域开发，都将为大大改善高新区至木渎一线的城市面貌，带来更旺的人流，物流与资金流。 4 风险
该项目的风险主要来源于租赁转包方式。由于项目目前采取由总包商进行分包的形式，总包商和分包商以及分包商之间出于本利益，不可避免会带来管理上的冲突和矛盾，从而导致管理措施与政策难以维持稳定性与统一性。此类矛盾一旦触及客户切身利益，便会挫伤客户的信心，甚至引发群体性事件。
三 项目定位
1市场定位：基于前一章的分析，金竹商业广场的市场定位为：以青年男女为主体消费的、集购物、生活服务、餐饮、休闲、娱乐为一体的区域性购物中心。
同时我们建设总包商在三层以上楼层设置适合青年消费的影视厅、KTV、美食广场、书城等业态，将金竹广场打造成为类似于园区邻里中心的商业模式。
2形象定位：将精确表达项目一层的市场定位，项目一层的案名或推广名宜为：金竹——尚嘉和百货广场
在广告和Logo设计上应该集中体现青春、潮流、时尚的元素。另建议在沿街和内场入口处采用灯饰、波形绸带等传统文化元素渲染商业
气氛。
3功能定位：根据项目的总体市场定位，一层功能以购物为主，以生活服务为辅。购物特征：商品主要以穿着类和百货类为主，商品既要款式新颖，符合潮流，体现青春飞扬的风貌，又要价格适中，甚至偏低，更要注重全身的整体搭配。 商品品项具体可分为
A类：男女装、休闲装、军装、运动装、牛仔装、内衣、文胸、针织品、床上用品；
B类：皮鞋、凉鞋、拖鞋、箱包、手袋、皮具、服饰、饰品、护理护发品、化妆品、玩具、音像制品、手表与眼镜；
C类：药房、糕点房、冷热饮、风味小吃、美容美发美甲、通讯摄影、彩票等。
四 政策建议
按照商业项目一般的运作规律，市场在运作前期需要培养，商户经营店铺需要扶持与引导，旨在营造项目低开高走或平开高走的良性运行态势，以谋求项目整体的可持续发展。其次，项目的招商也需要提炼卖点，需要政策增强项目对市场商户的吸引力。在此提出如下政策性建议：
1租金：平均租金为160/㎡（按建筑面积计算）每年按6%递增 理由：A 按照商铺划小分割单元原则，3800平方米划分约110个商铺，平均每铺建筑面积35㎡，平均年租金为6.7万元。其中约60%
的商铺建筑面积在20㎡上下，年租金在3.8万元左右，符合商户的实际支付能力。
B 按万客隆一层商铺的租金标准182元/㎡（按建筑面积计算）本项目租金标准低20元/㎡，具有相应的比较优势。
2市场管理费：8元/㎡（按建筑面积计算），主要管理范围：室内外公共区域的安全保卫与保洁、设施、设备和维修与保养、公共区域的照明。电力设备运转电费和公厕水费。商户自负广告费、促销活动费、季节性、空调费和商铺的照明电费。前三项采取商户分摊的办法收费，铺内电费由商户自付。 3激励措施
①为鼓励商户及时装修，给予每家商户45天的免租金装修期。 ②按照完成装修且达到A类装修标准，经评定合格后每铺奖励800元。奖励商铺数额控制在20个之内，在商场整体开业后一个月内兑现。未按时开业的不参加评选。
③前30个商铺交纳诚意金3000元/铺的，一律发放2000/铺抵金卷。即3000元抵5000元。
五 招租流程和运作计划 1 招租流程
①预定商铺：每铺交诚意金3000元，签订租铺意向协议书，前三十名客户每铺优惠2000元，同时签订优惠租赁商铺协议书。
2、特殊经营品种或知名品牌客户，凭有效证明，可以优先协商选铺。 ②凭市场通知领取选铺卡，按选铺卡引联号摇号，按摇号结果一次选铺。
③选铺后诚意金即转为定金，十天内交清全部租金和费用，并签约。 ④未选铺或未选中铺位的，在选铺结果之日起一周内无息返还诚意金。 2 运作计划
①印发DM宣传单，并开始市场地毯式发放，与商户沟通交流，了解意向，强化进驻意向。2010年7月8日起。
②预定商铺，收取诚意金，发放抵金劵，签订意向书。7月15起。 ③待积累商户基本达到2（商户）：1（商铺）时召开项目说明会，附带培训。会上发放选铺活动通知和选铺卡。择日选铺。（8月20日前后） ④选铺大会
⑤签订租赁合同(8月底之前）
⑥装修（视装修进度安排，估计在9月15日交房——11月15日试营业
⑦开业（估计在11月28日左右）合同起始日
六 兴市措施
成市与兴市是市场决策者的最终追求目标，如何最大限度地保障成市
与兴市的实现呢？
1出台人性化的招商与管理措施。包括前期招商对商户的优惠，也包括开业之后市场管理，亲商与惠商，才能建立市场与商户的和谐关系。 2建立商户代表会议制度，由商户推荐和市场考察相结合，确定6名左右商户代表，作为市场与商户之间的桥梁，加强市场与商户的沟通，树立市场的良好形象。
3不定期组织商户或商户代表活动，加强市场与商户的情感联系。 4加强广告宣传力度和促销活动，把项目打造成为永不落幕的集市。 5加强对客户的培训与引导，促进客户更新新理念，拓宽视野，提高营销技术水平。
七、广告推广
广告推广的目的是唤醒目标群体的内在需求。由于开业前后项目承担的任务不同，因此在不同的阶段，广告推广的内容与形式也不同。 一、 招商阶段
项目招商阶段主要任务是通过广告手段，引起目标商家对项目的注意、兴趣、进而产生意向，直至采取进驻市场的行动。同时考虑到项目体量小，招商时间短的特点，尽可采用低成本高效率的广告渠道和形式。 1、 2、 3、
项目现场广告：包括墙面看板、横幅、起拱气球等。 DM单页：根据需要分几期不同的内容，向市场发放。 项目说明会：在条件成熟时召开项目说明会，详细介绍项目情
况、租赁流程、相关政策等，让准备选铺位的商户对项目一目了