案例1 认购纠纷
2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、
房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”
与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每
套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。
在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、
购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。
最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生
获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。
商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖
合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。
案例2 逾期交房纠纷
市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31
日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。
庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验
收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。
法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对
房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。
对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。
《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。 《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是
否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之
前。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；
未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
案例3 房贷难引发的逾期违约责任纠纷
2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某
区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，\国十条\调控政策出台。\国
十条\要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上
住房贷款。
在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款
的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。
房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。
黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。
购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？
黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，
这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立
以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。在没有其他约定
的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当
事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况
下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。
第十二章 赠与合同
案例1
原告白某与被告李某原系夫妻。2003年6月15日，被告李某与重庆市沙坪坝区二塘小学校签订了《重庆市
职工集资建房协议书》，约定李某参加学校的集资建房，其集资房屋的建筑面积为107.04平方米，预定工期自2003年7月至2004年3月。2004年4月13日，被告李某与井口工业园区管委办公室签订《征地拆迁安置协议书》，约定李某、白某和小李（原被告双方的婚生子）可按规定购买还建房，还建地点为二塘范围内。
原被告据此购买了两室一厅的还建房。2005年12月1日，原被告签订了《离婚协议书》，其中约定：李某
与白某离婚；现有房屋两套，有7万多元未付清；学校集资房一套，位于二塘小学集资楼6-1，面积107.04平方米，有56000多元未付清，该房归儿子小李所有，父母只有居住权，无权将其变卖，小李成年后需征得父母双方的同意后方可出售或出租此房；
还建房一套，位于井口工业园区内，尚未修好，有15000多元未付清，房子修好后由李某全权处理，但必
须由李某垫付所欠的两套房子的余款，如果将其变卖，在付清李某所垫付两套房子的余款后，如有余额，归小李所有，如果由于特殊原因，该房的价值低于李某所付两套房子余款，少的钱由白某付另一半余额。
小李现在的监护人为白某，小李居住在二塘小学期间，水、电、气等费用父母均摊。2005年12月1日，原
被告在民政部门登记离婚。双方争议的两套房屋因故一直未办理产权登记手续。离婚后，原被告未
对被告李某与重庆市沙坪坝区二塘小学校所签定的《重庆市职工集资建房协议书》作更改，小李也一直居住在重庆市沙坪坝区二塘小学校集资楼6-1号房屋内。现原告白某向本院提起诉讼，要求撤销赠与，确认其份额。
审理中，原告白某变更其诉讼请求，认为由于争议的两套房屋没有办理产权过户登记，因此双方对赠与房
屋的约定无效，上述两套房屋处于没有分割的状态，故要求分割上述两套房屋。被告李某认为，原、被告离婚时已经对夫妻共同财产进行了分割，将房屋赠与小李是双方的真实意思表示，是有效的，原告提出的请求没有法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
1、白某与小李之间的赠与合同是否有效？
2、白某是否有权撤销赠与？
本案中的赠与合同属于典型的诺诚合同，双方签订之时生效。我国《合同法》有限制地采用了诺诚合同说。
该法第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”第188条规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”
这些规定虽然没有明确规定赠与合同是诺诚合同，但既然当事人可以依合同请求赠与人给付赠与财产，可
以看出赠与合同在受赠人接受其赠与的意思表示时就成立并生效，因而是诺诚合同。
但在赠与物在交付前赠与人可以自由撤销赠与，这使赠与和一般的实践合同又没有多大的区别。只是对赠
与人撤销赠与进行一定的限制，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得进行撤销而已。
而且《合同法》188条也仅规定，只有前述不得撤销的赠与合同，受赠人才有权要求赠与人履行合同。只
有在赠与人因故意或者重大过失造成赠与物毁损、灭失的，赠与人才负损害赔偿责任。这又与典型的诺诚合同显然不同。
本案中，作为母亲的白某将其分得的房产赠与给未成年分子女小李，是为了扶助小李，让其有个好的经济
条件，能够健康成长，具有道德义务性质。按照上面的论述，白某与小李之间的赠与合同应该是典型的诺诚合同，双方签订之时就发生了法律效力。
白某是否有权撤销赠与？
撤销赠与分为任意撤销与法定撤销。我国《合同法》第186条规定了任意撤销，但作为母亲的白某将其分
得的房产赠与给未成年分子女小李，是为了扶助小李，让其有个好的经济条件，能够健康成长，具有道德义务性质，属于《合同法》第186条规定的禁止撤销的情形。
我国《合同法》第192条对赠与人的法定撤销权作出了规定：“受赠人又下列情形之一的，赠与人可以撤
销赠与：（一）严重侵害赠与人或赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行的；（三）不履行赠与合同约定的义务的。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”
该案中，赠与人白某没有证据证明受赠人小李有《合同法》第192条规定之情形。所以，白某也无权行使
法定撤销权。
综上所述，赠与人白某无权进行任意撤销和法定撤销，理所当然也不能撤销其对小李的赠与合同。
案例2：
原告XX起诉称：因被告CC要约我叫他干爹和磕头，就送我一辆宝马牌轿车，我应约向他磕头并叫了干爹。
但被告却违约未将宝马车送给我。要求法院确认赠与合同有效并由被告履行赠与义务。
被告CC则答辩称：我没有说“叫我干爹就送一辆宝马车”这句话。是原告自己向我磕头叫我干爹的，我也
并没有将宝马车送与原告的意思。因此，要求法院驳回原告的诉讼请求。
本案原、被告之间所谓的赠与仅是一种打赌性的赠与，不具有为他人解难济困的“社会公益、道德义务”
性质，故本案不存在适用该款规定的基础，是原告片面地理解了该款规定。在某种意义上说，打赌也具有讲信用的要求，但由于法律不提倡、也不支持这种打赌行为，反而对某些范围内的打赌是禁止的，故而打赌中的信用不属于合同法中所指的“诚实信用”原则应保护的范围。据此，也可以说本案双方当事人之间的关系并不是合同法所规定的赠与合同关系，而是民间打赌关系，法律不予保护，并应对当事人之间的这种陋习予以批评、教育。
案例3
李先生夫妇拥有一套四合院，院内有8间房屋。李先生将其中一间租给了王先生。王先生在承租期间，建
起了1间南房。因拖欠租金，王先生以折抵租金的形式将南房折给了李先生夫妇。1996年，李先生以自己名义为9间房屋办理了房屋产权证。1年后，经公证处公证，李先生夫妇自愿将南房赠与了女儿小平。但小平没有实际占有使用此房，也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。1998年，李先生的妻子病故。
此后不久，李先生将四合院内的所有房屋，包括曾经公证赠与女儿的南房，全部赠与了儿子小丰的女儿，
此事经过了公证，小丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。自此，李先生与小丰一家在四合院内居住。2002年，李先生的女儿小平将李先生、小丰告至法院，要求确认南房归自己所有，二人腾退房屋。
庭审中，小平认为，南房是父母赠与她的，并已经过公证，所以，要求父亲和哥哥将房屋返还给她。小丰
则认可父母曾将南房赠与小平，但认为小平一直没有办理相应的过户手续。后父亲将南房赠与自己的女儿，经过公证并办理了过户手续。后一个赠与和公证的效力应大于前一个赠与和公证的效力，南房应归自己的女儿所有。李先生也坚持不同意腾退房屋。
本案在审理过程中，合议庭产生两种不同意见。
第一种意见认为，李先生夫妇自愿将南房赠与女儿小平的行为合法有效，而李先生将全部房屋赠与小丰女儿的行为是无效的，应支持小平的诉讼请求。
因为李先生夫妇是在夫妻关系存续期间，经合意和公证，自愿将南房赠与小平，是对夫妻共同财产的合法
处分，赠与应是有效的。而李先生在妻子病故后，家庭成员析产继承前将全部房屋赠与小丰的女儿，李先生的这一行为擅自处分了其妻的遗产，所以，赠与是违法的，应确定无效。
第二种意见认为，李先生夫妇将南房赠与小平的行为是合法有效的，但小平没有实际使用房屋，也没有办
理产权过户手续，赠与行为没有实际生效，所以，应驳回小平的诉讼请求。同时，李先生将全部房屋赠与小丰女儿的行为是部分有效部分无效的。因为李先生的这一行为，不仅处分了自己应得的妻子遗产的份额，同时也处分了其他家庭成员应继承的妻子遗产的份额。
本案涉及到赠与合同的生效要件问题。如果赠与合同是实践合同，那么本案中的房屋赠与虽然经过公证但
因为没有办理过户登记，那么该合同还未生效。
这种观点得到《民通意见》的支持。《民通意见》第１２８“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付
为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”
该司法解释在《合同法》颁布后因与合同法相冲突而无效。
《合同法》第一百八十五条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与
的合同。”
第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道
德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
合同法认为赠与合同是诺成合同。如果认为在没有办理财产转移之前这个合同没有成立，这个合同对当事
人根本没有约束力，那么186条第二款的规定就是多余的。本案中该合同经过公证，赠与人在没有出现法定或者约定事由时不得撤销。因此应该支持原告的诉讼请求。
第十四章 租赁合同
案例：
2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入
住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，
甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。
于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时
按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。
2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12
月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。
问题：
1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？
3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由
是什么？
4.别墅装修问题应如何处理？理由是什么？
5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？ 6.丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 7.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 参考答案：
1.为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解
除合同，但应当在合理期限前通知承租人。
2.（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。 （2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的
承担。
（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。 3.（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法
律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。
（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。 4.乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物
的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
5.无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。