各地土地增值税政策法规比较 ×××
5、 山东省以及青岛市
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第八条“普通标准住宅”和《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条“普通住宅”的认定，一律按各地根据《山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展的意见的通知》(鲁政办发[2005]39号)制定并对社会公布的“中小户型、中低价位普通住房”的标准执行，从严掌握。 纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。
鲁财税[2007]35号
第二十条 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。
青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号） 6、江西省
一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其增值额的计算问题 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。
二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题 对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照下列原则分摊：
(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。 (二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。
江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发[2008]76号） 7、天津市
第三条 土地增值税清算以市政府有关建设管理部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对一个清算项目中既有普通标准住宅项目又有其他房地产项目的，应分别核算增值额。
天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)
房地产开发费用
1、中央法规
开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
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各地土地增值税政策法规比较 ×××
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
财税字【1995】第048号 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
2、福建省以及福州市厦门市
⑴财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
⑵凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
福建省
对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。
厦地税发〔2007〕108号厦门市地方税务局关于印发厦门市房地产开发业土地增值税清算管理办法的通知第十三条
3.北京市
对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。
京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法第二
十一条
4、上海市
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
沪地税地[1995]36号转发财政部《印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉
的通知》及本市的补充规定
5、辽宁省以及沈阳大连市
开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。包括与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产
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项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和5％计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
大连市土地增值税征收管理暂行办法（2008修正）（大连市人民政府令第95号） 6、山东省以及青岛市
第十八条 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 （一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。
凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。 开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。
青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）
7、天津市
第十七条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。
天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)
扣除项目金额的确定 1、中央法规 （一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。? 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。?
国税发〔2006〕187号 四、土地增值税的扣除项目
2、北京市
第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中
京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法 3、福建省以及福州市厦门市
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各地土地增值税政策法规比较 ×××
第十条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除。
厦地税发〔2007〕108号
纳税人扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发〔2008〕108
号）
4、山东省以及青岛市
第二十四条 除另有规定外，开发企业的预提费用按规定不得计入扣除项目金额中。 第二十五条 开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。 第二十六条 除另有规定外，开发企业取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用以及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证，方可按规定扣除；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
第十四条 开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。
青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）
纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。即依零来计算，不允许作任何金额的扣除。
《关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知》（鲁地税函[2004]30号）
5、辽宁省以及沈阳大连市
第十五条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除。
辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法（辽地税发[2007]102号）
（一）拆迁补偿费扣除问题 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条的规定，房地产开发企业在计算扣除项目时必须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业支付不征税的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票的,若能提供相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁(回迁)合同和签收花名册,并与账目核对，经主管税务机关审核确认后，可以在计算土地增值税时扣除。但是，属于应取得而未取得发票的，在计算土地增值税时不能扣除。
关于明确土地增值税有关政策问题的通知（沈地税发〔2008〕65号）
6、天津市
第十三条 清算项目扣除项目金额的确定。扣除项目金额应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的
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各地土地增值税政策法规比较 ×××
各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提费用，除另有规定外，不得扣除。
津地税地[2007]25号天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)
建安造价允许扣除规定
1、中央法规
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
国税发〔2006〕187号 四、土地增值税的扣除项目 2、北京市
第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （二）提供的开发成本资料不实的；
（三）发现《鉴证报告》内容有问题的； （四）虚报房地产开发成本的；
（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
第十九条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。
京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法
为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据国税发〔2006〕187号文件精神，现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。 一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。 二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：
（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （二）提供的开发成本资料不实的； （三）发现《鉴证报告》内容有问题的； （四）虚报房地产开发成本的； （五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。
三、高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。 四、对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修
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