金竹——尚嘉和百货广场营销策划方案
一．项目背景 二．SWOT分析 三．项目定位 四．政策建议 五．招租流程与计划 六．成市兴市措施 七．广告推广 八．装修建议
附件一：尚嘉和百货商铺租赁流程 附件二：尚嘉和百货商铺租赁意向书 附件三：尚嘉和百货选铺承诺书
一、背景分析
1.为应对全球金融危机的冲击和抑制国内房地产市场泡沫的膨胀，中央政府出台新政——新国十条，对与民生关系密切的商品住宅的开发与交易，尤其是出于投资后投机目的购买商品住宅，制定了一系列限制措施，苏州乃至国内的房地产市场出现了有价无市成家骤减的局面。
2.在商品住宅的开发与交易受到诸多限制之后，房地产资本市场开始将眼光聚焦到商业地产方面上来。2010年6月19日苏州市国土资源局推出的40块土地使用权挂拍结果表明，商业地块竞争激烈，成交地块的价格比底价平均溢价52%，而住宅地块相形见拙，仅溢价10%强，2010年6月20日，苏州音像城开盘，6000名客户参加摇号，仅3小时，近1000套商铺销售一空。这些都反映市场目前对商铺的需求有增无减。
3.苏州作为长三角的核心和经济发达城市，在继续推进经济国际化和城市化战略的同时，在全国率先试点城乡一体化建设，为消除城乡二元鸿沟进行探索。尤其是市委政府去年推出的加强“三区三城”建设，将城市开发的重点移向太湖地区的“大西北”，高新区，吴中区和相城区将成为中期开发的重点。同时由于这些发展战略的实施，苏州将出现商业中心的分散化、层次化和多元化的特征。
4.苏州作为传统的历史文化名城和最适宜居住的城市，已经并将继续吸引全国乃至世界各地的创业者，成为“移民华”城市，有相当多的新苏州人散居在苏州各地从事百货服装等日常批发与零售。这些人中
间有的因经营有方，想开设分店扩大经营，也有的经营失败，想另找店铺重起炉灶，因而商铺的租赁在市场仍有巨大的需求。
二 SWOT分析 1优势
本项目位于苏州市竹园路南滨商业街北端。从行政区域划分看，该位置正好落在高新区和吴中区木渎镇的交点。根据市场调研的结果，项目区域的市场特征可以概括为“一高一低”即人气高、消费层次低。 ①在项目已公里半径范围内，苏州本地居民仅0.8万人，外地打工族常住人口约4万人，外地打工族占80%以上。
②在项目3公里半径范围内，苏州本地居然约3万人，外地打工族常住人口约8万人，华硕电脑，明基（佳士达）电脑、瑞中电子、富士胶卷、佳能相机、达方精密、雅马哈音响等上百家企业星罗棋布在项目基地周围。
据研究分析结果表明，这十多万人口显示一下特征：
●年龄构成年轻化：其中16—25周岁的居民占70%左右，26—38周岁的占13%左右，39周岁以上的占8%，15周岁以下的仅占9%左右。前两项累计，16—38周岁的居民占83%左右。这一数据十分重要，既然83%的为青年人群体，则其消费应该具有明显的倾向性。 ●收入构成，低收入人群比例较高。在83%的青年人群中95%以上的属一线操作工岗位，月收入在1500元左右，加上超工时加班费，一半不会超过2000元。这些打工族由于大部分家在外地，需要在企
业附近租房，即使是群体合租，每月支付租金一般在300元左右，加上大部分家在农村，或者需要养家糊口，或者需要积蓄婚娶（嫁）费用，可以用于日常消费的至少在600元左右。
●结伴消费：由于身居异乡，加上青年人共同的爱好和情趣，这些打工者往往按照同乡、同学、亲友、情侣组合三五成群，结伴消费。 ●追赶潮流：来苏州的打工族中，大部分属“二代农民工”。与父母辈不同，他们大都受过中等以上教育，怀揣着对人生的憧憬和城市生活的向往，在苏州追寻梦想。他们虽收入偏低，但并不吝啬，热衷于追赶潮流，极力模仿“偶像”，穿着讲究文化元素和整体搭配，注重表现自我，体现个性，重视他人的评价。
●消费主流倾向为穿着、配饰与小吃。正由于年轻、赶潮，又喜欢结伴而行，但收入较低，因此这部分打工族的主流消费倾向主要分为三个方面：
A:新潮而价位中等偏下的穿着类商品。无论服装、鞋帽以及领带、文胸、丝袜等服饰，他们喜欢潮流的信款式，而不计较用料的品质，注重色彩的搭配，而不大关注品牌与做工，注重服饰的搭配以显示个性的张扬。
B漂亮而低价位的饰品。他们非常喜爱在手腕、颈项、耳首部处用漂亮的饰品点缀，以显示青年人的魅力。而不关心这些饰品的成分是金银还是铜钻或石头等，他们的购买动机纯粹是打扮，而不是“保值”。 C 口味浓郁的各地小吃。无论是奶茶、烤香肠、还是玉米棒、薯条以及麦当劳、肯德基、老娘舅之类中式快餐，都是他们的爱好。
评价：这一章分析的内容十分重要。因为区域的人口构成、收入层次、消费特点以及主流消费倾向是市场定位、功能选择的主要依据，也是进驻商家经营中必须注意的一个内容。只有在商品品项、款式、色彩、搭配与价位方面符合目标消费群体需求与支付能力的商品才能顺畅的实现销售。 2 劣势
该项目的劣势主要在于该区域至今尚未形成实质意义上的商圈，虽然在竹园路两侧及商街内街有一些百货、服装门店或超市，但普遍档次较低，且经营并不特别兴旺。沿街门店的平均租金水平不高，按使用面积计算约在每平方米150左右。
其次，金竹广场位于竹园路北侧内街，与交通干道竹园路相比，其广告效应，项目影响力相对较弱，需要依靠日后的广告宣传与客户口碑传播来弥补。
第三 金竹广场周边环境不如人意。周边住宅，商业门店普遍破旧不堪，且城市管理水平较低，店容店貌有待改善。 3 机遇
从区域整体分析，金竹广场应该算得上是区域内商业项目的佼佼者，其建筑规模1.3万平方米，另外其建筑、设施与设备的档次在区域之内鹤立鸡群，至少在未来七年之内不会淘汰。
该项目最大的机遇在于苏州城市化进程的加快。市委书记蒋宏坤上任之后，把开发西部与西北地区作为工作重点。无论是高新区招商力度的加大和行政区域的扩大，还是以木渎—东山—西山为轴线的太湖流