各地土地增值税政策法规比较 ×××
他县、市自行测算确定）。各级别区域普通住房成交均价乘以1.44得出普通住房价格标准，各级别区域住房价格低于普通住房价格标准（含价格标准本数）为普通住宅，高于普通住房价格标准为非普通住宅。 具体价格标准如下： 一级：6700元/平方米 二级：5950元/平方米 三级：5370元/平方米
按照国家有关文件规定，地税部门于2008年5月1日起，对纳税义务发生于2008年4月15日沈阳房产网发布新价格标准之后的住房交易行为，按照新普通住房价格标准界定普通住房与非普通住房，并执行相应的税收征收政策。
二ΟΟ八年四月二十三日
沈阳关于执行新普通住房价格标准的通知（沈地税发〔2008〕72号）
二、我市普通住房的标准。鞍山市人民政府规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格(市区平均交易价格3600元)1.2倍以下的为普通标准住宅。此标准为2006年3月2日以后销售的房屋清算时适用，在此之前销售的房屋清算时仍原标准执行，具体标准见辽政办发[1995]24号文件。
鞍山市转发省局关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知
二、土地增值税清算条件 1.中央法规
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：? 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；? 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；? 3.直接转让土地使用权的。?
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：? 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；? 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；? 4.省税务机关规定的其他情况。?
国税发〔2006〕187号 二、土地增值税的清算条件
2、辽宁省以及沈阳大连市
第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续： （一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目； （三）直接转让土地使用权的项目。
第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
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（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法（辽地税发[2007]102号）
从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：
（1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的； （2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的；
（3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的； （4）直接转让国有土地使用权的。
符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。
符合上述第（4）条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限。
本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。 2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）房地产开发项目已竣工验收，且已转让（预售）的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85％（含）以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例；本条中“转让（预售）的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准；“可售总建筑面积”以《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准；
（2）取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。 主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。 3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。
大地税函［2007］200号
3.福建省以及福州市厦门市
第四条 符合下列情形之一的，纳税人应当及时进行土地增值税的清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。
第五条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
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厦地税发〔2007〕108号
4. 山东以及青岛市 清算条件
（一） 主动清算
符合下列情形之一的，开发企业应主动向主管税务机关申报土地增值税税款清算： 1、 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、 直接转让土地使用权的。
开发企业申请注销税务登记的，应在完成土地增值税税款清算并结清应补(退)税款后，方可办理税务登记注销手续。 （二） 通知清算
符合下列情形之一的，主管税务机关可通知开发企业申报土地增值税税款清算：
1、 竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）和自用以及用于出租的房地产建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%（含）以上的； 2、 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、 有关规定的其他情况。
关于房地产开发企业进行土地增值税清算申报的通告（青地税发[2008]116号）
第六条 符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算： （一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三） 直接转让土地使用权的。 第七条 符合下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税税款清算：
（一） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二） 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三） 纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的； （四） 省税务机关规定的其他情况。
青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）
5.北京市
第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 （二）整体转让未竣工的房地产开发项目。 （三）直接转让土地使用权的项目。
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办
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理土地增值税清算的房地产开发项目。
京地税地〔2007〕134号
6、江西省
房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算： (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； (二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目； (三)直接转让土地使用权的；
(四)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；
(五)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算 。
一种是企业自行清算，符合本条第一款第(一)、(二)、(三)项规定自行清算的企业必须从符合清算条件之日起90日内、符合本条第一款第(四)、(五)项规定自行清算的企业必须在地税机关限定的期限内，到主管地税机关办理清算手续。
另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，受托的税务师事务所必须按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴定业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)和《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》(赣地税发〔2007〕22号)要求进行清算。
江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发[2008]76号） 7、天津市
第四条 符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续： (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的； (三)直接转让土地使用权的。
第五条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得开发项目销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； (四)纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的； (五)其它需要清算的情况。
津地税地[2007]25号天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)
8、江苏省以及南京苏州市
第四条 符合下列条件之一的，可以进行清算：
1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的； 2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、主管税务机关认为有必要进行清算的。 二OO四年十二月三十一日
《江苏省土地增值税清算管理办法》（苏地税发[2004]241号）
三、各地三条线或两条线的规定
1.中央法规
纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增
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各地土地增值税政策法规比较 ×××
值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
财税字【1995】第048号 十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
财税[2006]21号
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
国税发〔2006〕187号
2、北京市
土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。
京地税地〔2007〕134号
3、福建省以及福州市厦门市
对纳税人既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的，应分别核算增值额。对纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额。
闽地税发〔2005〕93号福建省地方税务局关于地方税若干具体政策问题的通知
五、关于既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的
如何计算征收土地增值税的。
对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
闽地税发〔2005〕195号
《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》第十七条
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
厦地税发〔2007〕108号
4、辽宁省以及沈阳大连市
第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发[2005]53号）规定的标准执行。 辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法（辽地税发[2007]102号）
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 大连市土地增值税征收管理暂行办法（2008修正）（大连市人民政府令第95号）
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