江西省房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限制考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、开发经营期的起点是假设的。 A：开工日期
B：取得估价对象的日期 C：取得待开发土地的日期
D：开始出售开发完成后的房地产的日期 E：工业用地的监测点评估价格 2、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的__设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。 A．房屋建筑物 B．土地使用权 C．在建工程 D．房屋期权
3、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。 A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策 4、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日內向符合条件的新设立的房地产开发企业核发有关资质证书。 A：30 B：45 C：60 D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、下列关于确认和计量的一般原则的说法，错误的是。
A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认
B：按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或支付，就应作为当期的收入或费用
C：历史成本原则的依据是成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠；历史成本数据比较容易取得
D：划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值 E：执行层的组织协调
6、投资者进行房地产投资的主要目的是__。 A．财富最大化 B．保值增值
C．降低投资组合的总体风险
D．降低通货膨胀的影响
7、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。 A：0.4、0.4、0.2 B：0.3、0.4、0.3 C：0.4、0.2、0.4 D：0.4，0.3、0.3
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列利息支出中，应予以资本化的是__。 A．为生产经营活动而发生的长期借款利息 B．为对外投资而发生的借款利息支出 C．筹建期间发生的长期借款利息支出 D．清算期间发生的长期借款利息支出
9、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。 A．最低租售价格 B．最低租售数量 C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
10、对于公民__，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。 A．下落不明满2年的 B．下落不明满1年的
C．因意外事故下落不明，从事故发生之日起2年的 D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 11、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是．【2006年考题】 A：房地产投机 B：物价变动
C：财政收支状况 D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
12、根据估计的总销售收入和估计的销售最来制定价格的定价方法是。 A：目标定价法 B：成本加成定价法 C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同 13、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。 A．越大 B．越小 C．不存在 D．分散
14、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为。
A：76％ B：80％ C：81％ D：84％
E：工业用地的监测点评估价格
15、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。 A．人事部 B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
16、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。 A：242．4％ B：50％ C：41．25％ D：187．5％
E：工业用地的监测点评估价格 17、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。 A：5 B：10 C：15 D：20
E：执行层的组织协调
18、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。 A．40 D．100 C．160 D．200
19、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，规费为180万元，企业管理费为120万元，利润为50万元，该建筑安装工程间接费为万元。 A：50 B：170 C：230 D：300
E：执行层的组织协调
20、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。 A：9 m B：13．5 m C：15 m D：18 m
E：工业用地的监测点评估价格 21、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。 A：国务院 B：国土资源部 C：Z省人民政府 D：A市人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。 A．替代效应＝收入效应+价格效应 B．价格效应＝替代效应+收入效应 C．收入效应＝替代效应+价格效应 D．价格效应＝替代效应/收入效应
23、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为万元。 A：521 B：533 C：695 D：711
E：工业用地的监测点评估价格
24、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。 A：条形基础 B：独立基础
C：整体式筏形基础 D：桩基础
E：执行层的组织协调 25、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起__内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。 A．3日 B．5日 C．10日 D．15日
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价
C：可以成交的价格 D：不确定 E：停止侵害
2、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。 A．房地产经营 B．房地产管理 C．房地产开发 D．房地产运作
3、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。 A．专家打分法 B．“三项预测值”法 C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
4、估价报告有效期应从__起计。 A．估价时点 B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
5、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。 A．市场 B．财务 C．政策 D．经营
6、采取随行就市定价法确定价格的情形有。(2009年试题) A：开发商处于市场领导者地位 B：开发商难以估算成本
C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近 D：开发商打算与同行和平共处
E：开发商具有向市场领导者挑战的实力 7、中国房地产估价师学会的英文缩写为__。 A．CIREA B．IREAC C．REACN D．CNIRE
8、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。 A．主观合理价值和公开市场价值 B．主观合理价值和非公开市场价值 C．主观合理价值和客观合理价值 D．公开市场价值和非公开市场价值 9、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1