建筑经济
第二章 建筑产品
1、建筑产品的分类：P26
1）、房屋建筑：是指那些由顶盖、梁柱、墙壁、基础形成内部空间，具有满足人类生产或生活活动各种需要的功能的建筑产品------如厂房、住宅、办公楼、医院、学校、影剧院、商场等。
2）、构筑物：是指那些仅具有基础结构和上部结构、不具有内部空间或虽有一定的内部空间但不以人类在其中活动为功能目的的建筑产品-------如桥梁、铁路、公路、隧道、涵洞、烟囱、机坪等。
3）、线路、管道和设备：本身价值不是由建筑业创造，不是建筑业产品，安装工程的价值属于建筑产品的范畴。
PS：按施工完成程度分：竣工工程、已完工程、未完工程
1）、竣工工程：是指已经完成设计的全部要求，实现预期的使用功能，整个工程全部竣工可以交付使用的建筑产品
2）、已完工程：已经完成设计要求，不需要再进行加工的分部分项工程
3）、未完工程：已经投入人工、材料、机具等但尚未完成设计要求的分部分项工程。 建筑工程项目：广义和狭义------广义包括（1）项目评估、决策（2）项目实施 狭义仅仅指项目实施阶段
2、建筑产品的特征：P28
多样性：外部造型和内部水暖电和装饰千变万化。
固定性：在建筑寿命的开始和结束过程中，基础始终与大地相连，基地具有恒定性。 形体庞大：同等价值下建筑体型更大，耗材更多。
价值巨大：不仅价值巨大，还可以长期消费，占用大量的资金和人力资源。 用途局限性：建成后只能为特定的使用者使用，局限性决定了它所处的环境和场地。
社会性：对自然风景和生态环境有影响。还表现在综合经济效益方面。还表现在强烈的排他性（占据场地）
3、建筑产品的资本和资产功能：P31
建筑产品经济属性的核心：具有资本和资产的功能。 1）、资本：动态概念，他着眼于资本在经济活动中的作用。
资本分为：实物资本、金融资本 or 固定资本、流动资本
资本：与投资有关，与消费相反，它最重要的作用是生产剩余价值或附加价值。 建筑产品是：实物资本，固定资本。 2）、资产：静态概念，以市场价格为中心。
资产分为：有形资产、无形资产 or 固定资产、流动资产、其他资产。
资产：与企业的生产、经营密切相连，流动资产通常一次性摊入产品成本，而固定资产则是以折旧方式分期摊入产品成本。
PS：建筑产品是有形的固定资产，不论是叫资本还是资产，作为建筑产品的价值来说，都是相同的。资本是建筑产品的价值形态，资产是建筑产品的实物形态。
4、建筑产品使用寿命的分类：P34
1）、技术寿命:建筑产品由于技术方面的原因而报废时的使用寿命。（结构、构造破坏或功能退化或丧失）狭义的使用寿命就是技术寿命。
2）、经济寿命：由于经济方面原因而报废时的使用寿命。经济原因从建筑产品本身分析，也从社会角度分析。社会寿命是经济寿命的特殊情况，不是使用寿命的一种独立类别。（可称为社会经济寿命）
3）、法定使用寿命：政府对折旧年限加以统一规定或限制，规定一定的折旧年限范围。重点在于折旧年限的限定。
折旧年限与方法规律：建筑产品的使用寿命数十年或上百年，故采用直线法折旧，折旧额只取决于折旧年限。年限长，每年折旧额低，提取的折旧基金不足以抵偿建筑产品的耗损，甚至无法收回投资。对企业来说实际上是把成本当成收入，人为火大利润。
反之，折旧年限短，每年折旧额高，可焦躁收回投资，还有可能提早更新原有建筑产品，却缩小了企业经营表面上的盈利，降低了企业上交给国家的利税，妨碍社会的扩大再生产。
三者关系：经济寿命短于技术寿命，折旧年限短于经济寿命或介于经济寿命和技术寿命之间。折旧年限与经济寿命比较接近，有时甚至基本一致。我国房屋建筑的折旧年限一般为40~60年。
5、影响建筑产品技术寿命的因素：P36
1）、设计和施工的质量：结构形式合理、选材恰当、内部空间安排与实用功能要求是否一致，等等。施工是否符合规范，构造和节点处理是否恰当。
2）、材料的质量和性能：材料的力学性能、物理化学性能等等。 3）、使用的方式和程度：使用的频度和强度、使用者使用是否得当。
4）、使用的环境条件：温度、湿度、空气中可吸入颗粒含量，噪声，声光热，地基条件和天气。 5）、维修和保养：对建筑产品定期保养和及时维修，若不，则可能造成较大破坏，缩短使用寿命。
6、影响建筑产品经济寿命的因素：P41
1）、需求变化：随着社会经济发展，生活水平提高，人们对住房面积、内部装饰、设施等要求越来越高，原来的低标准住宅已经不适应新的需求。
2）、建筑环境变化：指建筑物与其周围其他建筑物相互之间关系发生变化。比如，新商场，新工厂，新道路 3）、技术进步：能提高结构安全性和可靠性，改善使用功能、降低建造费用或使用阶段费用等与经济型直接或间接相关的技术进步。例如地震频发地区采用抗震性能好的新结构形式
4）、地价（地租）上涨：绝对值增加和相对值增加，即地价和该土地上建筑产品价格比值增加。后者是决定建筑产品经济寿命的主要方面。
5）、使用费用增加：运行费用和维修费用，当使用费用增加到一定程度乃至影响建筑产品使用的经济效果时，也就达到了它的经济寿命。
7、评价建筑产品价值的影响因素：P50
1）、主观因素：主观因素包括价值观、道德观、消费能力、消费观、消费心理等因素。比如，人所处的社会阶层和消费能力不同，对建筑产品使用价值的追求就不同。人的职业、思想境界、文化素养、习惯爱好各不相同。评价建筑产品价值的出发点也就不同。
2）、社会因素：包括政治经济法律文化等因素。一个国家的政治制度、所有制形式、与建筑产品有关的税收制度和技术规范或条例、社会经济发展的状况和水平等，都直接影响到对建筑产品价值的评价。例如，在公有制条件下，尤其是当土地和建筑产品无偿使用或低价使用时，建筑产品的效用均较高，但是收益价值很低；在社会经济状况不够稳定时，建筑产品的交换价值和收益价值一般都会提高。如果想通过改变社会因素的现状来改变原来对建筑产品价值评价的方法和标准，必须对社会因素的各个方面进行综合考虑。
3）、地区因素：任何一个国家，都存在经济发达地区和经济不发达地区，同一建筑产品在不同地区所表现出的交换价值和收益价值就有很大差异。例如农村里一个使用功能良好、创造价值较高的建筑产品，产生的交换价值和收益价值很低，放到城市里就成倍地提高。从一个城市来看，城市由不同区域构成。同一建筑产品在不同功能区域表现出的价值也不同。例如，工业区建造住宅有利于职工，吸引他们，但总体上价值较低；在繁华商业区建造住宅，岁可以提高住宅的收益价值，却不如建造商业建筑合适。
4）、环境因素：外部环境对建筑产品价值的影响，实际上也可以看做是建筑产品之间的影响。改善外部环境，将提高其交换价值和收益价值，多种外部环境因素并存时，一般表现为综合作用，难以确立普遍认可的定量化评价标准。它和地区因素不同在于，地区因素要求建筑适应环境，而环境因素要求改善外部环境来提高已有建筑产品的价值。
5）、市场因素：主要是指资金市场和土地市场。资金市场首先影响到建筑产品的创造价值，参照资金市场的利率来计算创造价值。土地市场中实现的不是土地所有权的转移，而是土地使用权的转移。这就出现了地尽其用，最佳利用土地资源的问题。在经济快速发展时期，城市土地价值增长速度一般高于建筑产品本身价值增长速度。
二者有共性，表现为：都具有资源有限性，表现出需求大于供给，尤其以土地市场为甚。都可以定量计算，容易找出变化规律。
6）、科技因素：①新型建筑材料，包括结构材料、围护材料、装饰材料 ②新的建筑设计、结构设计理论和新的结构形式 ③新型施工机械和施工工艺
④科学地确定建筑产品技术寿命和经济寿命的理论和方法
8、建筑产品的价格特点：P55
1）、分别计价：针对每个建筑产品的建筑、结构、构造、功能等都有所不同，或者地基条件，现场位置、施工期间天气状况的不同，都会使价格产生较大差异，需要分别计价。分别计价的复杂性体现在成本计算上。需要对成本内容和计算方法作统一的规定。
2）、定价在先：所有建筑产品开始生产之前就要定价，使得确定它们的价格有很强的不可靠性和不确定性。项目不同，成本内容也不同；生产过程中的各种成本无法预先确定；定价在先一定程度上是估价，带有估价人员的主观判断，不同估价人员判断也会不同，成本预期就不同。
3）、供求双方直接定价：建筑产品供给者对拟建建筑产品生产成本进行估计并附加一定的利润，向需求者提交一份价格估算书。需求者通过分析比较，选择一份可接受的合理的估算书，因此，需求方在某种程度上对确定建筑产品的价格起着主导作用。
4）、差价形式不同：工业产品（尤其是消费品）的差价------购销差价、批零差价、地区差价、季节差价、质量差价五种。
建筑产品的差价：是指设计图纸相同或基本相同的建筑产品由于某种原因而形成的价格差额。差价没有购销差价和批零差价，也没有季节差价。而是主要存在地区差价、质量差价和工期差价。 地区差价：是指由于地区不同而客观存在的生产条件、生产要素的差异所导致的价格差异。
质量差价：由于施工质量等级不同造成的价格差异。质量优良的建筑产品消耗的社会劳动量高于一般合格品。但是它们的技术寿命和经济寿命有所提高，使用价值和交换价值以及收益价值相应提高，所以价格也会高于一般合格品。
工期差价：建造工期的提前或推迟而形成的价格差异。有时需求者从建筑产品的收益价值出发希望缩短建造工期，或由于生产过程中发生意外情况而导致工期延长，提前或者延后都会导致成本增加，从而提要产品价格。
9、建筑产品的价格指数：P79
1）、价格指数：反映不同时期建筑产品价格变动情况的相对数。
2）、计算价格指数时，作为对比基础的时期称为基期，反映建筑产品价格实际变动情况的时期称为报告期。习惯上基期指数取100。
3）、价格指数分为：定基指数和环比指数。 定基指数：各期指数都以同一固定时期为基期。 环比指数：各期指数都以前一期为基期。
10、建筑产品的流通形式：P85
1）、与生产并行：针对新建筑产品而言。建筑产品的生产和流通是同时进行的。实际上，流通是生产和消费的中间环节，流通过程是商品从生产领域向消费领域的转移过程。
2）、出售：出售是建筑产品建成后的一种流通形式。这种所有权转移可以从建筑产品的整体来实现，也可以从局部来实现。如果出售某一组成部分而非整体，那么所有者的所有权就会受到一定限制。出售最多的是房屋建筑，其中最有代表性的是住宅建筑。
PS：分期付款的方式一般用于新建建筑产品的初次出售，而较少用于陈旧建筑产品的再次出售。
3）、租赁：租赁实现的不是建筑产品所有权的转移，而是使用权的转移，使用权不能在使用者之间直接转移，必须返还给所有者再转移到下一位使用者。
4）、使用：使用所实现的是建筑产品使用权的转移。其重要特征之一是可以对建筑产品的使用寿命进行无限分割。使用时，使用权不是按照年月日计算，更多是按次计算，有时按时分秒计算。
11、建筑产品流通价格的特点：P89
1）、变动幅度大：建筑产品可以在使用寿命中任何时候流通，不同时期流通价格差异大。要考虑新建和报废两个极端情况。如果新建的建筑产品流通价格比建设费用低，对建设的需求就会减少，而对购买的需求增加，导致建筑产品的流通价格上升到与建设费用水品相等。反之亦然。
2）、形式单一：建筑产品在流通过程中无法按定价买卖的方式进行交易，而是由当事人之间在交易中个别形成双方均能接受的价格，这是一种市场价格。在建筑产品流通市场中，对供求双方起主要作用的只是价格，而成本难以考察，业较少有实际经济意义。 3）、主要以收益价值为基础。
4）、在一定程度上取决于经济寿命：就建筑产品本身而言，不能忽视由于社会经济环境变化、技术进步等原因而使建筑产品产生无形损耗的情况。（样式，技术等方面旧的被淘汰）