(3)提高土地使用费用的政策。2006年,中国人民银行、财政部、国土资源部联合发布《关 于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》,规定从2007年1月1日起新批准新增建设用地土地有偿使用费标准在原基础上提高一倍。这一规定极大抑制了部分中小型房地产开发商的炒地行为,从而在保护耕地,控制固定资产投资过快增长,强化土地经济调控手段等方面发挥了积极作用。
7《新经济导刊》,2006, 2报道,中城联盟成员企业齐聚深圳,联合寻求如何应对宏观调控政有专家指出,目前开发商之间已达成默契,在言论和行动上保持一致,集体维持原定售价或涨价,这也是造成房价居高不下的主要原因。 73中国农业大学博士学位论文 第五章基于政策和外部冲击视角的房地产价格波动影响因素 目前,我国的土地批租只是对70年土地使用权的转让。从严格意义上讲,目前收取的房价实际上是对未来70年地租的一次性收取,其本质是在我国长期以经济发展作为政绩考核标准的激励机制下,现任政府对未来土地收益的超前使用。因此,这一行为极易导致地方政府短视行为。可见,目前我国房地产市场过热和地方政府的推波助澜是分不开的。在现阶段制度下,土地使用者仅仅拥有限期的土地使用权,并不享有土地增值带来的任何潜在收益,将来在征收房地产税时,难免会产生问题,理论上应该将土地和住宅剥离开来,但实际操作上又不可能。因此,应该尽快将房地产土地使用权和产权也纳入当前土地制度改革的研宄。土地是不可再生资源,批租土地应具有长期发展的战略眼观。例如对于己经批租出去却迟迟没有开发的土地,要严肃执行政策:闲置一年要收闲置费,闲置两年坚决收回。利用批租土地数量来调控房地产市场,不到万不得己,不应使用。因此,为了促进并引导市场参与者的理性预期,政府应该尽量保证土地批租的稳定。 (二)金融政策
房地产开发、建设、交易等环节往往需要大量资金支持,因此房价在很大程度上会受到政府金融政策的影响。从2006到2008年上半年,为抑制房地产市场过热现象,中国人民银行多次加息和上调存款准备金率,通过一系列紧缩性的金融调控政策,对房地产开发和需求产生了深远的影响。上述政策的重点是为了抑制投机性需求,保护真实需求。我国的金融政策有货币政策、信贷政策和金融管制政策等。为了避免经济周期变动过大,政府往往通过调整市场利率调整来减少经济周期变动,从而防止宏观经济出现大起大落。如前所述,房地产业与宏观经济联系紧密。因此,房地产业也会出现周期性的变动现象。政府通过调节按揭贷款利率,从而达到抑制或鼓励购房需求的目的。例如,当房地产发展过快,经济过热的时候,通过适度调高市场利率来减少房地产投资及购买行为,起到平抑变动的目的。此外,政府关于房地产信贷政策也有利于防止房地产市场风险对银行金融体系构成过大威胁。然而,利率政策的缺点是无法区分真实需求和投机需求,如果利率上调幅度过大,则很可能过度损害房地产需求,引起整个行业衰退;反之,如果利率调整较小,对购房投资者影响有限,又难以达到政策初衷。此夕卜,投机者往往具有更高的风险偏好,他们对于贷款利率的变化并不敏感。这主要是因为,即使利率上涨导致投资成本上升,但是只要房价涨幅更大,他们依然可以期望通过房价上涨所带来的收益增加而平抑成本的微弱上涨。综上可知,政府对利率的较小调整,通常只对房地产市场市场产生有限影响。假若市场利率调整幅度过大,又很可能压抑真实购房需求,降低经济效率,造成福利损失。此外,随着我国金融改革的稳步推进,金融自由化程度逐步加强,对房地产市场参与者产生重要影响,金融自由化程度往往通过对房产幵发商和购房者融资程度的影响,进而影响房地产 格的变动。 (三)财政政策
财政政策主要包括政府的税收政策和转移支付政策。税收政策通过调节相应税种和税率对市
74中国农业大学博士学位论文 第五章基于政策和外部冲击视角的房地产价格波动影响因素 场供需状况进行调整。一般来说,涉及到房地产的税种主要包括:房地产开发税、企业所得税、营业税、土地增值税、土地使用税、个人所得税等“54]。2006年到2008年间,政府尝试通过颁布多项房地产税收对房地产市场进行有序调节,结果却并未取得理想实质影响。最主要的原因是我国目前的房地产税制,不能满足房地产市场发展的需求。房地产税制政策,除了为国家增加财政收入和缩小贫富差距外,还有另一个非常重要的目标:稳定房地产市场,抑制过度投机,预防金融风险。由于房产具有消费品和投资品双重属性,导致房地产市场存在较多投机活动。因此,为了引导市场有序发展,抑制过度投机行为,应该重点考虑房地产流转环节税收,通过提高投机交易成本的手段抑制过度投机行为。此外,为了体现社会和市场的公平原则,从而保护和帮助社会弱势群体可以通过设置相应的转移支付政策进行。具体结合房地产领域,则可由政府通过财政补贴、专项拨款等方式,加大廉租住房、公租房等保障性住房建设,满足社会贫困人群的住房需求。 (四)其他政策
现阶段,大多数发达国家均已达到很高的城市化水平,发展中国家城市化率也在逐步提高。城镇化水平的提高是我国经济发展的必然阶段。城镇化一方面有利于人口集聚和产业集群,尤其是大批受高等教育的人才汇集于城市,大量农村劳动力积极参与城市经济建设;另一方面,科技人才的汇集可以带动地区经济的发展和收入水平的提高,农民工也可以谋求更多就业机会和更高薪资收入,实现了收入水平“质量”的提高。因此,城镇化的稳步提高,从需求数量和需求质量两方面为房地产市场快速发展提供支持。近年来,提出“新型”城镇化的发展战略,我国城镇化进程的加快,必然对房地产市场产生影响。
第五章基于政策和外部冲击视角的房地产价格波动影响因素
从表5-7可以看出,在第一期预测中,房地产价格自身扰动引起预测方差占总预测方差的100%,这是由于方差分解的第一个输入的变量是“InP”。在第二期预测中,房地产价格自身扰动所引起的预测方差占全部预测方差的92.71%,而其他因素扰动所引起的预测方差百分比总共为7.29%,其中分别为:货币供给量6.丨2%,房地产税收0.618%,金融自由化程度0.03%,地方政府对土地财政的依赖程度0.07%,城市化率0.43%。随着预测期的向后推移,房地产价格预测方差中由非价格变量扰动所引起的部分增加,而由价格自身扰动引起的部分下降,但其所占的百分比仍旧非常大。大约在第十八期左右,价格分解结果基本稳定,房地产价格自身扰动引起预测方差占全部预测方差的89.73%,而由货币供给量扰动引起的预测方差占总预测方差为4.54%,房地产税收扰动引起的预测方差占总预测方差为1.15%,其他因素如金融自由化程度为0.81%,地方政府对土地财政的依赖程度为1.34%,城市化率为2.42%。此外,从图5-3也可以得到类似的分析结果,随着预测期的推移,价格预测方差中由价格自身扰动所引起的部分的百分比缓慢下降,而由非价格变量(即处、TAX、FD、LF、UR)扰动所引起部分的百分比则缓慢增加,并且在预测的第十八期左右保持稳定。 第六章结论 6.1研究结论
6.1.1中国房地产市场发展及价格区域差异分析
本文在第二部分使用泰尔指数方法,对中国房地产市场东、中、西部地区的区域差异进行测度,分别计算了 2003年一2012年间以人均GDP为权重和以城镇就业人口平均工资为权重的泰尔指数。得到以下主要结论:
(1)我国房地产价格表现出明显的区域差异性,不同区域间的差异有逐渐增大的趋势。
(2)中国房地产价格总体差异主要来自东、中、西部的区域间差异,而区域内差异主要是由东部和西部地区内部省际差异所引起的,中部地区内部省际差异较小。
(3)随时间推移,各区域之间的房地产价格与当地的经济发展水平的匹配程度越来越高,但是与收入分配的匹配程度却越来越低,直到2010年,上述情况才有所转变。
(4)此外,各区域之间房地产价格与当地经济发展水平的匹配程度要好于与收入分配的匹配程度。从东、中、西部地区的各自区域内部来看,区域内各省房地产价格与收入分配的匹配程度要优于与各省经济发展的匹配程度。 6.1.2房地产短期价格变动影响因素分析
在第二章研究的基础上,本文第三章进一步从理论的角度,从供需关系入手,研究影响房地 产短期价格变动的主要因素,并基于局部均衡构建影响房地产短期价格变动影响因素的理论模型。随后,在构建理论模型的基础上,使用面板数据误差修正模型,分别讨论了全国及东、中、西部的房地产短期价格变动影响因素,并分析了造成各地区房地产价格变动差异的原因。得到以下主要结论:
(1)不论对全国还是东、中、西部各地区来讲,在影响房价的短期变动各因素中,购房者
对未来房价预期,城市家庭人均可支配收入均对短期房价变动具有正向影响。此外,无论是全国还是东部、中部、西部地区消费者未来房价预期对房地产价格的影响都是最大的,且相对而言,其对东部地区的房价变动影响更大,其次是中部、最小的是西部。对东部地区而言,除未来房价预期和城市家庭人均可支配收入对房地产价格的影响外,信贷规模也对东部地区房地产短期价格变动有较大影响。(2)从全国及各地区来看,中长期贷款利率对房地产短期价格变动没有影响。因此,这在很大程度上解释了,我国长期以来试图通过调整房地产按揭抵押贷款利率来调节房地产价格,却
90中国农业大学博士学位论文 第六章结论
难以达到预期效果的原因。这可能是因为,对于自住型需求的购房者来说,他的购房决策对于利率的小幅上调并不敏感,无法抑制他们的刚性需求。但对于投机者来说,他们认为即使利率上调,他们所能从房价上涨中获得的收益大于为此而付出的利息。因此,利率上调不会减少他们对房地产的投资。从全国整体来看,国际资本流入变化对我国整体及中部和西部地区房价不构成影响。而国际资本流入对东部地区房地产短期价格变动有负向影响。
(3)不论从全国整体范围,还是从东部、中部和西部地区来讲,当短期内房价偏离长期均衡价格时,均存在一个负向的修正机制。从回归均衡水平的速度来看,中部最快,东部次之,西部最慢。 6.1.3房地产长期价格变动影响因素
本文第四部分在房地产短期价格变动影响因素研究基础上,对长期影响因素进行深入分析和探讨。在长期均衡理论基础上,分别建立房地产市场长期需求函数;长期供给函数;国际资本流入函数;并在此基础上推导出房地产市场长期均衡条件。使用广义GMM方法分别对全国、东部、中部及西部季度面板数据进行估计。得到以下主要结论:
(1)从全国的层面来看,在长期影响因素中,购房者对未来房价预期,城镇居民人均可支配收入,住房按揭抵押贷款,房地产开发贷款,上期单位土地购置费用,上期建筑安装成本及人口对本期房价都有显著正向影响;国际资本流入和中长期贷款利率对我国房地产长期价格变动影响不显著。房地产长期价格变动影响因素中,对房地产长期价格变动影响最大的是城镇人口数。其次,购房者对未来房价的预期(用上期房地产价格Pm表示)与房地产开发贷款也对房地产长期价格变动产生比较重要的影响。
(2)对东部地区而言,人们对未来房价预期InLP(-l),人均可支配收入Iny,按揭贷款InZ,房地产开发贷款In/a,上期建筑安装成本InCQ-l),以及人口 hW从长期来看均对房价具有正向作用;国际资本流入InT^/对房价有负向影响;InZC(-l)即上一期单位面积土地购置费用和利率对房地产长期价格变动影响不显著。此外,还可以发现对于东部地区而言,购房者对未来房价的预期对房地产长期价格变动具有最重要的正向影响,上期房价每上升1%,本期房价上涨0. 859%。这说
明,在东部地区,房地产投机比较活跃,泡沫风险较大。东部地区的房地产长期价格变动与国际资本流入呈反向变动,这可能与外资进入房地产市场的方式有关。一般而言,国际资本在房地产市场有两种流向,一部分以游资形式流入需求市场,另一部分以长期资金流入供给市场,房价与国际资本呈反向变化,是由于东部地区经济发展较快,房地产市场比较发达,因此,以长期资金形式流入供给市场导致房价下降的幅度,要大于以游资形式进入房地产市场导致房价上升的幅度。同时也说明在经济发达地区,国际资本对房地产市场进行长期投资建设的偏好要大于短期投机的偏好。
91中国农业大学博士学位论文 第六章结论
(3)对中部地区而言,可以看到与全国和东部地区状况不同的是,除上期建筑安装成本lnCC(-l)外,上述所有变量均对中部地区房价产生显著影响。房地产需求层面因素如投资者未来房价预期InP(-l),居民可支配收入Inr,居民按揭贷款Ini,人口丨iW;而供给层面因素如房地产开发贷款1祖,上期单位面积土地购置费InZC(-l)都对房价变动有正向作用。而国际资本流入InFI和中长期贷款利率Ini?则具有负向作用。上期建筑安装成本InCCC-l)对中部房地产长期价格变动的影响不显著。此外,还可以发现对于中部地区而言,房价预期,人均可支配收入及城镇人口数,对房地产长期价格变动具有最重要的正向影响。
其中,与东部地区相类似的是中部地区房价与国际资本呈反向变化。同理,可能是由于中部地区经济发展也较快,房地产市场比较发达,因此,以长期资金形式流入供给市场导致房价下降的幅度,大于以游资形式进入房地产市场导致房价上升的幅度。说明在中部地区,国际资本对房地产市场进行长期投资建设的兴趣要高于短期投机的兴趣。
(4)我国西部地区房价变动长期影响因素结果表明,上述所有变量均对我国西部地区房地产长期价格变动产生显著影响。其次,购房者对未来房价预期111^(-1),居民可支配收入丨11}^居民按揭贷款Inl,国际资本流入丨fLF/,房地产开发贷款In尺Z上期建筑安装成本InCCC-l),上期单位面积土地购置费InXC(-l)以及人口因素InAT对房地产长期价格变动具有正向作用;而中长期贷款利率In/?对西部地区房地产长期价格变动具有负向作用。与东部和中部地区不同的是,西部地区长期房价变动与国际资本呈同向变化,可能是由于西部地区经济发展比较缓慢,房地产市场不发达,因此,国际资本以长期资金形式流入供给市场导致房价下降的幅度,要小于以游资形式进入房地产市场导致房价上升的幅度。说明在西部这样的经济不发达地区,国际资本更喜欢以游资炒作的形式进入房地产市场,资金快进快出,而对长期投资建设房地产市场缺乏兴趣。国际资本对西部地区房地产市场进行长期投资建设的偏好要小于短期投机性偏好。此外,值得注意的是,影响西部地区房价变动的长期影响因素中,人均可支配收入丨nF和房地产幵发贷款祖估计系数值相对较大,表明相对于其他房价影响因素而言,上述因素影响作用更大。人均可支配收入每增加1%,房地产价格上升0.】54。/。;房地产开发贷款每增加丨%,房地产价格上升0.278%?
6.1.4基于政策和外部冲击视角的房地产价格变动影响因素分析
本文第五部分通过PVAR模型分析了影响房地产价格的政策变量。得到以下主要结论: (1)目前中国货币供给对第二期的房地产价格有较大影响,而金融自由化程度对房地产价 格影响比较小。地方政府对土地财政的依赖程度和城市化率,对两期后的房地产价格有较大影响。
(2)房地产价格对其自身标准差的扰动信息响应非常迅速,且带来的扰动较大,持续时间 92中国农业大学博士学位论文 第六章结论
长。此外,房地产价格对货币政策及金融自由化的扰动响应也很迅速,持续时间长。虽然房地产价格对政府地财政依赖程度也可以做出立即的响应,响应值没有出现剧烈变动且始终为正,
说明地方政府对土地财政的依赖程度带来的扰动冲击对房地产价格影响在比较长的时间内都持续稳定的存在。但房地产价格对来自税收和城市化率的扰动均未立刻做出反应,其中其对税收的响应值有正有负;随着时间的推移,其对城市化率的反应先增大后减小,大约在第9期的时候逐渐减小为零。
(3)随着预测期的延长,房地产价格预测方差中由非价格变量扰动所引起的部分逐渐增加,而由价格自身扰动引起的部分逐步下降。在第18期左右,方差分解结果趋于稳定,由房地产价格自身扰动引起的预测方差占全部预测方差的89. 73%,仍旧占据主导地位。而其他扰动因素预测方差占总计约占全部预测方差的10.27%,其比例由大到小依次为:货币供给量4. 54%;城市化率2. 42%;地方政府对土地财政的依赖程度1. 34%;房地产税收1. 15%;金融自由化程度扰动0. 81%。
(4)货币政策、土地政策和城市化进程都对房地产价格产生较大影响,并且政策的作用都存在一定的滞后期,政策效果不能马上显现 6.2对策建议
综上所述,针对中国各地区房地产价格影响因素的不同,相关部门需要采取有针对性的制定房地产市场调控政策,以实现对各地房地产价格的有效调控,改变长期房地产调控政策收效甚微的局面。政策启示如下:
(一)正确引导购房者预期。由于我国目前房地产价格变动最主要的影响因素是人们对未来房价的预期,因此,要正确引导消费者及投资者预期,新闻媒体要客观报道,不能帮开发商煽风点火,推波助澜,而应引导投资者理性投资。尤其要注意东部地区的房地产泡#风险防范。这是因为购房者对未来房价预期对房地产价格变动影响在东部地区最为显著,因此,东部地区的房地产市场更容易出现房地产泡沫风险,进而引发泡沫经济。
(二)差异化信贷政策。房地产开发贷款和住房按揭抵押贷款,对东、中、西部房地产价格变动的影响程度也不相同。由于我国幅员辽阔,各地区经济发展水平差异较大。一些地区经济、金融发展水平较低,融资渠道少,这些地区的房地产投资贷款更多依赖于银行信贷。因此,房地产价格受银行信贷影响比较大。对于这些地区,应该更多使用银行信贷来引导资金流向控制房地产价格,在房地产市场发展过快,价格过高的地区,应当控制信贷规模,避免房地产投机带来的金融风险;相反,在房地产市场发展明显滞后于当地经济发展水平的地区,可以适当放宽信贷政策,带动房地产市场协调发展。
(三)正确引导人口流动。通过分析,我们看出,人口是影响我国房地产长期价格变动的重要因素,说明城市规模越大,人口越多,房地产价格越高。在我国,人口集中于大城市,尤其是 93中国农业大学博士学位论文 第六章结论
北上广深一线城市,而且大城市人口越来越多。应该通过区域经济协调发展,调整产业结构和经济布局,推动城市群发展,改善中小城市的居住环境和生活条件,使资源配置更加合理,避免人口大量涌入大城市,推高大城市房地产价格。
(四)加快土地制度改革,减轻地方政府对土地财政的依赖。土地成本是房地产成本一个重要组成部分。在土地成本与房地产价格关联密切的地区,要抑制房价过快上涨,需要降低土地使用成本。在中国,土地财政是推高土地成本的重要原因,也是房地产价格上涨的主要因素,一线城市尤为明显。因此,降低土地成本,使房地产价格处于合理水平。在进行宏观调控政策时,还要考虑政策效果的滞后效应,不能急于求成,防止连续出台政策造成的叠加效应,最终导致衰退出现。
6.3研究不足与展望
(一)本文在进行房地产价格影响因素的研宄中,由于受数据获取的限制,在分析房地产价
格影响因素变量时,没有对政府支出进行分析。但根据宏观经济理论,政府投资将会促进私人
投资,进而影响房地产投资及其价格,基于房地产价格和政府投资(支出)的实证分析,将会对政府在房地产市场发展中的作用进行定量分析,这有助于深入思考政府与市场的关系。缺少政府支出对房地产价格的影响,可能使得本文的研宄结论不够完善。 (二)对于制度对房地产价格的影响研宄还不够充分。由于我国是正处于转型中的国家,因此我国住宅价格的变动受制度性因素的影响较大,比如土地出让制度的不完善、金融制度的缺损、地方政府对住宅房地产的缺位和越位管理、住房限购制度、住房征税制度等等,如何完善我国的制度建设来实现稳定住宅价格的目标,应该是将来需要探讨的课题。