来水公司产权范围的应立即通知自来水公司，物业公司协助关闭总阀减少损失；办公室因水管冻裂造成跑水时，物业要马上联系业主，并立即关闭单元阀门，协助业主查找原因，提供有偿服务帮助修复水管；恢复所用时间特别是超过 4个小时，客服中心应书面通知该室业主。
7、污水井冒溢：发现或接报污水井水位过高，应立即使用污水泵抽水，杜绝污水冒溢；当污水泵出现故障则立刻用潜水泵将水抽至污水井；即刻报告维修部，由其安排人员维修水泵或控制电路，维修完毕做好维修记录。
8、排污管道漏水：排污管道漏水应立即用布绑紧裂口；关闭破裂管上的用水设备；调集沙包挡住电梯口和用户门口；报告维修部，由其安排人员修补管道裂口或换管道。
9、通知用户：给排水系统发生故障后应马上分析预计修复时间；将修复所用时间，特别是超过4个小时的，客服中心应通过电子屏或其他方式受影响的用户。 （十一）供电突发性事故的应急处理 1、外线故障
（1）当外线故障导致主供电源停电时，值班员要检查真空开关的指示牌是否分闸，在检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌；
（2）用电源处于非自动位臵，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位臵，合上备供电源进线柜开关； （3）检查PT柜和变压器出线柜是否正常； （4）检查低压受电柜，并合上低压总开关； （5）向供电局调度室报告并了解外线故障情况。 2、内部故障
当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作
引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：
（1）将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式1211灭火器灭火，1人向消防中心报告）；
（2）将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌； （3）将低压母联合闸，保证大厦设施用电； （4）向维修部和急修班报告故障经过和处理情况；
（5）维修部召开事故分析会，邀请供电局、开发商及有关（6）方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。 3、市电全停
（1）当两路市电全停，启动发电机；
（2）退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15 分钟检查依次发电机运行状况，如燃油量、水温等；
（3）监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电；
（4）作好记录，及时向上级领导报告；
（5）市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。 4、通知用户
供电系统紧急故障发生后，维修人员要预计修复时间，将转、停电情况通知受影响的用户。
（十二）触电伤害危险控制预防管理方案
所有施工现场必须执行JGJ46-88《施工现场临时用电安全技术规范》，同时要严格遵守以下规定：
1、临时电力线路、安装的各种电气、配电箱、提供的机械设备动力源和照明
应符合“装的安全、拆的彻底、用的正确、修的及时”的基本原则。
2、现场必须实行TN-S系统，采用接零保护，实行“三相五线”制，三级配电、两级保护。即：总配电箱—分配电箱—开关箱，在总配电箱和开关箱设臵漏电保护器，开关箱内保护器的漏电动作时间不大于0.1秒，漏电动作电流不大于30毫安，用电设备实行“一机一闸一箱一漏”，即：每台设备都有自己专有的开关箱，箱内的刀闸和漏电保护器只能控制一台设备，不能控制两台及以上设备。
3、施工现场所有电器设备和线路的绝缘必须良好，发现老化的要及时更换，接头不准裸露，当发现有接头裸露或破皮露电时，应及时报告，不得擅自处理。
4、采用橡皮线时应架空敷设，不得拖地使用，以防人踩、车轧，有水作业时，如磨石机电源电缆要将其用钢索架起，防止浸水造成事故，电缆接头要包扎严密、牢固、绝缘可靠。
5、高压线的下方不得搭设临建，不准堆放材料和进行施工作业，在高压线一侧作业时，必须保持6米以上的水平距离，达不到者，必须采取隔离防护措施，加警示标志，防止金属料具碰触高压线路，造成人身伤亡事故。
6、开关箱应防雨、防尘、加锁，距地高度为1.3米，与其控制的固定电气设备的距离不超过3米。
7、开关箱内不准存放任何物品，防止误操作，周围不准堆放杂物，应有两人同时操作的空间和通道。
8、开关箱内的电器安装与接线，必须由持证电工操作，如电闸保险丝断了，应立即找电工查明原因，排除故障后接好，非电工严禁拆除，更不准用其它金属线代替保险丝。
9、所有的电气设备必须安装与电气设备负荷相匹配的漏电保护器， 并应安装电气设备负荷线首端，保护器要有出厂合格证，随时检查试验按钮，发现不动作，应及时检修更换，不准代替刀闸，漏电保护器发生掉闸后，不能强行合闸，
应由电工查明原因，排队故障，方准使用。
10、施工现场室内照明线路与灯具的安装高度不得低于2.4米，低于2.4米的和所有手持照明灯具必须采用36V安全电压。
11、施工现场碘钨灯的外壳应做接零保护，灯具架设要离开易燃物30米以上，固定架高度不低于3米，做现场移动照明时，应采用安全电压。 （十三）污水、废气、垃圾、噪声污染防治工作
1、各管理处维修、保洁组负责对产生或存在的污水、废气、垃圾、噪声污染源的控制，并提出治理方案和负责环保治理设施的日常维护。
2、公司工程维修部负责全各管理处污染物的监督管理和委托相关部门对污染物的排放进行审查。各管理处维修、保洁员每日要对设备运行噪声和环保整改验收,达标排放。
3、各管理处污水主要来自垃圾清运桶的清洗和业主、商家的生活污水。每周保洁员应按管理处指定的地点进行清洗。及时排放到污水管道。严禁使用含磷洗涤剂，确保生活污水达标排放。
4、维修员要定期对管辖区内的下水管网的疏通和维护，确保污水排放符合GB8978-1996《污水综合排放标准》的要求和国家三级标准，污染物PH值在6～8.5之间。
5、管理处事务员要加强与业主、商家的沟通和宣传,做好各项废气、垃圾、噪声对生活区的污染。并及时宣传物业管理服务中的噪声污染的程度是用分贝(dB)进行衡量。
6、适合人生活的环境声音在15dB-45dB之间，超过就构成了污染。环境噪声的表现形式是声音尖高、刺耳、杂乱和怪声等。具体来说，环境噪声主要有以下几类:
（1）过响声：过响声是指很响的声音，在物业管理服务中常见有有：汽车喇叭
声、汽笛排气声、材料切割声等。过响声导致附近居民及从事各种活动的人员不得安宁，甚至引起头痛恶心，听力衰退，工作失误和效率低下等不良后果。声音越响人能够耐受的时间越短，对人的影响与损害越大。
（2）妨碍声：有的声音虽然不大，但妨碍人们交谈、学习、思考、睡眠和休息等。
（3）不愉快声：有的声音是突发性的，具有强烈的心理刺激作用，使人听到后感到刺耳、精神紧张或不愉快。
（4）其他噪声：日常生活中其他不需要、无意义的声音，虽然未必对人的健康等方面有什么特殊的妨害，但也属噪声之列。
7、影响物业管理的环境噪声主要来源于:设备运行噪声、管理服务工作产生噪声、装修噪声、机动机噪声、业主或租户生活、娱乐噪声、商家经营噪声、物业红线以外噪声等。
8、管理办法及需采取的措施：
（1）各管理处装修噪声要按“装修管理规定”有关噪声控制来严格要求限制车辆进入物业区域产生的交通噪声；
（2）控制装修时间并要求在室内进行声音隔音；工作人员在管理服务工作中要做到说话声音轻、在楼道里行走脚步轻、开关门轻、拖地轻(特别是凌晨)等。 （3）生活噪声主要是高音喇叭、电视、收录音机、音响、家庭影院、炊事用鼓风机和抽排油烟机、空调等等。因此，对生活噪声来讲，加强对业主、商家精神文明的宣传教育，要求在生浩中尽量减少生活噪声，尊重别人就是尊重自己的道理。 （4）生活垃圾的控制每日由保洁员负责运往指定地点。装修垃圾的控制由管理处收取一定的费后由保洁员负责按废弃物垃圾清运到指定地点进行处臵。如业主、商家自清，保洁员要进行督促使用袋装。对产生的粉尘、废气及时进行洒水处理
（十四）危险物品控制措施
1、明确标识，存放场所要采取防雨、防渗、防火措施，严格遵守易燃、易爆物品的安全防范设施的相关要求.危险物品与一般物品要分开存放，不允许混合收集存放。
2、收集、贮存、运输、处臵危险物品的场所、设施、设备和容器，转作他用的，须消除污染后方可使用。
3、危险物品须由专车运至危险物品存放场所，途中须采取防污染措施，并进行记录登记。
4、危险物品必须储存在专用仓库，其位臵处于相对独立的安全地带，设臵相应的通风、防爆、防火、防雷、报警、灭火等安全措施。
5、危险物品的入库和出库要严格控制，并填写相应的《危险物品入库台帐》。 6、危险物品的使用时必须有安全防护措施和用具，盛装危险物品的容器在使用前后必须进行检查，消除隐患，防止污染事故的发生。
7、危险物品的处臵，对于废弃或失效的危险物品要制定合理的处臵措施，防止污染事故的发生。
8、各管理处专用的油漆、油料库，库房地面和墙面要做防渗漏处理，要有专人负责，防止油料的跑、冒、滴、漏和污染水体。
二Ｏ一五年一月十日