保利房地产公司财务报表分析
内容摘要：本文通过对保利房地产(集团)股份有限公司2007年——2008年财务报表的初步分析、有关财务比率分析，借以发现保利房地产(集团)股份有限公司存在的问题及原因，提出有关解决问题的建议。
关键词：企业财务报表；分析
保利房地产(集团)股份有限公司前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992 年9 月14 日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000 万元； 2002 年8 月22 日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616 号文批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团有限公司和张克强等16 位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。 2006 年3 月，公司更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”。经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30 号文核准，公司于2006 年7 月19 日首次公开发行人民币普通股(A 股)15,000 万股，每股面值1 元。2006 年7 月31 日，本公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。本次股票发行后 ,本公司股本增至55,000 万元，折合55,000 万股。公司及子公司主要从事房地产开发和经营、物业管理等。
本文通过对保利房地产(集团)股份有限公司2007年——2008年财务报表的初步分析、有关财务比率分析、综合分析，借以发现保利房地产(集团)股份有限公司存在的问题，提出有关解决问题的建议。
一、公司财务报表的初步分析
（一） 公司资产负债表初步分析 1．总资产构成项目初步分析
根据保利地产公司2007年-2008年资产负债表分析得出下表。
表1---1 保利地产公司2007年-2008年总资产表及其变动分析 单位：万元 项目 流动资产 长期投资 固定资产 无形资产和其他资产 递延税款借项 总资产 金额 2008年 4575.12 18866.08 1236.56 10908.26 2007年 1075.12 14118.14 1472.64 4008.74 增减额 3500 4747.95 -236.08 6899.52 5321123.88 4062213.45 1258910.43 30.99 325.54 33.63 -0.16 1.72 99.22 0.09 0.35 0.02 0.2 100 结构(%) 增减(%) 2008年 2007年 结构变动 99.33 0.03 0.34 0.04 0.09 100 -0.11 0.06 0.01 -0.01 0.11 0 5363216.27 4089466.42 1273749.85 31.15 从表1--1可以看出，保利公司2008年的总资产呈大幅上升趋势，增长幅度为31.15%，
1
其增加的主要原因是流动资产大幅度的增加，增加幅度为30.99%。远远超过了长期投资和固定资产的增加额。通过对2007年、2008年的长期投资和固定资产的同期比较可以看出其也有着明显的提升，增加幅度分别达到了325.54%和33.63%的增长率，不可忽视。
对总资产结构的变动分析可以得知：流动资产的比重由99.33%下降为99.22%，虽有降低，但收益性低的流动资产所占的比重仍过高，这对提升盈利有着不利影响。固定资产的比重由0.34%上升为0.35%，而长期投资的比重由0.03%上升到0.09%，其变化都是相对比较小的。
表1----2 保利地产公司2007年-2008年各资产项目及其变动分析表 单位：万元 项目 货币资金 短期投资净额 应收款项净额 存货净额 长期投资净额 固定资产净额 金额 2008年 546976.05 72.14 57570.85 4575.12 18866.08 2007年 462599.25 187.39 152008.88 1075.12 14118.14 增减额 84376.81 -115.26 -94438.03 1211125.32 3500. 4747.95 增减(%) 18.24 -61.51 -62.13 43.15 325.54 33.63 2008年 10.28 1.08 75.54 100 100 结构(%) 2007年 结构变动 11.39 3.74 69.14 100 100 -1.11 -2.66 6.4 0 0 0.00135 0.00346 -0.00211 4019561.85 2808436.53 从表1--2得出，流动资产增加的主要原因是货币资金，存货分别增长18.24%，43.15%。而长期投资增加325.54%以及固定资产增加33.63%，这说明了企业加大了对收益水平高的资产项目的投入。而长期投资净额的增长率超强的增长，说明企业在长期投资这一领域大大加强了投资力度，企业在经营中增加了对盈利能力强的长期资产的投入，将有利于企业获利水平提高。但是货币资金大幅度增加，将对盈利能力的提高产生不利影响。 2．负债构成项目的初步分析
根据保利地产公司2007年-2008年资产负债表分析得出下表。
表2 保利地产公司2007年-2008年总负债规模和结构变动分析表 单位：万元 项目 长期负债 流动负债 递延税款贷项 合计 金额 2008年 1830111.42 14109.05 2007年 增减额 60340.93 3245.19 增减(%) 102.49 3.19 29.87 35.28 2008年 48.21 51.42 0.37 100 903815 926296.42 10863.85 结构(%) 2007年 32.21 67.4 0.39 100 结构变动 16 -15.98 -0.02 0 1951681.58 1891340.65 3795902.05 2806019.49 989882.55 从表2数据看出，公司2008年的总负债比2007年增长幅度为35.28%，其增长的主要原因是长期负债和递延税款贷项都有着大幅度的上升，长期负债比上年增加了9262964219万元，增加幅度高达102.49%，是负债各项中提高幅度最大的一项。递延税款贷项2008年比2007年增长幅度是29.87%。而负债的结构变动得知：流动负债的比重由2007年的67.40%下降为了2008年的51.42%，长期负债的比重由32.21%上升为了48.21% ，说明公司调整债务结构，提高长期负债比重，将有效降低财务风险。
3．股东权益的初步分析
根据保利地产公司2007年-2008年资产负债表数据分析得出表3。
从表3可见，引起公司股东权益规模变动的主要项目是股本、未分配利润二大项目。 2008年的股本比2007年增长率达到了100%，股本占股东权益的比重由2007年的10.28%上升为2008年的17.42%，说明了由于投资者信心增强增加了投入资本。2008年的未分配利润增加额为2109755051万元，增长率是85.59%，占股东权益的比重比2007年提高了11.82%，这说明了因增强投资企业盈利能力在逐步增强，企业保有了相当规模的留存收益。
2
表3 保利地产公司2007年-2008年股东权益规模结构分析表 单位：万元 项目 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 货币换算差额 规模 2008年 245234.32 680016.71 25175.21 457475.52 34.81 2007年 122617.16 20847.78 246500.01 0 增减额 122617.16 4327.43 210975.51 34.81 215412.15 增减(%) 100 -15.27 20.76 85.59 0 18.06 17.42 48.29 1.79 32.49 0.002 100 结构（%） 2008年 2007年 结构变动 10.28 67.29 1.74 20.67 0 100 7.14 -19 0.05 11.82 0.002 0 802559.46 -122542.75 股本权益合计 1407936.57 1192524.42
（二）利润表的初步分析
1．净利润项目形成的初步分析
根据保利地产公司2007年-2008年利润表分析得出下表。
表4 保利地产公司2007年-2008年净利润变动分析 单位：万元 项目 利润总额 减:所有者权益 少数股东权益 净利润 规模 2008年 97961.32 80481.03 2007年 77482.00 13918.21 增减额 20479.32 66562.82 74977.34 增减(%) 2008年 67.42 26.43 478.24 50.35 100 24.35 20 55.65 402328.48 240309.01 162019.47 结构(%) 2007年 100 32.24 5.79 61.97 结构变动 0 -7.89 14.21 -6.32 223886.14 148908.81 保利公司2008年的净利润额比2007年的增加了749773358万元，增长幅度50.53%。导致增长的直接原因是利润总额的增长幅度高达67.42%，表明了公司业绩增长惊人。
2．利润总额构成项目的初步分析
根据保利地产公司2007年-2008年利润表分析得出下表。
表5 保利地产公司2007年-2008年利润总额及变动分析表 单位：万元 项目 主营业务利润 减:营业费用 管理费用 息税前经营利润 财务费用 营业利润 投资收益 营业外收支净额 补贴收入 利润总额 规模 2008年 46240.29 31120.75 -3321.64 9708.97 18647.68 0 2007年 25559.55 20820.61 -3193.38 增减额 20680.74 10300.14 -128.26 增减(%) 109.47 80.91 49.47 120.34 4.01 102.71 -53.2 -46.6 - 67.42 478571.03 228464.32 250106.71 100 9.66 6.5 83.84 -0.83 92.98 2.41 4.63 - 100 结构(%) 2008年 2007年 结构变动 100 11.19 9.11 79.7 -1.33 76.79 8.63 14.53 - 100 0 -1.53 -2.61 4.14 0.5 16.19 -6.22 -9.9 - 0 401209.99 182084.15 219125.83 374087.09 184535.47 189551.63 20746.15 -11037.18 34924.34 -16276.66 0 - 402328.48 240309.01 162019.47 从表5变动情况看，第一，决定息税前经营利润的因素包括主营业务利润、营业费用、管理费用。表中2008年的主营业务利润比2007年增长率为109.47%，说明企业在2008年取得不错的经营业绩成果。但同时，2008年的管理费用和营业费用也比2007年分别提升了80.91%和49.47%，但是这并不会影响息税前经营利润的强劲上升，原因在于管理费用和营
3
业费用分别占主营业务利润的比重幅度小仅为6.50%和9.66%。
第二，公司利润总额变动增长的主要因素是息税前经营利润增加2191258338万元和营业利润增长1895516251万元以及财务费用减少1282613.67万元。由于财务费用的降低，企业在2008年的经营活动效益水平得到了提高。虽然企业投资收益和营业外收支净额都有大幅度的减少额，可它们占利润总额的比重2.41%和4.63%都是很小的，所以利润总额不受影响而呈上升趋势。
（三）现金流量表的初步分析 1．现金流入结构分析
根据保利地产公司2007年-2008年现金流量表分析得出下表。
表6-1 保利地产公司2007年-2008年现金流入结构变动表 单位：万元
2008年 金额 1737540.38 1636169.41 101370.97 2928.09 317.92 12.67 2597.49 1506075.71 430000 1071207.71 3246544.18 结构百分比(%) 金额 53.52 1540239.48 94.17 5.83 0.09 10.86 0.43 88.71 28.55 71.13 26242.99 2007年 结构百分比(%) 46.58 0.79 52.63 100 项目 经营活动现金流入小计 其中：销售商品、提供劳务收到的现金 收到的其他与经营活动有关的现金 投资活动现金流入小计 其中：取得投资收益所收到的现金 处置固定无形和长期资产收回的现金 收到的其他与投资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 其中：发行债券所收到的现金 借款所收到的现金 现金流入合计 46.39 1740164.99 100% 3306647.46 从表中可以看出：在企业2008年的现金流入中，经营活动现金流入占现金流入合计的53.52%。投资活动现金流入占现金流入合计的0.09%，筹资活动现金流入占现金流入合计的46.39%。这说明，企业2008年流入的现金主要来源于经营活动和筹资活动二项目，只有极少部分来自投资活动项目。在经营活动中，现金流入来源主要是来自销售商品，提供劳务收到的现金，占现金流入合计的94.17%，表明企业有稳定的现金流入来源，经营可靠性较高。投资活动中，主要是收到的其他与投资活动有关的现金，占88.71%，少部分来自取得投资收益所收到的现金占10.86%：筹资活动中，发行债券所收到的现金占28.55%，借款所收到的现金占71.13%。通过分析可以看出，保利公司2008年资金主要筹集是负债渠道。
由2007年与2008年现金流量对比分析可见，2008年企业经营活动现金流量稳步提升。 2．现金支出结构分析
根据保利地产公司2007年-2008年现金流量表分析得出表6—2。
表6—2数据说明，在企业2008年的现金支出中，经营活动现金占总现金支出比重78.95%，其中主要现金支出来源是：购买商品接受劳务支付的现金占总现金支出比重为82.80%，支付的各项税费占11.39%，其它项目比重较小。投资经营活动现金支出占总现金支出比重0.29%，其中主要来源于支付的其他与投资活动有关的现金占总现金支出比重62.28%，购建固定无形和长期资产支付的现金占比重26.33%。筹资经营活动中现金支出占总现金支出比重20.76%，其中偿还债务所支付的现金占74.35%，支付的其他与筹资活动有关的现金占1.05%。通过分析可以得知：企业2008年现金支出中，主要的现金支出来源是经营活动现金的流出和筹资活动现金的流出。通过2008年与2007年现金流量对比分析可见，
4
2008年筹资活动现金流出比重上升了6.44（20.76-14.32）个百分点，原因用于偿债的现金流出增加了。
表6—2 保利地产公司2007年-2008年现金支出结构变动 单位：万元
项目 经营活动现金流出小计 其中：购买商品接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付的其他与经营活动有关的现金 投资活动现金流出小计 其中：购建固定无形和长期资产支付的现金 投资所支付的现金 支付的其他与投资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 其中：偿还债务所支付的现金 支付的其他与筹资活动有关的现金 现金支出合计
通过各数据的综合分析可以得出；从表6—1中可以看出，在企业的现金流入中，经营活动所取得的现金流入量不仅上升趋势大，而且占总体比重也大。筹资活动的现金流入量不仅呈下降趋势，而且所占比重也呈下降趋势，这说明企业对于筹资的依赖性在逐步减小，而越来越依赖于经营活动的现金流入。从表6—2中可以看出，在企业的全部现金支出中，经营活动的现金支出的比重呈下降趋势，而筹资活动的现金支出的比重呈上升趋势，这说明企业随着其经营业务的发展，收益增加，企业用于还本付息的现金支出增加了，将有利于降低企业财务风险。
二、有关财务比率分析 （一）偿债能力财务比率分析 1．短期偿债能力财务比率分析
根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出下图。
2008年 金额 2496587.63 2067208.88 31752.05 284392.33 113234.38 9110.14 2398.77 630 5673.37 656474.06 488072.81 6883.52 3162171.83 结构变动(%) 金额 78.95 2477819.68 82.8 1.27 11.39 4.54 0.29 26.33 6.91 62.28 20.76 74.35 1.05 37970.22 420305.31 2007年 结构变动(%) 84.39 1.29 14.32 100 100 2936095.21 5