www.landvalue.com.cn/，2011年5月14
日
【5】姜启源，谢金星，叶俊，数学模型，北京：高等教育出版社，2003年 【6】邬学军，周凯，宋军全，数学建模竞赛辅导教程，浙江大学出版社，2009年8月
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十．附录
参数 ?0 ?1 ?2 附表一 北京市房价回归分析结果 参数估计 参数置信区间 215249.5905 -42.9553 58.5633 0.0017 -0.0103 [-271185.8595 ，701685.0405] [-138.1075 ，52.1970] [-82.3335 ，199.4602] [-0.0022 ，0.0055] [-0.0372 ，0.0167] ?3 ?4 R2?0.7823 F?4.4927 p?0.0353
附表二 上海市房价回归分析结果
参数 ?0 ?1 参数估计 90.0687 3436.1784 -0.0022 -0.5832 参数置信区间 [-36.5375 ，216.6749] [147.6939 ，6724.6629] [-0.0053 ，0.0009] [-1.1466 ，-0.0199] -5952368.9430 [-11538605.1600 ， -366132.7247] ?2 ?3 ?4 2 R?0.9493 F?23.3938 p?0.0020
附表三 重庆市房价回归分析结果
参数 ?0 ?1 ?2 参数估计 -9015.9230 13.1394 -7.3749 -0.0018 0.0020 参数置信区间 [-20437.4517 ，2405.6056] [6.7486 ，19.5302] [-16.8399 ，2.0901] [-0.0029 ，-0.0006] [-0.0004 ，0.0044] ?3 ?4 R2?0.9997 F?4297.9888 p?0.0000
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附表四 深圳市房价回归分析结果
参数 ?0 ?1 ?2 参数估计 -93953.7236 0.0277 66.6043 0.0000 -0.0106 参数置信间区 [-260015.5905 ，72108.1432] [-20.8622 ，20.9178] [-1.3905 ，134.5990] [-0.0005 ，0.0006] [-0.0229 ，0.0016] ?3 ?4 R2?0.9981 F?653.0597 p?0.0000
附表五 福州市房价回归分析结果
福州 参数 ?0 ?1 参数估计 84933.8087 -0.0176 -78.1820 0 0.0206 参数置信区间 [15547.3872 ，154320.2302] [-0.3746 ，0.3394] [-147.5324 ，-8.8316] [-2.09?10-5 ，2.97?10-5] [0.0035 ，0.03777] ?2 ?3 ?4 R2?0.9957 F?287.2131 p?0.0000
附表六 大连市房价回归分析结果
参数 ?0 ?1 ?2 参数估计 -104807.5394 97.5849 -0.7641 -0.0209 0.0011 参数置信区间 [-230033.2216 ， 20418.1427] [-19.1735 ， 214.3432] [19.5325 ， 18.0041] [-0.0470 ， 0.0053] [-0.0034 ， 0.0056] ?3 ?4 R2?0.9986 F?874.5862 p?0.0000
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附表七 武汉市房价回归分析结果
参数 ?0 ?1 ?2 参数估计 -110166.4898 148.0340 -112.4320 -0.0242 0.0291 参数置信区间 [-137440.4660 ，-82892.5136] [94.2605 ，201.8075] [-173.9874 ，-50.8767] [-0.0333 ，-0.0152] [0.0135 ，0.0447] ?3 ?4 R2?0.9996 F?3564.1052 p?0.0000
附表八 成都市房价回归分析结果
参数 ?0 ?1 ?2 参数估计 -152088.8409 47.4594 -13.8541 -0.0032 0.0037 参数置信区间 [-370143.0442 ，65965.3624] [-19.9721 ，114.8908] [-38.6712 ，10.9630] [-0.0080 ，0.0015] [-0.0029 ，0.0103] ?3 ?4 R2?0.9956 F?283.2391 p?0.0000
附表九 西宁市房价回归分析结果
参数 ?0 ?1 ?2 参数估计 1008550.7490 -3030.5527 28.9329 2.2430 -0.0108 参数置信区间 [465747.9141 ，1551353.5840] [-4648.3158 ，-1412.7896] [7.7793 ，50.0864] [1.0665 ，3.4195] [-0.0186 ，-0.0030] ?3 ?4 R2?0.9937 F?197.0110 p?0.0000
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