和联系，而对于像北京这类发展成熟的区域搞活三级市场却是根本之所在。 就当前来看启动房地产三级市场的主要方法和途径是公房上市和住宅置换，长期以来由于历史原因，存量住房的主要类别是公有住房。为促进二、三级市场的互动，需形成职工所购公房上市出售和公有住房差价交换这两种主导交易行为，以搞活房地产三级市场适应居民改善居住的需求，否则就谈不上两级市场的联动。
目前存量住宅主要有以下几类：私有住房、住房制度改革后个人购买的公有住房，以安居为目的的经济适用房和解困住房、直管或单位自管的使用权公有住房，其中以个人购买公有住房和未参加房改的使用权公有住房比例最大，占60%-70%，这也就意味着如果公房不上市，三级市场的发展就缺乏基础。但目前在公房上市中存在的问题上级部门和住房业主未能达成共识。相关部门普遍认为，已购公房中含有政府及企事业单位的补贴或福利，所以公房上市后政府或企事业单位要收取相关费用以参与分成，不致国有资产流失，而职工认为自己的工资构成中，职工的住房消费是以住房的形式、房补的形式体现的，所以职工以成本价购房实际上是住房福利的体现，住房上市则是这种福利的货币化，所得收益理应归个人，现实中的政府参与“分成使很多业主宁愿选择不上市，同时公房交易较高的税费、繁杂的手续也减缓了公房上市的脚步。房屋置换的意义则在于把存量房市场激活，扩大住房有效需求，
五、对未来楼市发展的一些建议
1、 理性看待房地产业的经济发展职能，防止经济发展对其的过度依赖。
房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。很大程度上，首先是经济促进了房地产业的发展，然后才是房地产业对经济的反作用。住房绿皮书指出， 2009-2010年,我国经济总体维持高速增长的态势,经济复苏基础不断整固。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1~8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。但房地产业拉动内需的前景并不容乐观。一方面，当房价已经超过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难；另一方面，在房地产业的非理性扩张后，过高的房价也使一些消费者不堪重负，严重制约了其他的消费支出。通过扩大消费需求，促使房价合理回归，解决房地产业当前的问题，是我们需要面对的重要问题。
2、 加大住房保障力度，改革保障房制度。
自20世纪90年代初以来，中国现行的城镇住房保障制度主要是公积金、经济适用房和廉租房制度。从当前的实施情况看，现行住房保障制度在一定程度上发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用，而且也在很大程度上消除了住房市场发展的障碍，有效地促进了住房市场以及住宅产业的发展。但是，由于住房保障问题的提出时间相对较短，政策制度设计不可避免地会存在缺陷，伴随着住房保障制度的实施，同时也不断涌现出新问题。
加大我国住房保障政策实施力度的几个着力点，①、加速公共财政构建，转变政府职能点。②、构建多层次的住房保障体系。③、改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力。④、适度发展购房保障，完善对目标人群的识别管理机制。⑤、发展租房保障，解决极低收入家庭居住困难，⑥、 建立科学合理的住房建设和消费模式。⑦、 编制、公布和实施住房建设规划。住房建设规划是有步骤地实施住房建设的基本依据，同时也是土地供应规划编制的依据。编制好住房建设规划，有利于住有所居目标的最终实现。
3、 加强相关领域配套建设，为房地产市场健康发展提供良好的制度环境。
微观上来讲，不断提高服务水平，统筹做好道路、供暖、公交、学校、医院等配套基础设施建设，促进房地产市场健康稳定发展。宏观上讲是继续坚持住房市场化改革方向。我国城镇住房市场化改革提高了住房生产效率、带来居民住房条件的改善和整体社会福利的改进。
未来住房政策和调控政策，将进一步明确市场和政府的关系，致力于为住房市场的发展创造良好的制度环境。规范住房市场秩序，加强对房地产行业主体的管理，整顿和规范房地产开发、经纪服务和物业管理活动。
4、 积极引导二三级市场健康发展，促进多级市场联动。
三级市场已经成为制约二级市场持续、稳定发展的重要因素。扩大房地产市场容量的一种可行的思路是“三、二、一”发展模式，即将三级市场的交易激活、放大，来带动二级市场的销售；然后根据二级市场流量情况，来规范一级市场，控制一级市场土地的批租量、出让量。要做到这点，就要把三级市场的运行与二级市场结合起来，实现房地产二、三级市场联动。搞活和拓展房地产二、三级市场，特别是开放已购公有住房和经济适用住房上市出售，对于启动住房消费市场，满足不同阶层住房需求，促进存量住房流通，联动消化空置商品房，进而促进住房制度改革，加大住房建设力度，保证住宅业真正成为新的国民经济增长点，具有十分重要的意义。在搞活放开二、三级市场的同时加以规范；要大力发展租赁市场，加大促销力度，进一步规范中介机构，适时进行房地产信息发布，引导市场发育和健全；要加强市场管理，加大执法力度。
六、结束语
当前，我国的房地产市场仍处在各方的博弈之中，房地产市场的风险与问题也愈发地凸显出来。而房地产市场的良性管理与调控又是一项十分必要且复杂浩大的系统工程，需要房地产企业、中介机构、消费者、政府等多方力量的共同努力。
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