第 七 章 风险分析与决策
一、单项选择题
1.信息原则在于强调信息是决策的（ ）。 A.基础 B.桥梁 C.目的 D.手段
2.确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（ ）。 A.固定性决策 B.标准化决策 C.程序化决策 D.科学性决策
3.目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的实际净租金收入与（ ）的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。 A.售价
B.毛租金收入 C.经营收入 D.税后现金流
4.某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤４，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元／㎡.（2008年真题） A.2350.00 B.2937.50 C.3250.00 D.4062.50
5.某房地产开发项目的占地面积3万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。 A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.1.7
6.保本点分析，是分析计算一个或（ ）风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A.2 B.3 C.4 D.多个
7.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。（2005年试题） A.变动成本的设置 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置
8.房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。（2004年试题） A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标 C.最大费用 D.最大利润
9.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A.利润为零时 B.利润最大时
C.允许的最低经济效益指标 D.允许的最高经济效益指标
10.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。 A.最高项目费用 B.最高租售数量 C.最高购买价格 D.最高土地取得价格
11.最低租售价格与预测租售价格之间的差距（ ），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A.越大 B.越小
C.没有关系 D.无法判断
12.某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元／㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元／㎡。（2007年试题） A.3000 B.5000 C.7500 D.8000
13.多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率（ ）。 A.相同 B.不相同
C.成等差数列 D.相加为1
14.对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。（2008年真题） A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率
15.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。（ ）
A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值
16.（ ）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 A.盈亏平衡分析 B.敏感性分析 C.风险分析 D.临界点分析
17.敏感性分析是一种（ ）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。 A.动态确定性 B.动态不确定性 C.静态确定性 D.静态不确定性
18.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。（2007年试题）
A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B.蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D.蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
19.对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。 A.影响重要性 B.变动可能性 C.发生经常性 D.类型归属性
20.下列方法中，不属于风险辨识方法的是（ ）。 A.专家调查法
B.筛选—监测—诊断技术 C.解析方法 D.故障树分析法
21.当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。（2003年试题） A.概率分析 B.解析法
C.蒙特卡洛模拟法 D.杠杆分析
22.（ ）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 A.概率分析 B.解析法
C.调查和专家打分法 D.杠杆分析
23.某投资者以35万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为l0%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。 A.15.48 B.16.58 C.17.34 D.18.21
24.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（ ）万元。（2008年真题） A.2677.5 B.3680.60 C.4003.50 D.5356.80
25.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。（2007年试题） A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙
26.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。（2005年试题） A.52% B.58% C.62% D.68％
27.财务评价方法是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目的（ ）可预测。 A.投资成本 B.建设周期 C.现金流 D.项目用途
二、多项选择题
1.按决策的层次划分，包括（ ）。 A.战略性决策 B.管理性决策 C.确定型决策 D.业务性决策 E.不确定性决策
2.常用的不确定性决策方法包括（ ） A.小中取大法 B.小中取小法 C.大中取小法 D.大中取大法
E.最小最大后悔值法
3.房地产投资决策过程的三个阶段（ ） A.预测阶段 B.策略阶段 C.分析阶段