2010年深圳房地产统计分析报告
——【价升量跌，均价上涨三成，成交量同比减半】
来源：深圳房地产信息网新闻与研究部 作者：吴上锦 张粉层
目 录
第一部分：2010年深圳主要宏观经济数据
一、2010年四大城市房地产开发主要指标比较 第二部分：2010年深圳土地市场分析 附一：2010年成交地块分布情况 附二：2010年成交地块的主要指标 第三部分：住宅市场 一、新房市场
1、2010年新房供应分析 1.1 新增供应量分析 1.2 新增预售分析
2、2010年新房成交分析 2.1 成交均价分析 2.2 成交量分析
附一：2010年新房成交主要数据 附二：2010年新房成交户型构成 2.3 2010深圳新房供求比 2.4 2010年深圳房价收入比
2.5 2010年四大城市房价收入比比较 2.6 2010年深圳租售比
2.7 2010年1－12月深圳新房量价走势分析
2.8 2000－2010年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2010年深圳楼市龙虎榜
3.1 2010年深圳楼盘成交龙虎榜TOP10 3.2 2010年深圳开发商成交龙虎榜TOP10 二、二手房市场
1、2010年深圳各行政区二手房挂牌均价 2、2010年深圳各行政区二手房成交分析 3、2010年1-12月深圳二手房量价走势分析 4、2010年深圳住宅租金
5、2010年1-12月深圳各行政区租金走势图 三、2010年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较 2、新房二手房成交量比较 第四部分：商业市场 1、新增预售分析 2、成交分析
附：2010年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 3、商业挂牌均价
附：2010年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图 4、商业租金
附：2010年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图 第五部分：写字楼市场 1、新增预售分析 2、成交分析
附：2010年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 3、写字楼挂牌均价
附：2010年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图 4、写字楼租金
附：2010年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图 第六部分：政策点评 第七部分：2010年小结 第八部分：2011年预测
【内容摘要】2010年深圳楼市的量价走向两个极端，受调控政策的影响，成交低迷，成交量创历史新低，而成交均价则无惧调控，并在区域的一系列利好因素推动下创历史新高……
2010年深圳房地产宏观经济指标良好，房地产开发投资、新开工面积、竣工面积等均出现正增长……
2010年深圳出让住宅用地60.5万平方米，同比增加15％……
2010年深圳共成交新房321万平方米/36729套，同比减少约50％……
2010年深圳新房成交均价20205元/平方米，创历史新高，同比大涨33.3％…… 2010年深圳新房供求比为1：0.82，供过于求……
2010年深圳新房房价收入比达21.7倍，远超国际认可的3-6倍……
2010年深圳新房的租售比为1∶518，远超国际认可的1∶200－1∶300…… 2010年深圳二手住宅的挂牌均价为16267元/平方米，同比大涨24.2％……
2010年深圳二手商品房成交1130.7万平方米/122940套，同比减少约20％…… 2010年深圳二手房的成交量约是新房成交量的3.5倍……
2010年深圳的商业和写字楼的挂牌均价、租金同比均大幅上涨……
第一部分：2010年深圳主要宏观经济数据
2010年深圳经济运行进一步加快，主要经济指标增幅加速,全年GDP预计将突破9000
亿，同比增长约12％。主要指标方面，工业生产持续加快，1-11月份，全市规模以上工业增加值3659.82亿元，同比增长13.9％。固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1687.31亿元，同比增长14.2％，其中，基本建设投资1068.94亿元，增长19.2％；房地产开发投资398.34亿元，增长4.4％；更新改造投资161.49亿元，增长7.8％；其他投资58.54亿元，增长16.6％。社会消费品零售额快速增长，1-11月份，全市消费品零售总额2717.30亿元，增长16.7％。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3082.80亿美元，同比增长29.5％。其中出口总额1804.50亿美元，增长26.4％；进口总额1278.30亿美元，增长34.2％，居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上升3.3％。
房地产方面，2010年深圳房地产各项指标有良好的表现，1-11月份全市房地产开发投资398.34亿元，同比增加4.4％；住宅新开工面积337.10万平方米，同比增加4.3％；商品房施工面积2913.32万平方米，同比下降5.9％，其中住宅施工面积2000.79万平方米，同比下降3.5％；商品房竣工面积273.17万平方米，同比增加4.7％，其中住宅竣工面积202.32万平方米，同比增加23.5％，上述指标说明2010年深圳房地产的供给有所增加，供给大于需求，但由于市场供给与市场需求之间存在产品错位，市场强大的中低端产品需求量供给不足，这是导致深圳房价飙涨的一个重要原因。
一、2010年四大城市房地产开发主要指标比较
横向比较可见，2010年1-11月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳的增幅最小，同比只增加了4.4％，广州、上海、北京的同比都出现两位数的增幅，其中，上海最高，达34.5％。说明2010年深圳的房地产开发热度明显弱于其它一线城
市。
2010年深圳住宅的施工面积同比小幅减少3.5％，是四大城市中唯一一个施工面积减少的城市，同时住宅的竣工面积大幅增加23.5％，是四大城市中唯一一个竣工面积同比增加的城市，说明深圳后市的供应有压力。广州、上海、北京2010年的住宅施工面积都有明显增加，而竣工面积则都有不同幅度的减少，说明这三大城市的后市供应相对充裕。
第二部分：2010年深圳土地市场分析
根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳房价由年初的快速拉升到年中的轻微回落，由三季度的稳步上扬到岁末的回调，深圳楼市呈现供需两旺、房价高企的火热局面，在深圳房价一路高歌、二级市场交易平稳的带动下，深圳土地市场也呈现供需两旺的交易态势。2010年深圳共成交25块土地，其中7块居住用地、3块商业性办公用地、1块商业性公共设施用地、9块商业服务业设施用地、1块商业用地和4块酒店用地。 7块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积60.5万平方米，同比增加14.9％，总建筑面积157.2万平方米，同比增加一成，成交金额45.9亿元，同比减少42.1％，楼面地价2922元/平方米，同比减少47.7％，比亚迪汽车、长安汽车、地铁集团等竞买一些政策扶植的定向转让土地，这些地块占地面积大、成交金额低，故拉低了全市住宅用地的楼面地价，使全市住宅用地的楼面地价同比暴跌近一半，而在公开出让的土地中，竞标者的楼面地价多分布在5000-6500元/平方米之间。此外，位于龙岗的爱联岗贝村通过旧城改造协议出让，用地面积7.0万平方米，建筑面积27.0万平方米，是深圳市城市更新办法实施后的首个协议出让地块，意义重大。
3块商业性办公用地分布在福田、南山两个区域，总用地面积2.1万平方米，同比减少34.5％，总建筑面积15.1万平方米，同比减少六成，成交金额14.5亿元，同比减少51.5％，楼面地价9557元/平方米，同比增加两成多。
1块商业性公共设施用地分布在南山区，总用地面积9772.1平方米，总建筑面积9.8万平方米，成交金额7.2亿元，折合楼面地价7324元/平方米。 9块商业服务业设施用地分布在福田、盐田、宝安三个区域，总用地面积21.2万平方米，总建筑面积68.5万平方米，成交金额42.7亿元，折合楼面地价6237元/平方米。 1块商业用地分布在宝安区，总用地面积1.1万平方米，总建筑面积2.0万平方米，成交金额3.7亿元，折合楼面地价18724元/平方米。
4块酒店用地分布在宝安、龙岗两区，总用地面积7.2万平方米，总建筑面积5.5万平方米，成交金额6.8亿元，折合楼面地价12263元/平方米。
从居住用地的分布来看：
南山区出让1块居住用地，用地面积129651.06平方米，建筑面积306300平方米，成交金额76900万元，楼面地价2511元/平方米，本地块属定向转让，竞买主体为具有地铁线路及附属设施建设的企业法人单位，另外，本地块含有总建筑面积182120平方米的保障性住房，能够为市场提供的有效供给仅为124180平方米，有效供给十分有限。 宝安区出让2块居住用地，用地面积136101.6平方米，建筑面积434920平方米，成交金额82690万元，楼面地价1901元/平方米，编号为A116-0335的地块属于安居型商品房用地，其建设和销售需按照安居型商品房用地的相关要求执行，编号为
A924-0164的地块属于汽车产业扶持用地，这两个地块均不能为市场提供有效供给。 龙岗区出让4块居住用地，用地面积339690.1平方米，建筑面积830875平方米，成交金额299700万元，楼面地价3607元/平方米，编号为G14210-0182的地块属于汽车产业扶持用地，不能为市场提供有效供给，龙岗区能够为市场提供有效供给的建筑面积仅为389810平方米。
从商业性办公用地的分布来看： 福田区出让1块商业性办公用地，用地面积4813.45平方米，建筑面积70000平方米，成交金额71680万元，楼面地价10240元/平方米。 南山区出让2块商业性办公用地，用地面积16291.77平方米，建筑面积81400平方米，成交金额73009.71万元，楼面地价8969元/平方米。
2010年出让的商业性办公用地，多是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳，因此，对竞买者的要求都很高，这3个地块，除B116-0077地块可以出售40％外，其余地块均为自用，商业性办公能为市场提供的有效供给相当有限，约为28000平方米。
点评：虽然2010年出让的地块总量不少，住宅用地的出让量高于2009年，但由于半数地块为政策扶持用地或安居型商品房用地，不能为市场带来有效供给，能够为市场提供有效供给的土地成交十分有限，大大制约了目前高速发展的房地产市场。
附一：2010年成交地块分布情况