XXX商业城应实行统一的专业化管理，但在具体的管理决策上应设立XXX商业城管理委员会。因为XXX商业城管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证XXX商业城良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。XXX商业城本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对XXX商业城的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，XXX商业城的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。XXX商业城管理委员会应主要从以下几个方面开展工作： 1、制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。 2、开展XXX商业城整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传XXX商业城
的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以XXX商业城名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。
3、协调XXX商业城各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规
范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。
4、开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。
二、XXX商业城管理难点分析：
（一）商场是否办得成功，有很多因素影响，而这些因素又深受完善物业管
理的影响。必须保持商场的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方设置足够及简明的指示标志或大型展示。
（二）物业设施的装备，在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供
方便而不间断的服务。空气调节必须调校适宜。逃生通道必须保持畅通无阻, 所有固定装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤。
（三）物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各种推广和宣传活动，吸
引顾客前来消费。
（四）在物业附属停车场的租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所
以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场的信心。 （五）商场内的开放时间，其组合成份的使用时间，一般有差异。商场的顾
客除大楼本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消费对象，故商场设施的使用率一般较住宅物业高，所以商场设施必须保养得宜，以免对租用户及顾客造成不便。
（六）由在店铺的开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联系，定订保
安措施，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，都能符合物业整体及使用者要求。
（七）商业城项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广
策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题。 （八）商业对办公、住宅小区的影响
1、空气污染：主要体现在餐饮项目经营所产生的油烟，卫生间产生的异味、空调机排放的废气等。
2、噪音污染：主要体现在商业项目中的消费者、车辆产生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧经营中音乐音量过大而产生的噪音，空调运行中产生的噪音。特别是在商铺装修期间，产生的噪音污染更为严重。 3、卫生污染：主要体现在餐饮和休闲项目经营中产生的废水、废物等生
活垃圾未及时妥善处理，造成小区卫生环境的污染，且容易滋生蚊蝇，造成业主投诉。
4、安全隐患：包括治安隐患﹑消防隐患（水、电、煤气的使用不当带来的隐患）。
5、公共场地使用隐患：主要体现在消费者占用公共通道、占用区内固定车位、破坏商业城绿化带、等方面。
6、设施、设备使用隐患：由于商铺用水用电负荷较大，容易造成停水、停电及其它突发事件的发生，也可能对住宅小区业主的用水用电造成影响。
7、外立面影响：主要包括广告位、空调位设置不符合规范要求，有碍瞻观，影响小区整体形象。
8、采光影响：由于广告位设置不符合规范要求（超高、超大），会造成附近业主的室内采光度下降，阻碍视线。
9、其它影响：如经营项目不符合业主的需求、不符合当地风俗习惯，造成住宅区的业主投诉。
第五部分 5
顾问工作服务详述
第一章 顾问工作概述
一、为保证XXX商业城有一个高起点的物业管理水平及服务质量，XX和顺祥房地产开发有限公司（发展商）拟聘请 深圳市XX物业管理有限公司 作为本项目物业管理工作的顾问商。顾问商将指导本项目的物业管理公司（管理商）负责XXX商业城物业管理工作的具体实施运作，以便利用顾问商在人力资源、管理经验、管理模式、管理制度等诸方面的优势提供高品质的物业顾问服务。
二、双方合作关系确定后，顾问商将会把XXX商业城的物业管理工作列入XX物业相应的策划、考核、检查、评比序列之中。顾问商将 组建顾问团 及 委派驻场顾问，根据项目的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作；指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行。按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。
三、为保证管理目标的实现及更有力地推行XX物业管理模式，顾问商将选