市场局部均衡的研宄方法。该方法主要是建立房地产市场供需模型,通过在均衡条件下求解出各影响因素表达式;并在此基础上带入实际数据进行实证检验的方法。如GeoffKenny【74]通过该方法分析了爱尔兰长期住宅市场的供给和需求关系。Muellbauer和研宄了 1957-1994年英国房产价格的波动机制。3.房地产市场“存量一增量”的建模方法。该方法主要由Wheaton?最早提出并使用。其基本原理是将资产市场与房地产市场,以及价格、租金等存量和增量联系起来,从而研宄宏观经济等外部冲击对房价的影响,不足之处是该模型缺乏对内部机制的研究。4.考虑货币供给的房价波动模型。该模型主要是在假设货币供给内生的前提下,将企业、银行及房地产市场进行综合考察。房价上涨使得企业资产价格升值,从而更有利于获取银行贷款,最终使得宏观经济总产出增加。例如Ortalo-Magne和尺3办[19]研宄了美国和英国房产价格,信贷
7中国农业大学博士学位论文 第一章绪论
与实际GDP之间的互动关系。5.基于理性预期理论。假设房地产价格主要由“基础价值”(即房地产未来收益预期贴现)和“泡沫”(必须满足“戟过程”)两部分构成,其中价格泡沫的形成则与人们的预期高度相关。如Wen和Goodman[48]S现中国房地产市场中,房价一阶滞后项即房价预期对房价具有最重要的影响。林江[49], 雷根强和钱日帆[51]等也发现预期对房价的重要影响。 二、现代经济学理论
20世纪80年代以来,在宏观经济学研究领域出现了两种重要理论和方法,一种是Sims[”]于1980年提出的向量自回归(Vector Autoregressive,即VAR)分析框架[‘8]。VAR模型通过建立自 回归向量方程组研宄数据的动力学性质,即体现“用数据说话的思想”;但缺点是容易引起结 参数估计不稳定。另一种则是Kydland和Prescout79’建立的动态随机一般均衡模型(Dynami Stochastic General Equilibrium model,即DSGE模型)。DSGE模型的优点是以一般均衡理论作为基础,但在实证应用时往往存在模型与实际数据不完全匹配的问题。1.基于VAR分析框架的房价与宏观经济变量影响研究。很多学者在包含房价与宏观经济变量的VAR模型框架下,结合协整分析、误差修正模型(EQO模型、脉冲反应、方差分解等方法对房价与宏观经济之间的互动影响进行研究。如Guo和11_￡[55]借助乂八]1方法研宄了“热钱”对中国房地产和股票市场的影响。曹化楠【52】使用乂八11模型和脉冲反应等方法研究了汇率对房价的影响,并发现汇率的变动通过国际资本途径影响房地产最为显著,货币供应量次之,工业经济增长效果最弱。宋勃和刘建江运用ECM模型、Granger因果检验和脉冲反应分析研究了中国房价与地价关系。
2.包含房价的DSGE模型和框架。由于在实际经济运行中可能产生随机冲击,因此市场均衡具有一定随机性。因此,DSGE模型主要思想是对所建立的动态一般均衡过程进行随机冲击和改变。尤其是在研究房价与宏观经济影响机制分析中,越来越多的学者采用DSGE模型进行研究。如lacoviello和Neri\构建了包含美国房地产部门的DSGE模型,对实际数据进行Bayes估计后发现房地产需求及货币政策冲击对房地产价格具有重要影响。Efrem和Salvatore[运用DSGE模型研究了美国房地产及股票市场资产价格波动对实体经济的冲击。朱国忠和颜色[^建立买房和租房的DSGE模型,研究了征收房产税对中国房产市场中房价和房租的影响。但从总体上讲,使用DSGE方法对中国房价进行理论和实证的研究较少。 1.2.3对已有研究的评述
由于国外房地产行业发展起步早,行业发展己经相对成熟。因此国外学术界在房地产价格波 动与宏观经济关系,影响和传导机制,房价周期与波动,房地产价格影响因素等方面的研究要早
8中国农业大学博士学位论文
第一章绪论
于国内,往往既有构建经济模型的理论分析,还结合实际数据的定量检验。近年来,我国经济高速发展,房地产市场蓬勃发展,尤其是房地产价格的快速上涨,众多学者对中国房地产价格和宏观经济关系进行了大量研宄,得到了很多有益的研究结论。但是,通过对己有文献的系统梳理,
可以看到以下几个方面的研究仍显不足:
(-)从总体上看,虽然目前已有很多针对我国房地产价格影响因素的研究,但大多数现有研究采用诸如回归分析等传统的计量经济方法,往往缺乏经济学理论模型和分析,造成实证分析与理论脱节。因此,结合我国宏观经济及房地产运行特征,在市场均衡的框架下进行理论建模研究则显得尤为重要。
(二)从房地产价格影响因素方面研究来讲,现有研究已经对房地产价格的众多影响因素(如收入因素、人口因素、汇率因素等)进行了非常广泛的研宄。但是,上述研究往往只考虑房地产市场需求层面,多数研究仅仅用住房需求模型来研究房价长短期波动的影响因素,对房地产供给方面尤其是长期供给量的变化研究较少。因此,需要对需求和供给层面的影响因素进行综合考虑和分析。
(三)由于我国不同地区在经济发展、人口分布、地理条件等方面存在巨大差异,导致不同 区域房地产市场发展和价格水平极度不平衡。而现有关于房地产价格及影响因素的研究往往集中在某一城市或全国整体水平,缺乏对不同区域的比较分析。即使在有关房地产价格差异的研究中,其研究方法多使用描述性统计,缺乏对区域差异影响因素的准确估计和分解。 (四)从实证研究数据上来讲,目前研究多采用房地产及宏观经济的全国年度时间序列数据,对于房地产这样地域差异性强,短期波动大的市场来说,这种全国性的年度时间序列数据除了从数据量和研究的精确度而言难以保证外,还对房地产价格波动特征体现不足,更是忽略了房地 价格的地区波动差异性。 1.3研究目标 1.3.1总目标
从地区差异的视角,对中国房地产价格波动的影响因素进行理论探索与实证研宄,提出可行的政策建议。 1.3.2具体目标
(一)基于泰尔指数研宄中国房地产价格区域差异性;
(二)基于局部均衡模型,研究中国房地产短期价格波动的影响因素; (三)基于局部均衡模型,研宄中国房地产长期价格波动的影响因素; 9中国农业大学博士学位论文 第一章绪论
(四)基于政策和外部冲击的视角,使用PVAR模型对中国房地产价格波动影响因素进行研究。 1.4研究内容与研究方法 1.4.1研究内容
自2002年以来,中国房地产价格迅速上涨,并且在上涨中出现了明显的区域不平衡性。房地产价格过度的、脱离经济基础的增长有可能引发房地产泡沫,世界各国的实践表明,房地产泡沫的破裂对整个国民经济会造成极大的破坏而且影响持久。为此,本文将从区域差异的角度,研究造成我国房地产价格波动的主要因素,及不同区域房地产价格最重要的影响因素,旨在为我国房地产市场的协调发展及宏观调控政策制定,提供理论依据。
为了实现本文的研究目的,本篇论文研究的主要内容包括以下四个部分:第一部分:首先使用泰尔指数的测度方法,对中国房地产整体市场,以及东、中、西部地区的区域差异进行测度,分别计算2003年一2012年间以人均GDP为权重的泰尔指数和以城镇就业人口平均工资为
权重的泰尔指数,分析我国房地产价格表现出明显的区域差异性,和地区差异性的变化趋势。第二部分:在对各地房地产价格进行定性地比较,并发现其变动具有明显的地区不平衡性的基础上,进一步从理论的角度,明确住宅商品房价格的含义和特征,从供需关系入手,研究影响房价短期波动的主要因素。并在均衡理论基础上,提出如投资者适应性预期等假设,通过构建房地产市场短期需求函数、短期供给函数、国际资本流入函数;进而推导出我国房地产市场局部均衡条件。此外,为了使构建的理论模型具有良好的拟合度和较高的解释能力,进一步使用我国宏观经济和房地产市场实际运行数据,运用面板协整、面板误差修正等计量经济学研宄方法和手段,分别对我国全国及东、中、西三大地区房地产短期价格波动影响因素进行了实证研究和比分析。第三部分:在对房地产价格短期变化影响因素研究基础上,加入对房地产价格长期变动影响因素(如房地产幵发贷款,单位面积土地购置费用,建筑安装成本及人口等)的考量,构建出包括房地产市场长期需求函数、长期供给函数、国际资本流入函数的长期均衡模型;并对上述模型均衡条件进行推导。并在此基础上,考虑到长期影响因素之间的自相关和内生性,运用动态面板广义GMM估计,分别对我国全国及东、中、西三大地区房地产价格长期变动影响因素进行了实证研宄和比较分析。第四部分,本文使用2005-2012年中国大陆31个省(直辖市、自治区)年度面板数据,在面板数据向量自回归(Pane丨Data Vector Autoregression, PVAR)模型框架下,通过脉冲响应函数和方差分解,对货币政策、财政政策、金融自由化程度、土地政策及城市化率等因素,从政策及外部冲击的角度对其进行分析。 第二章中国房地产市场发展及价格区域差异分析 2.1中国房地产市场发展 2.1.1 土地市场发展历程
从1978年改革开放以后,我国房地产市场开始真正发展起来。土地市场改革更是我国房地产市场发展的基础和关键所在。改革幵放前,我国土地流转主要采用行政划拨分配,当时的土地流转和使用具有鲜明的“三无” 3特征\”。这种土地使用制度一方面无法提高土地使用利用率,另一方面则极其容易出现大量土地“寻租”现象。此外,由于土地流转和使用过程均为无偿进行,土地实际所有者——各地方政府不能获得应有的收益,无论从自身意愿还是经济能力上都阻碍了地方政府为本地区提供公共服务和基础设施。所以,企业有偿获得土地使用权及开征城市土地使用费等制度相继出台,标志着我国城市土地产权制度改革的真正开始。有关我国土地市场改革及发展主要历程和事件,详见表2-1. 表2-1中国土地市场改革及发展大事记 主要发展阶段1979年,第对合资企业征收土地费:若投资中不包括 《中华人民共和国中外合五届人大第 中方合资企业的土地使用权,则该合资企资经营企业法二次会议 业应向当地政府缴纳土地使用费。I~~~\“以法律形式促进土地改革:具体如“国有《中国人民共和国土地管 1988年12月土地有偿使用,’、“土地使用权依法转让”国有土地有偿使理法》29日等规定。用制度的确立《中华人民共和国城镇国 ~~~一\主要是明确了城市土地出让、出租、抵押1990年,国1978-2002年)有土地使用权出让和转让 h?等程序,可以通过协议、招标和拍卖等方务院暂行条例》式实现土地使用权合理流转。嫌;~1992年,中一是有偿使用国有土地;二是政府可以收三国胃:地f市场发展奠中全会 定了市场化改革的制度基础。《招标拍卖挂牌出让国有：2002年,国所有经营性开发项目用地必须通过招标、
国有土地有偿使 U 土资源部拍卖或挂牌方式,也被称为“土地革命”。文件)用制度的完善《关于继续幵展经营性土\”2004年3月,~所有经营性土地的使用和流转必须经过(2002年一)地使用权招标拍卖挂牌出国土资源部、“招、拍、挂”程序,即俗称的“8 \大让工作通知》(71号令) 监察部 限?进一步从程序上规范了国有土地流3土地流转程序的“三无”特征指的是无偿划拨、无限期使用和无流转。
14中国农业大学博士学位论文 第二章中国房地产市场发展及价格区域差异分析 转,但也可能增加土地成本,助长房地产价格的上涨预期。首先,规范了工业用地使用和流转管理程
《招标拍卖挂牌出让国有 2007年10月序;其次,土地受让人必须完成土地出让建设用地使用权规定》(39 9日,国土资金缴纳手续,才能获得土地使用权?将工号令)源部业用地纳入统一管理,进一步完善我国国有土地使用和流转制度。
注:上述所有资料由历年国家重要土地改革政策和规定整理总结得来。 2.1.2中国房地产市场主要发展阶段
计划经济时期,我国并不存在真正意义上的房地产市场,国家通过福利分房制度来满足人民基本住房需求。1978年后随着改革幵放的稳步推进,我国房地产建设和管理制度遂步放开,房地产行业经过几十年的发展成为经济支柱产业之一。表2-2对我国房地产市场主要发展阶段进行了概括和总结。 表2-2房地产市场主要发展阶段概述 主要发展阶段主要事件主要内容和影响经济快速发展,思想逐步解放,开始真正具卿年,改革开放政策正式实施备額房地产市场形成的条件。房地产市场 1980年6月,《全国基本建设工作会正式提出通过住房商品化解决住房问题,标议汇报提纲》;志着中国城镇住房制度改革开始:(1978年一1983年)1982年4月,实施“三三制”补贴“三三制“主要指由单位、个人及政府各负出售住房试点。担房价的三分之一。1984年,“推行房地产商品化改革,开展房地产经营业务改革”;上述政策和规定标志着我国房地产市场化1987年10月,明确房地产市场属于进程正式开始。房地产市场我国社会主义市场体系范畴起步阶段 1988年2月,《关于全国城镇推行住正式提出住房可以作为商品进入市场,进一(1984年一 1991年)房制度改革实施方案》 步明确了住房商品化改革的任务。 1990年12月,正式提出“房地产住房地产市场与金融市场紧密联系,货币政策房储蓄和信贷”开始影响房地产市场。我国宏观经济随着亚洲经济危机出现波动,周期波动和 1997年,亚洲金融危机导致宏观经经济增长率持续下降,1995年以海南为代表货币化阶段济和房地产价格大幅波动: 的房地产泡沫破灭; 1998年,国务院23号文件出台住房分配停止,住房货币化,标志着我国房 (1992 年一1998年)地产货币化的正式开始。 15中国农业大学博士学位论文 第二章中国房地产市场发展及价格区域差异分析 2003年8月,国务院提出《国务院首次承认房地产的支柱性质,将房地产市作关于促进房地产市场持续健康发展 ⑴用提升到国家宏观经济战略高度。的通知》支柱行业的形成2003年一2008年)2004年3月,《关于继续开展经营性规定db地都要以“招、拍、挂”方式出让4,土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进—步规范国有土地流转程序。执法监察工作的通知》《关于调整固定资产投资项目资本八i,从总体上来看,国家由前几年的抑制性房地金比例的通知》;‘‘产调控政策变为刺激性政策。放宽的货币政2:: 二月连续下调人民币策进-步刺激房地产投资?
存贷款基准利率市场风险调控阶段 2008年一) 2009年12月9日《,关于试行社会个人住房转让营业税征免时限由2年放宽保险基金预算的意见》;为到5年;
2010 1月10日,“国十一条”发布;规定二套房贷款首付不得低于40%; 2011年1月28日,房产税试点实施重庆和上海两地实施房地产税试点。 注:上述所有资料由房地产相关的重要改革政策和规定整理得来。
2.1.3中国房地产市场宏观调控近些年来,我国房地产业快速发展,房价飞速升高。由于房地产
与宏观经济发展联系紧密。尤其是受到近几次世界经济危机的冲击和影响,宏观经济与房地产业均出现明显周期波动。近几年,我国中央政府相继出台如货币金融、行政指导和干预、税收和土地控制等各种政策措施对房地产行业进行调控【83]。各主要调控政策见表2-3所示。
表2-3房地产价格主要调控政策
调控措施类型主要规定主要内容和影响2011年1月14日,央行上调存款调整后,大型金融机构存款准备金率一度攀升至19?6;准备金率0. 5个百分点中小金融机构存款准备金率则上升到15. 5%。货币金融政策2011年3月18日继续上调存款准大型金融机构存款准备金率达再上升1%达到20%;备金率中小金融机构存款准备金率继续升高到16.5%。4业界将该规定俗称为“8 ? 31大限”。16中国农业大学博士学位论文 第二章中国房地产市场发展及价格区域差异分析
2011年1月26日,施行差别化住该政策要求购买第二套住房的贷款首付比例不低于60%,而房信贷贷款利率不低于基准利率的1. 1倍。行政指导和要求地方政府合理确定价格目标;加大“保障房”和“公租2011年1月26日新“国八条”干预政策房”供应;全额征税购买住房不足5年转让情况等。如重庆房产税征收规定主要包括:针对独栋及新购高档住2011年1月28日试点开征房产税房;针对无户籍、无工作、无企业的个人新购第二套住房。房产税 (如上海,重庆作为首批征收试开征房产税直接导致试点地区房屋持有和转让成本增加,对点城市)投机性购房和持有具有重要影响和抑制作用。2009年2月,国土资源部《国务实施最严格的耕地保护和节约用地制度。一方面表明国家保土地控制院关于建立第二次全国土地调护耕地、规范土地使用的决心;另一方面却加剧了房地产开查工作动态通报制度的通知》等发土地供应的紧张程度,进一步刺激土地价格及房价上涨。
注:上述所有资料由相关部门出台的房地产宏观调控法律、政策、规定等整理得来。 2.2中国房地产价格区域差异分析
如前所述,作为一个国家或地区宏观经济支柱的房地产行业,其发展除受到该地区自身经济、人口等因素影响和制约外,还会反过来对地区经济产生影响。此外,受限于其产品本身的不可移动性和消费的地域性,房地产通常呈现出明显的地域性特征[84]。通过对比研究可以看到,我国房地产业发展存在着十分严重的区域不平衡状况。如图2-1所示,2012年我国房屋平均销售价格显现出巨大的地区差异性,如北京、上海等一线城市,以及浙江、广东等东部发达省份房价高涨,而我国其他地区(尤其是西部等落后地区)房地产市场发展程度较为落后,房地产价格也相对较低。同时,不同区域内部(如东部地区不同省份之间)之间房地产市场价格也存在不同的差异[85]。具体如,2012年北京以17, 022元/平方米的价格,上海以14,061元/平方米的价格分别位居中国各省、直辖市和自治区房屋销售平均价格的前两位,而西藏则以3,269元/平方米的价格排名最末(中国统计年鉴2013),最高价与最低价差距近6倍之多,进一步直观反映出我国不同区域间房产价格存在着巨大的差异。 17中国农业大学博士学位论文 第二章中国房地产市场发展及价格区域差异分析
图2-1 2012中国各省、直辖市、自治区房屋平均销售价格
长期以来,学术界对房地产价格的研宄重点集中于探讨某一城市或全国房地产价格。随着研究的不断深入,欧美学者于1990年代初开始讨论房价在大城市区域或行政省区空间分布差异(如Alexander和Barrow^863, Meen[87]),从不同区域的维度探讨房价的差异性成为当前学术研宄的热点之一。也有学者以区域视角进行了房地产价格变动的差异性比较研究。Downs_研究发现市场条件的基本差别对房价变动产生重要的影响,拥有不同人口水平的地区间往往存在着巨大的房价差别。近年来,有中国学者对我国不同地区房价影响及差异进行了研究。如梁云芳和高铁梅_比较了中国不同地区房地产价格变动特征,发现我国的房价变动存在明