300%0 000P%0!5'3 1fg$%(%现金比率2008年行业平均值
32%流动比率速动比率2008年企业实际值2007年企业实际值图1 保利地产公司短期偿债能力及同行业平均值比较图 （1）流动比率
从图1可以看出2008年企业流动比率实际值高于2007年实际值，说明了企业的短期偿债能力比上年提高了。而2008年企业的流动比率实际值也是高于行业平均值的，这说明该企业的短期偿债能力超过行业平均值。但也要注意过高的流动比率也表明了企业在流动资产上占用的资金过多了，将对企业提高盈利能力产生不利影响。
（2）速动比率
从图1保利公司2008年速动比率高于2007年实际值，而2008年的速动比率是高于行业平均值，这说明企业的短期偿债能力高于行业平均水平的偿债能力。
（3）现金比率
保利公司2008年现金比率比2007年增长了，说明了企业用现金偿还短期债务的能力增强了。2008年的现金比率与行业平均相比有所下降，这说明相对行业而言，企业用现金偿还短期债务的能力有所降低。
通过图1分析可以看出，2008年保利公司虽现金比率略低于行业平均值，但由于流动比率，速动比率均远超于行业平均水平，说明公司的短期偿债能力较强。
2．长期偿债能力财务比率分析
根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出下图。
300.00%0.00 0.000.000.00P.00%0.00%资产负债产权比率2008年企业实际值有形净值债务2008年行业平均值70.78h.62a.03#5.30&9.61#56.632.92&9.680.12150100500已获利息倍数2008年企业实际值74.2533.232007年企业实际值2008年行业平均值 2007年企业实际值图2 保利地产公司长期偿债能力及同行业平均比较图
（1）资产负债率
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资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要指标。与2007年同期相比，2008年保利资产负债率略有增长，企业的财务风险比较稳定。与行业平均值相比2008年保利公司的资产负债率比行业平均值要略高一点。这说明企业的长期偿债方面要引起注意，注意在快速扩张的同时控制负债规模的能力。
（2）产权比率
产权比率与资产负债率都是衡量长期偿债能力的，具有相同的意义，产权比率主要揭示债务资本与权益资本的相互关系。如图2所示，2008年的产权比率为269.61%与2007年同期相比增长了34.31个百分点（269.61-235.30），说明了企业财务结构的风险性有所提高。与行业平均值相比，2008年保利公司的产权比率比行业平均值大，因此可见保利公司资本结构是高风险的财务结构。
（3）有形净值债务率
有形净值债务率主要是用于衡量企业的风险程度和对债务的偿还能力。与2007年同期相比，保利地产2008年有形净值债务率大幅度增加，由2007年的235%，增长到2008年的269.68%，企业的财务风险提高了，在与行业相比，保利公司2008年的有形净值债务率明显是高于行业平均值的。这说明企业的长期偿债能力方面具有一定风险，将会影响企业的稳健发展。
（4）已获利息倍数
已获利息倍数指标反映了当期企业经营收益是所需支付的债务利息的多少倍，其数额越大企业的偿债能力越强。从图中保利公司的已获利息倍数有2007年的74.25上升到2008年的120.12，上升幅度很大。说明由于企业盈利水平的提高，使企业偿债利息的能力增强。而保利公司2008年的已获利息倍数很大已经超过了行业平均值，这表明了企业获利能力提高，有效的降低了偿付债务利息的风险，企业的债务偿还有一定的保障。
（二）营运能力财务比率分析
根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出下图。
100500总资流动固定应收存货产周资产资产账款周转2007年企业实际值0.280.2858845.760.252008年企业实际值0.330.339481.510.272007年行业平均值0.210.1716.2314.030.282007年企业实际值2008年企业实际值2007年行业平均值
图3 保利地产公司企业营运能力及同行业平均比较图 1．总资产周转率
总资产周转率反映了企业的总资产在一定时期内实现的主营业务收入的多少。图3中保利公司2008年的总资产周转率为0.33次比同期2007年的提高了。与行业值相比，2008年的总资产周转率比行业平均值高，这都表明了企业总资产运用效率不错，有利于企业的偿债能力和盈利能力的增强。
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2．流动资产周转率
流动资产周转率是企业流动资产周转率在一定时间内（通常为一年）周转的次数，是反映企业流动资产运用效率的指标，而且也反映了企业的盈利水平，是总资产周转率高低的关键。2008年保利公司流动资产周转率为0.33次比2007年的有所增长，而且2008年的流动资产周转率是行业平均值的近2倍，这都可以说明公司以相同的流动资产占用取得更多的主营业务收入，公司的流动资产运用效率高。
3．固定资产周转率
固定资产周转率是衡量固定资产运用效益的反映企业资产周转状况，图中企业2008年的固定资产周转率与同期2007年和行业平均值相比都比较高，增长幅度大。这表明了企业的固定资产得到了充分利用，公司固定资产的投入和结构分布都是相当合理，充分发挥了固定资产的使用效益。
4．应收账款周转率
应收账款周转率反映了企业应收账款的运用效益。保利公司2008年的应收账款周转率为81.51次比2007年提高，且比行业平均值高，说明了公司在2008 年里应收账款的回收速度很快，其管理效益提高，资产的流动性增强，有利于提高短期偿债能力。
5．存货周转率 从图3可见，公司2008年的存货周转率是略低于2007年，与行业平均值相比基本持平。 （三）获利能力财务比率分析
根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出下图
25.00".74 .00.00.00%5.00%0.00%营业利润率净资产收益率总资产利润率长期资本收益24.14.33.00.68%8.40.46%4.44.43%6.72 07年企业实际值2008年企业实际值2008年行业平均值
图4 保利地产公司资产获利能力及同行业平均比较图
1．营业利润率
营业利润率衡量了企业主营业务收入的净获利能力。图4可见企业2008年营业利润率比2007年的略有提高，与行业平均值相比，保利公司的营业利润率远远大过行业值，这都表明公司在2008年主营业务的获利能力很强。
2．总资产利润率
总资产利润率，它反映了企业资产综合利用效果，衡量企业总资产获利能力。该公司2008年的总资产利润率比同期2007年与行业平均值都有大幅度提高，说明了公司的资产管理效益很好，公司资产获利能力强。
3．长期资本收益率 由图4可见，2008年公司长期资本收益率比2007年略有增长，与行业平均值相比，2008年公司长期资本收益率明显偏高，说明了公司的长期资本的获利能力比较强，使长期债权股
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东权益的回报水平得到了有力保障。
4．净资产收益率
公司2008年的净资产收益率比2007年的有所降低，但幅度不大，说明在2008年里企业资本获利能力略有降低，但2008年的净资本收益率与行业平均值相比，超过行业平均6.32（17-10.68）个百分点，其说明了2008年里公司投入资本的获利能力强，在行业竞争中处于优势地位。
（四）现金流量财务比率
根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出图5。 1．现金流量与当期债务之比
这个指标反映企业短期偿债能力的流动比率有关，由图5可见，公司的现金流量与当期债务之比数值比行业高出24.34（38.89-14.55）百分点，这说明了公司现金流入对当期债务的保障度比较强，公司的流动性比较好。
2．债务保障率
债务保障率表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。2008年的指标值比2007年低，公司在2008年的承担债务总额的能力比2007年有降低。但该公司2008年此指标比率比行业平均值要高，可见2008年公司承担债务总额的能力强于行业平均水平。
45.088.891.43 .07.55.55P.00@.000.00 .00.00%1.210.80.60.40.20债务保障率1.160.610.490.460.440.270.00%现金流量与当期债务之比每元销售现金净流入营运指数2007年企业实际值2008年行业平均值2008年企业实际值2007年企业实际值2008年企业实际值2008年行业平均值
图5 企业现金流量财务比率与同行业平均比较图 3．每元销售现金净流入
每元销售现金净流入是反映企业通过销售获取现金的能力。通过这个指标我们得知公司2008年获取现金的能力增强了。 4．营运指数
图5中，公司2008年营运指数为0.44，营运指数反映企业营运管理的水平和收益的质量。通过公司2008年，2007年和行业营运指数平均值相比较，我们可以知道公司的营运指数是小于1的，而且比行业平均值高。
由上述财务指标分析可见， 2008年保利公司整体经营水平相对稳定。公司在2008年的的短期偿债能力是有所上升的，其中流动比率，速动比率，都是超过行业平均值的，虽现金比率略低于行业平均值，但幅度微小，所以公司的短期偿债能力比较强的。而在长期偿债能力方面，由于公司资产负债率、产权比率和有形净值债务率三大指标值都远远高于行业平均值，使公司长期偿债能力下降，财务风险程度提高，但其中另一个指标则是在加快的，就是已获利息倍数，这个指标不仅远远高于同期2007年而且也远远高于行业平均值，几乎是行业平均值的四倍，这说明了在其他指标影响长期偿债能力下降的同时使使企业的获利能力提高了已获利息倍数指标的增强，有效的降低了偿付债务利息的风险，是企业的债务偿还有
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了一定的保障度。因此，在2008年保利公司的偿债能力值得肯定。
在资产运用效率上，保利公司的资产运用状况具有良好的发展趋势。因为公司的资产周转率有逐年上升之势。公司大多数资产周转率指标，包括存货、流动资产、固定资产、总资产等的周转速度均在逐年加快，且超过行业平均水平。这说明了公司资产管理效果良好。但也可以看到，存货周转率指标的变动状况与行业平均值相比，不太稳定，但整体趋势是好的，所以，就公司自身的资产运用状况来说，其良好的发展趋势是可以得到肯定的。
通过对营业利润率、长期资本收益率、总资产利润率等三大指标的分析，可以看到，2008年保利公司的资产获利能力有大幅度的提高，三个指标与行业平均值相比都明显偏高，因此企业在房地产市场占有较好的竞争优势。
三、问题与建议
1．关于长期偿债能力问题与建议 与2007年同期相比，保利地产2008年有形净值债务率大幅度增加，由2007年的235%，增长到2008年的269.68%，企业的财务风险提高了。在与行业相比，保利公司2008年的有形净值债务率明显是高于行业平均值的。这说明企业的长期偿债能力方面具有一定风险，将会影响企业的稳健发展。 长期债务的期限长，企业的长期偿债能力主要取决于企业的资产与负债的比率关系，以及获利能力。对于公司来说，应该具有一定权益资本，权益资本是企业拥有的净资产，是股东承担民事责任的限度，是借款的基础和保障。因此权益资本越多，债权人越有保障。在流动负债一定的情况下，如果企业长期负债比例比较高，那企业就可能偿还不了债务，这时能否借入或借出多少资金，就要取决于企业的权益资本的实力了，所以对于公司来说，应提高权益资本的占有量。
长期偿债能力与获利能力密切相关。企业能否有充足的现金流入偿还长期负债，在很大程度上取决于企业的获利能力。一般来说，企业的获利能力越强，长期偿债能力就越好，所以公司可以通过提高资本获利能力来使长期偿债能力得到改善。 提高获利能力可以有以下途径。首先是增加收入控制成本。增加收入并控制好成本这一方法对于企业来说是要持久合理管理的，企业想要提高营业净利润率，就要提高营业收入不仅可以增长营业净利润，还可以提高总资产周转率。同时降低各种成本费用，从而使获利能力也提高。因此要建立一个健全的、有效的、合理的成本管理制度，加强完善企业成本管理。使成本核算制度、成本的计划、分析、控制考核等制度得到改善。
其次、实施有效的成本控制制度，目标要明确，权责要分清，采取有效的的合理措施，完成目标和超额完成。
最后，加强成本管理的重要手段，建立成本考核制度，使企业成本管理促进企业的管理水平和经济效益的提高。
2．公司过高的资产周转率问题与建议
保利公司2008年的资产周转率、应收账款周转率比行业平均值高，公司的资产运用效率已经达到了一个良好的状况。但在此同时我们不可忽视，过高的资产周转率并不是一件好事，它可能会带来的诸多问题也是值得考虑和认识的。过高的资产周转率可能意味着资金的占有不足，而导致企业经营的风险有所提高了。所以，应该合理安排资金结构，提高资产的质量，选择有利的财务政策，来增强资产管理。
3. 2009 年经营计划建议
2009 年公司应以发展为主题，以经济效益为中心，强化管理、降本增效、严控风险、把握机遇，维护品牌形象，保证公司平稳健康发展。2009 年公司的总体经营目标是：“经营业绩有增加，市场份额有增长，财务预算有盈余”。2009 年公司应重点做好以下工作：
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防风险抓机遇，保证企业平稳健康发展；公司将以“经营业绩有增加，市场份额有增长”为目标 布置全年工作，以“不打财务预算赤字”为基本原则安排全年投资，切实做好风险防范。
促销售降成本，全面完成年度经营任务；公司将通过不遗余力抓销售、全员全程控成本、想方设 法保质量，全力争取完成年度任务。
狠抓规范化建设，提升企业管理水平；公司将继续强化管理，通过完善法人治理、强化内部管理、推进信息化建设，来加强科学决策与内部控制，提高管理水平。
加快标准化进程，全面提升产品质素；公司将加快标准化生产进程，通过继续推进品牌模块化、产品标准化和验收规范，从而全面提高开发效率。 加强融资和财务管理工作，保障公司平稳运行。2009 年公司在资本市场仍将力求突破，同时将继续抢占信贷资源，进一步加强资金管理，积极探索融资渠道，从而保证公司财务平衡。
2009 年将是机遇与挑战并存的一年，若公司贯彻落实稳健经营的优良传统，兢兢业业，克服困难， 公司将实现平稳健康发展。
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