等。在重庆，我以前是叫五个注入，税费注入一块，土地资本注入一块，财政经费注入一块，国有资产，其他闲置的资产或有效的资产注入一块，等等。
第三个方面，要像保护生命一样维护平台的信用，因为它是你的投融资平台，跟银行、大公司在一起要借钱，要有信用。信用主要是讲“三个不”。平台公司不为任何企业做担保，平台公司的全部信用只为政府的基础设施、重大投资去融资，不可以为其他国有企业或者要破产的企业做担保，一担保，功能异化，马上就一起捆绑，所以平台公司绝不为别的公司做担保。平台公司里有些是政府补助性的项目，公共服务项目的资金，专款专用，不可以拿这个资金去跟融资平台中的信用做担保，一到里边，账要分开。平台公司任何时候都应该把负债率控制在50%以内，也就是说，平台公司是要融资的，所以你叫他20%-30%的负债率也没有道理，但是绝对不要让平台公司有70%-80%的负债，就是在50%-60%以内的范围，始终让他有弹性。
第四个方面，平台公司的现金流。可能他投资的项目时间长，现金流一下子回不来，政府始终要维护平台公司的现金流、长期债务、短期债务，有的是长期债券，有的是两三年的债券，有的是短期贷款，也就是他的现金流回款要平衡，绝不能让现金流断裂，就是现金流的平衡，资产的负债率。再有就是融资担保方面的事情。
我讲这些话都是讲政府平台的信用要维护，维护他的全部目的，就是为了帮助政府可以融资，关键时候出手就可以
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解决一些事。另外，平台公司承担政府基础设施的一些重要项目，一旦中央政府有置换债，平台公司借的钱里边如果有信托的钱，有利息较高的钱，7%-8%的贷款利息，或者9%-10%的信托利息，有置换债第一时间先把它置换了。这不是营私舞弊，平台公司就是国家利益，就是你这个地方政府的利益，首先要把这个置换掉。中央政府的置换债一般是3%-4%的利息，另外有企业的，叫发展的贷款，专项的项目贷，这个项目贷是2%左右的利息，10年期。所以你借他100亿，比正常的银行贷款降低了3到4个点，100亿就是三到四亿，10年可是三四十亿成本的下降，所以这种平台公司就是承载国家优惠政策的第一载体，理直气壮的，这个国有企业是为全民、全社会公共服务的企业，所以大家要明白这个道理，平台是要维护的。但平台不要搞乱，不要搞多，搞到多了以后，变成各种各样安排干部的场所，然后七大姑八大姨都在里边拿高工资，事情都不干，债务一大堆，互相担保，搞到后来就乱掉了。这些事都要防范。
九、关于政府土地储备平衡资金的问题。
我们国家的土地，城市的土地都是国有的，农村的土地都是集体的，不是国有就是集体。我们国家跟世界各国私有化是不同的，土地的确有价值，还有一个区别，因为城市在发展，从原始积累中，大量城市的土地是处在基础设施还未开发的阶段生成的。这个过程中，政府要先搞基础设施土地才会升值。一个城市一平方公里的基础设施至少投入15个亿，如果一个100平方公里的城市投入到地底下的，看不见、
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摸不着的，没有任何楼堂馆所，桥梁隧道或下水道，各种各样的，1500亿。还没发展起来，财政又没那么多钱，当然要负债。这个负债靠什么平衡？如果靠税收平衡，50年后城市发展了再平衡，那你的债务就有危机了，所以土地财政就是当下各地政府的一个选择。
但是如果地方政府选择土地财政，唯利是图地把地价越炒越高，以为炒高了地价城市发展就有钱了，那是短视的。地价要平稳，地价低房价才会低。大体上，房价走势的确应该根据GDP的增长率，老百姓收入的增长率。只要GDP翻一番，老百姓收入翻一番，地价每亩地的价格也翻一番，这是合理的。十年前如果用七到八年的家庭收入买套房，同步地增长，十年后还是七到八年，哪怕房价翻了一番，地价翻了一番，但你的收入也翻了一番。这个意思是，土地财政是要控制稳定合理的地价。但是在合理稳定地价的前提下，土地每五年、每十年的确地价会翻一番，如果你控制得不好，可能三年、五年就翻一番，甚至翻两番，地王现象不断发生。
在这种情况下，政府手中的确要储备一些地。比如南通，现在城市就是处在两百平方公里左右的建成区，我讲的不算农村，也不算郊区县城，就讲核心城市。如果以后是一个五百万人的城市，就有五百多平方公里。未来的十几年，要发展的这两百平方公里，现在是农田，可能以后你把它征了，这就可以作为土地储备，要储备起来。如果你明年要用的地今年征，然后明年征的地后年就用，这不叫土地储备，这叫及时套现，及时征、及时用。土地储备总是为三五年、十几
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年以后要用的地进行的储备。
土地储备的基本原理有这么几条。第一，一步到位，把十年甚至二十年可能要用的地储备了。储备有三种，一种是征地动迁到手的地；第二种是征地动迁，并且把七通一平搞好，随时可以开卖的地；第三种，既不七通一平，也不征地动迁，但我对这个地方的规划进行冻结，红线冻结、建筑冻结，也就是说，今后几年要用的地，不能再不断地有零星的户口、企业、建筑，这也是一种叫规划性的红线冻结，就是一下子把今后要用的两百平方公里，我认为最有价值的地冻结一百平方公里，政府规划可以做这个事，这就叫做一次冻结，一次性的、长远的储备。还要分批使用，不能这任市长一储备，三年里就把储备的用掉了、卖掉了。一般储备的地，长远一点要有20年的眼光。就是你储备了一万亩地，每年就是用5%，每年用200亩地或者500亩地，反正就是百分之几，20年来用，叫做一步到位、分期使用。
第二，储备的地不是全部用来唯利是图，搞商品房批租的。政府储备的地大体上50%用于政府在今后若干年要搞的基础设施、公共设施、学校、医院等等，也就是政府自己要用的地，这个地应该是低成本的，拿你自己储备地来用。但你也不能把储备地全部用于公共服务，也就是一半用于公共服务，还有一半大体上用在商品房、写字楼、土地批租，中央商务区、住宅区的批租，也就是市场化的批租。
第三，储备的地要征地动迁，要七通一平，要生地变成熟地以后才能卖。最怕的是，政府画了一个圈，然后征地也
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没征，包括有些危旧房的所在地，政府没钱，既不征地也不改造，也不拆迁，然后就跟老板说，你出钱，你去征地，你去改造，然后大家算账。实际上是算不出的，这种账算到最后要么就是贪污腐败、灰色交易，要么就是让老板吃亏，把这个老板害死，钉子户都在里边，最后成本巨大地提高，老板十年动不了，资金压在里边，最后铩羽而归。更多的是老板跟政府熟人勾结，结果动迁的时候就违反了政策，或者各种各样的问题都会出现。
所以合理的做法，一定是储备地上，政府把土地的一级开发，也就是征地动迁、七通一平搞好。搞好的这批钱从哪里来？储备地是可以抵押的，以前跟银行抵押可以拿贷款，现在也可以发土地储备债券，中央专门开了这个口。这个钱大家记住，土地储备的贷款或者债券只能用来生地变熟地，把储备地变成可开发的使用地的用途。不能把土地储备的钱去搞城市发展，去搞财政的各种投资，结果储备地本身一分钱没进去，也没开发，一直也无法卖，那就变成了庞氏骗局。你这1万亩的储备地去贷了20个亿，等到要还的时候，又去拿2万亩，再去贷40亿、50亿，新账还老账，这个就变庞氏骗局了。所以储备地的公司，寄托着政府的庞大信用和资源，他第一波的信用是拿来融资，拿来开发土地的，搞一级开发的，然后一级土地开发了以后，土地局去批租土地。
土地批租了以后，一级开发可能花掉了100亿，但这100亿产生的土地批租，你可能卖了300亿。300亿里边，100亿还老板，200亿拿来就是财政收入，政府用于基础设施，
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