西丰公司运行分析及发展方向思考
重庆西丰物业管理有限公司
2012年7月13日
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目 录
一、国内物业管理行业的起源及发展方向 ..................... 3 二、西丰公司业务开展情况及财务状况 ....................... 3 （一）物业项目开展基本情况 ............................ 3 1、业务开展的范围、职责及模式 ...................... 3 2、与同行业企业在业务开展方面的对标 ................ 4 （二）人力资源情况 .................................... 8 1、西丰公司人员构成情况 ............................ 8 2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标 ........ 8 （三）财务状况 ....................................... 10 1、收入构成情况 ................................... 10 2、成本构成情况 ................................... 11 3、2012年预算情况 ................................. 11 4、与同行业企业财务状况对标 ....................... 12 三、园区物业自管与外包的分析 ............................ 13 （一）整体外包操作模式 ............................... 14 （二）自身经营操作模式 ............................... 14 四、市内各园区物业管理情况 .............................. 15 五、分析及建议 .......................................... 16 （一）西丰公司成立的必要性 ........................... 16 （二）西丰公司未来发展的构想建议 ..................... 17
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一、国内物业管理行业的起源及发展方向
国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。
作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，经过几十年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡。目前，国内的物业管理发展趋势正朝着专业化方向延伸。 二、西丰公司业务开展情况及财务状况 （一）物业项目开展基本情况 1、业务开展的范围、职责及模式
西丰公司成立于2012年2月，承担了西永微电子产业园区部分自有楼宇的物业管理及服务工作，主要业态有写字楼、商业、厂房、仓库、公寓楼等（包括综合楼、研发楼、天街商业街、菁英公寓、临时公寓、西科公寓及商业、富康
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新城及商业、西康公寓及商业、和谐佳园及商业、综保区内的厂房仓库、非保仓库及业务用房、惠普园、标准厂房一、二期），截止2012年6月底，管辖面积约为134万平方米。
西丰公司总体工作职责是负责园区工业地产、自有楼宇的物业管理工作；负责与入园企业对接，提供生活服务和管理。
西丰公司工作管理模式为：
（1）人员管理模式：西丰公司管理层人员主要由集团公司正式员工组成（另有少数专业派遣员工），集团公司负责管理和考核；管理处员工由菲斯克劳务公司派遣组成，由菲斯克劳务公司和西丰公司共同管理，西丰公司负责考核。
（2）业务工作管理模式：保洁、保安、客服、会服、工程维修工作由西丰公司自行管理实施。
（3）共用设施设备维保模式：共用设施设备（消防系统、电梯、空调、监控系统）实行业务外包。
（4）生化池清掏、垃圾转运实行业务外包。 2、与同行业企业在业务开展方面的对标
西丰公司成立时分别从海泰物业公司、大正物业公司接手惠普园、研发楼等物业管理工作。西丰公司通过近半年的独立运作在业务方面取得了一定的成效，以惠普园、研发楼物业管理工作为例，现就西丰公司现阶段业务开展情况与海
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泰物业公司及大正物业公司在业务层面上进行全面的对标。 （1）业务基础管理工作对标
海泰物业、大正物业在园区项目的管理上，成立了西永分公司，采用项目责任制，各项目管理处只对西永分公司负责，管理偏重于经济目标，具体内部事务性的基础管理工作不够细致和完善，与重点企业的联系是靠原资产公司来完成。而西丰公司接管后，按照集团公司对物业管理的指导思想开展工作，管理与服务是围绕入园企业的生产和生活需要而提供，各管理处对公司负责。公司制定了一系列的管理制度与工作流程，特别是建立了重点企业联系对接制度，大大缩短了入园企业提出问题的反馈和处理时间，提高了公司业务工作运行效率，提高了入园企业的满意度。 （2）业务开展的广度及难度对标
在西丰公司成立之前，海泰物业公司管理的园区项目有惠普园、标准产房一期以及和谐家园；大正物业管理园区的项目有研发楼、综合楼、天街与西康公寓二号楼。两家公司管理园区的项目共计约70万平方米。西丰公司1月份接管了海泰、大正所管理的园区所有项目，截止2012年6月份，西丰公司共管理园区自有物业共计134万平方米。管理的业态增加，涵盖厂房仓库、商业、写字楼、公寓楼等，管理的方量接近翻了一翻。
海泰、大正物业管理园区项目时，园区的很多设施设备
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