D.决策阶段 E.定位阶段
4.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ ）。 A.土地费用
B.建筑安装工程费用 C.空置率
D.开发期与租售期 E.租售价格
5.房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。（2008年真题） A.开发期和租售期 B.权益投资比率 C.资本化率 D.贷款利率 E.运营费用
6.由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（ ）。 A.使项目的规模、布局发生变化 B.承担更多的贷款利息
C.会增加房地产开发项目的融资成本 D.还要承担总费用上涨的风险 E.租售期延长
7.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A.销售收入与成本 B.销售收入与销量 C.销售收入与费用 D.成本与产量
E.成本与成本利润率
8.（ ）是房地产项目最主要的不确定性因素。 A.租金 B.售价 C.成本 D.时间 E.物价
9.敏感性分析的目的在于（ ）。
A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据
B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力
C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出敏感的投资方案 D.在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度 E.分析确定每个不确定性因素发生的概率
10.房地产项目敏感性分析主要步骤包括（ ）。 A.确定用于敏感性分析的财务价指标 B.确定不确定性因素可能的变动范围
C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析 E.分析确定每个不确定性因素发生的概率
11.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）。 A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能的预测值 E.最接近的预测值
12.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（ ）阶段。 A.风险预测 B.风险辨识 C.风险评价 D.风险决策 E.风险估计
13.风险估计与评价的两种主要方法是（ ）。 A.调查和专家打分法 B.解析方法
C.蒙特卡洛模拟法 D.幕景分析法 E.时间序列
14.下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。（2008年真题） A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B.可以完全衡量项目风险性高低
C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D.净现值标准差系数大的方案为优
E.可以反映项目寿命周期各年净现值的离散程度
15.在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。（2007年试题）
A.期望值相同，标准差小的方案为优 B.标准差相同，期望值小的为优
C.标准差相同，期望值大的为优 D.标准差系数大的为优 E.标准差系数小的为优
16.期权价格就是获得这种权利所投入的（ ）。 A.人力 B.财力 C.物力 D.技术 E.时间
三、判断题
1.房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和发现的基础上做出投资决策。（ ）
2.如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。（ ）
3.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远高于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。（ ）
4.权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（ ）
5.通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（ ）
6.空置率的高低对有效毛租金收入的多少没有影响。 （ ）
7.对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。（ ）（2007年试题）
8.当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间是非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也属于非线性盈亏平衡分析。
9.盈亏平衡分析是要确定风险因素变动的极限值，而且需要确定各风险因素未来发生的概率。（ ）
10. 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越高，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）
11.最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。（ ）
12.最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（ ）
13.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。（ ）
14.“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（ ）（2003年试题）
15.房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）（2007年试题）
16.不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。（ ）（2005年试题）
17.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨析、风险估计、风险评价三个阶段。
18.解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（ ）
19.风险辨识常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选一监测一诊断技术。（ ）
20.风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。 （
21.在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。（ ）
22.房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。（ ）
23.与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）
答案部分
一、单项选择题 1.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P203
【该题针对“决策的概念”知识点进行考核】
【答疑编号10064421】
2.
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P204
【该题针对“决策的方法”知识点进行考核】
【答疑编号10064422】
3.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P209
【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】
【答疑编号10064423】
4.
【正确答案】：A
【答案解析】：单位变动成本=(4×10000×0.8×4500-50000000)/（4×10000）=2350（元/㎡）
参见教材P211
【该题针对“盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】
【答疑编号10064424】
5.
【正确答案】：D
【答案解析】：土地费用为固定成本，容积率平衡点=26000÷[（12000-4500）×2]=1.7 参见教材P211
【该题针对“盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】
【答疑编号10064425】
6.
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P212
【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】
【答疑编号10064426】
7.
【正确答案】：D
【答案解析】：临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。
参见教材P212
【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】
【答疑编号10064427】
8.
【正确答案】：B
【答案解析】：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许