2010年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：
1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问：
1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66 000m2、69 000 m2。总层数为地上4层，地
下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65 000 m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2·天）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（m2·天）；B座总建筑面积为67 500 m2，办理了销售许可证，其中8 000 m2已售出，该项目工程款总金额为40 500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）m2。 A．124 500 B．127 000 C．132 500 D．135 000
2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0元/（m2·天），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（m2·天），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A．租约期内和租约期外都取客观租金
B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。 A．810 B．132 025 C．2 835 D．4 860
（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20 000 m2，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25 000 m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16 500 m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500 m2。因经营不善，
甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
4．采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。 A．自己开发 B．溢价转让 C．被迫转让 D．自愿转让
5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。 A．0.03 B．0.83 C．0.85 D．1.25
6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。 A．办公楼开发费用 B．食堂开发费用 C．宿舍开发费用 D．浴室开发费用
7．采用成本法估价时，应（ ）。 A．按照预算额测算在建工程价值 B．按工程已结算额测算在建工程价值 C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
（三）某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000 m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
8．该医院应与（ ）接洽购买综合楼事宜。 A．被拆迁人
B．拆迁人 C．建筑物拆除方 D．政府规划主管部门
9．买方可支付的最高购买价为（ ） A．建筑市场价值－平移相关费用 B．拆除的旧建筑材料价值－平移相关费用 C．建筑物残值
D．建筑物市场价值―平移相关费用―占用医院内土地的价值 10．卖方可接受的最低购买价为（ ） A．建筑物市场价值
B．建筑物市场价值－清理费用 C．拆除后的旧建筑材料价值
D．拆除后的旧建筑物材料价值－清理费用
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
封面（略） 目录（略） 致委托人函（略）
××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29 m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：
表1 估价对象估价结果一览表
评估单价 评估总价/ 房屋坐落 房屋所有权证号 用途 面积/m /（元/m） 假定未设立法定优 ××市××街××××字第××号 商业 先受偿权下的价值 号 工程款优先受偿权价值 房地产估价师知悉已抵押担保债权价值 的法定优先受偿款 其他 合计 抵押 价值 小写 大写 人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整 - - - - O 0 O O 14 478.96 0 0 0 0 491.26 339.29 14 478.96 491.26 22万元 注：估价对象抵押价值＝估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值－房地产估价师知悉的法定优
先受偿款。
××房地产估价有限公司（盖章） 法人代表：×××
二○○九年五月二十二日
注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 （一）实物状况