估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29 m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。 （二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为： 房屋所有权证号：××字第××号； 房屋所有权人：××有限公司； 房屋坐落：略； 产别：私产； 幢号：××； 房号：××； 结构：框架； 房屋总层数：5层； 所在层数：一层； 建筑面积：339.29 m2； 设计用途：商业；
登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为： 土地证号：第××号； 土地使用者：××有限公司；
坐落：略； 地号：略；
地类（用途）：商业用地； 使用权类型：出让； 使用权面积：3 065.30 m2； 终止日期：2046年4月20日； 登记日期：2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况（略） 五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 六、估价时点 2009年4月21日。 七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。 八、估价依据（略） 九、估价原则（略） 十、估价方法（略） 十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14 478.96 元/ m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略） 十四、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日 十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009年5月22日
附件（略）
一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳利用分析（略） 五、估价方法选用（略） 六、估价测算过程 1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：
nV??i?1Ai?1?Y?i
式中，V为收益价格；Ai为相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y为房地产的报酬率（折现率）。 1）确定房地产收益 （1）租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2.
表2 租约期内年有效毛收入一览表 （单位：元/ m2）
时间 2009.4.21—2010.4.20 2010.4.21—2011.4.20 2011.4.21—2012.4.20 2012.4.21—2013.4.20 有效毛收入 50 ×12=600 55×12=660 60×12=720 60 ×12=720 往：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。 （2）租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元（/m2·月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2％～5％，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（m2·月），且按每年3％的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2％，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2％）＝1 176（元/ m2）。 2）确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。 3）确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用 则估价对象年净收益见表3.
表3 估价对象年净收益计算一览表（单位：元/m2）
年有效管理费维修费保险费时间 毛收入用② ① 2009.4.21—2010.4.20 600 18 18 1.2 105.6 142.8 457.2 ③ ④ 税金⑤ ⑥=②+③+④+⑤ 年运营费用年收益⑦=①-⑥
2010.4.21—2011.4.20 2011.4.21—2012.4.20 2012.4.21—2013.4.20 660 720 720 19.8 21.6 21.6 18 18 18 1.2 1.2 1.2 116.16 126.72 126.72 155.16 167.52 167.52 504.84 552.48 552.48 4）确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7％（计算过程略）。 5）确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：
??1?3%?33?457.2504.84552.48552.481176V???????1????23451?7%?1?7%?1?7%?1?7%??1?7%??1?7%???7%?3%??????? =16 740.50（元/m2）。 2．市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本计算公式为：
比准价格＝可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×
区域因素修正系数×个别因素修正系数
1）可比实例相关情况可比实例比较因素一览表见表4。
表4 可比实例比较因素一览表
项目 地址 交易情况 交易日期 建成年代（年） 建筑结构 建筑总层数 所占层数 层高/ m2 估价对像 ××街××号 正常交易 2009.4.21 2007 框架 5 1 5.4 可比实例1 ××街××号 正常交易 2009.3.15 2006 混合 2 1 5.4 可比实例2 ××街××号 正常交易 2008.12.30 2006 混合 1 1 4.5 可比实例3 ××街××号 正常交易 2009.2.22 2006 混合 1 1 4.5