城市地价动态监测技术及工作问题解答（一）
2008-5-25
一、关于监测范围的确定
1、工业监测范围如何设立？
答：工业监测范围以工业集聚区（开发区、工业园区）为主，但不仅是工业集聚区。工业监测范围应包括扣除工业控制区（规划规定或实际利用情况决定）后的建成区部分，以及位于城市总体规划范围（规划圈）内的工业集聚区域。原则上，工业监测范围应集中连片。
2、工业监测范围无法连片如何处理？
答：原则上，工业监测范围要集中连片。但实际当中，如存在影响范围连片的因素，且无法连片的监测范围各自已形成了相对独立的规模，可各自独立处理。在备案和复查考核中，将对此类情况重点检核。
3、在确定工业监测范围时，如城市无工业控制区，但又无工业用地时，如何处理？
答：一般情况下，多数城市规划都会在建成区核心地区限定一定的区域，这些区域不允许工业存在，即形成工业控制区。如果个别城市无明确设立工业控制区，但有相关文件要求，目前那些区域不能再设立新的工业用地，且现存工业用地基本没有，无法设立工业标准宗地，则可将该区域认定为工业控制区，将其划定在工业监测范围之外。工业控制区不得随意划定，划定的依据要充分。
4、商业、居住、工业监测范围是各自独立还是相互重叠？
答：原则上，商业用地与居住用地替代性较强，因此商业和居住用地的监测范围应当一致，都以集中连片的建成区为主。工业监测范围确定如前所述，其在工业控制区以外，建成区范围以内的区域会与商业、居住监测范围相互重叠。
5、商住与工业的监测范围是否可以完全不同？
答：通过上述监测范围的确定原则，可以看出，商住与工业监测范围的完全不相同是不允许的。
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6、商业与居住的监测范围是否必须一致？只有商业、没有居住的区域如何设立地价区段？
答：原则上不允许商业与居住监测范围不一致的情况出现。当某区段内只有商业、没有居住或只有居住、没有商业时，该区段可与相邻区段进行合并处理。待有标准宗地可设时，再独立设立地价区段。
7、城区中有较大的水系、山体、公园等时，如何确定监测范围？ 答：原则上，非正式用地范围，如：水系、山体、公园、广场、观光场所等，均不计算在监测范围内，相应的土地面积也要在测算时，予以扣除。
8、地价监测范围是否是定级估价范围？
答：地价监测范围在概念上不等同于土地定级与基准地价评估范围，二者是相对独立的两个层面。
地价监测范围以建成区为主，目的是要反映各监测城市的地价水平和土地市场状况。定级与基准地价评估的范围则通常为建设用地范围内的全部土地。因此，定级范围往往较大。设立监测范围的时候可以适当参考定级范围，但这只是辅助判断因素，监测范围不直接受定级范围的影响。
监测范围一经确定，须保持相对稳定，不能简单认为级别和基准地价更新后，监测范围就得随之变动。同时，监测地价的水平，也不是跟着基准地价调整而改变，反之，监测成果形成体系之后，可通过地价指数调整、更新基准地价。
9、原本不在定级估价范围内的工业园区可否划在监测范围内？
答：如果该工业园区在规划圈内，且与其他工业用地连片，可划定在监测范围内。
10、定级估价范围大于监测范围，上报时是否要将监测范围外的土地级别范围去掉？
答：没必要。如以定级估价图为监测底图时，原有级别范围要保留，为标明监测范围，范围界限应突出表示。
11、城市扩展的新的行政区是否划在监测范围内？
答：如果扩展的新的行政区与城市建成区集中连片，可以划在监测范围内，但新的行政区本身也要以建成区为主。如果新的行政区与城市建成区不集中连片，则当前不允许划在监测范围内，待今后与城市建成区集中连片时，方可划在
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监测范围内。
在实际工作中，对于组团式聚居区和卫星城，各城市可予以重点关注，但建议暂不纳入国家级地价监测范围。有特殊情况，可报土地利用管理司和规划院进一步沟通。
12、城市已形成组团式分布时，如何确定监测范围？
答：商住监测范围要以集中连片的建成区为主，工业监测范围的确定如前所述。当组团式分布的城区明显有主城区、非主城区之分时，以主城区作为监测范围；当组团式分布的城区无明显主次之分时，可各自独立处理。在备案和复查考核中，将对此类情况重点检核。
二、关于地价区段的划分
1、定级区域较小的是否可以不再划分地价区段？
答：同一级别内地价水平一致的，可不再划分区段。在备案和复查考核中，将对此类情况重点检核。
2、工业一级在市中心区域没有工业用地，可不可以从工业二级开始划分工业地价区段、布设工业标准宗地？
答：市中心没有工业用地的区域，实际上应划为工业控制区，并不包括在工业用地监测范围之内。
3、是否可以以定级估价的级别区段，进行地价区段划分？
答：如前所述，地价监测不同于定级估价。但如果定级估价的级别区段划分是近期设定，且符合城市地价分布状况的，其可对地价监测的地价区段划分起到参照作用。
4、同一级别不连续的几部分是否能划为一个区段？ 答：不可以，区段本身必须是闭合且连片的。 5、地价区段内没有标准宗地是否可行？
答：不可行，《城市地价动态监测技术规范》中，明确指出了城市整体地价指标的测算方法，这就要求每一类用地的每一个地价区段都必须设有该类用途的标准宗地。
6、某一区段目前现状是农民居住和工业厂房，是否可以设立地价区段？
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答：如果该区段是城市规划未来建设的，建议目前不纳入监测范围，将来规划建设完成后，再纳入监测范围；如果该区段是城市建成区内的，可以设立地价区段，但如该区段不易设立标准宗地，建议与邻近区段合并处理，待有标准宗地可设时，再独立设立地价区段。
7、一个地价区段内既设商业标准宗地又设居住标准宗地，区段编号如何编写？
答：按51号文中《标准宗地及地价区段编码规则》的要求，各类用途的区段、标准宗地独立编号，因此，即使商业地价区段与居住地价区段在某一区域重合，这也不影响它们独立地进行区段和标准宗地的编号。
8、是否各区段面积相加要等于级别面积？
答：不一定。某一类用途的各地价区段面积相加应该等于该类用途的地价监测范围面积。在级别层面上，由于可能会出现区段跨级别的现象，某一用途某一级别的各区段面积之和，并不一定等于该级别的原有级别面积。
9、表1-5中，区段总面积和区段实际面积有什么区别？区段实际面积是否是在区段总面积基础上扣除河流、绿地、公共设施后的面积？区段实际面积如何确定？
答：区段总面积是指图上量算的某一闭合区段内所有宗地的面积数值之和。区段实际面积是指某一用途的某一区段内实际用于该类用途的宗地面积数值之和。
如前所述，在划定地价监测范围时，非正式用地范围，如：水系、山体、公园、广场、观光场所等，均不计算在监测范围内，因此，也就不存在“区段实际面积是在区段总面积基础上扣除河流、绿地、公共设施”等非正式用地范围的说法。
量测实际面积的目的是以实际面积加权测算区域的地价水平值，因此，在条件不具备时，可较粗略地估测各区段的实际用地比例。关于确定区段实际面积，目前有二种解决思路：
（1）依据最新的地籍资料，可较为精确地确定实际面积；
（2）通过图上勾画、量测，可得到较为粗略但基本能够反应用地结构的实际面积。
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三、关于标准宗地的设立与价格评估
1、每个标准宗地是否都要在图上标明坐标？
答：目前，坐标属于涉密信息，因此图上不需要提供标准宗地坐标，图上标明的仅是标准宗地的示意位置即可，但需注意与周围明显地物间的相对位置关系。
2、个别区段难以找到经过土地登记的标准宗地，该如何处理？
答：首先应该充分发挥城市国土资源管理部门的作用，查找土地登记档案； 其次，对于的确因登记工作不到位，而造成难以寻找具有完整登记资料的标准宗地时，可先按满足标准宗地的其他条件设点（需特别注意不得为临时建筑或违章建筑），同时将详细情况说明报中国土地勘测规划院。此类情况，将在备案和复查考核中予以重点检核。
3、在标准宗地设立的过程中，如果商业、工业用地大多是租赁性质，居住用地大多是划拨性质的如何设点？
答：首先，原则上要设立以出让土地使用权为特征的宗地为标准宗地； 第二，当权力性质为国有土地租赁，出让金表现为年租金时，如果该宗地用地效益不低于行业平均水平(低效利用)，且该宗地具有区域代表性、确定性、稳定性、标识性，可设立为标准宗地。反之，则不能设立。
第三，原则上不能选择划拨性质的宗地为标准宗地，尤其是商业、居住用地。但当某一区段当中居住用地普遍为经济适用房或房改房，即土地性质为划拨用地时，可选择设点。
需注意的是，上述情况下，对宗地进行评估时，现状价格和设定价格均以完整的出让土地使用权为准，即在标准宗地登记表（表1-4）中，虽然现状的“土地使用权类型”填写“划拨”或“国有土地租赁”，但评估现状价格时，对应的权利为出让，同时在表1-4的“其他”栏目中予以注明。
此类情况，将在备案和复查考核中予以重点检核。
4、在标准宗地设立的过程中，一些在建项目的宗地是否可以设点？ 答：原则上，标准宗地应是已建成投入使用的宗地。在建项目如果能在批后一年内完成建设并投入使用的，可以设为标准宗地；如果不能，则不能在当前设点。特别注意的是，一些用地效益低下的闲置地、烂尾楼等不在此列。在建项目
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