程施工许可证?作为分期标准，以分期项目为单位清算。?
（3）?湖北省地方税务局关于印发?湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法?的通知?（鄂地税发“2008”207号）规定，?对于滚动开发项目，以规划部门发放的?建设工程规划许可证?审批的房地产开发项目为单位进行清算。?
3.?土地增值税清算管理规程?（国税发【2009】91号）
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
?海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知?（琼地税函[2007]356号）?十、住宅和非住宅的确认问题：判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资料和房产证记载的房产用途为准。? 总结：清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于对于房地产开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件，可以合并为一个清算对象：
（1）属于同一?国有土地使用证?界定的土地范围； （2）属于同一?建设工程规划许可证?报建的工程； （3）属于相同的房产类型； （4）竣工时间接近。
需要说明的是，在满足上述条件的前提下，一般不再考虑定价差异原则、成本差异原则。
?湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知?（鄂地税发[2008]211号）?三、关于清算计算口径的问题房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。? 4、综合楼
6
对于同一宗土地上建造的综合楼，即既有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应当贯彻功能区分原则，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象。
六、关于一条线、二条线、三条线之争
1、?土增税细则?第八条： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。
2、财税[1995]48号十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。（要求按“二条线”核算，如果不分开，一条线就不能享受免税）
3、财税[2006]21号第一条：
“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”（要求按“两条线”核算）
4、财税[2006]21号第三条：
“ 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。
5、国税发“2006”187号第一条：
“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。 “开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。
注：上述规定有漏洞，有的地产商故意不分开核算，这样就可把盈利高的店面等非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块，互相抵补后，总体的增值额就少了，就可少交土增税。
因为企业方会辩解说国税发“2006”187号文要求分开核算的目的是让普通住宅增值额不超过20%可免税用的，而我又不要享受免税，所以就混在一起核算，怎么不行？
7
6、国税发“2009”91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
国税发“2009”91号要求对普通住房、非普通住房、非住宅等三条线进行分别核算，这就堵住了国税发【2006】187号文的政策漏洞。
七、清算条件
?土地增值税清算管理规程?（国税发【2009】91号）第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算: （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 注：尚未销售的部分不确认收入和扣除项目。
其中：
1.可售建筑面积：等于总建筑面积扣除不能分摊的公用建筑面积后的余额。
2.总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和；
注：特殊情况下包含地下建筑面积。
3.不包括不能分摊的公用建筑面积有：单独具备使用功能的独立使用空间、机动车库、供暖锅炉房、物业管理用房等。 （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 注：尚未销售部分不确认收入和扣除项目，未来再销售时按照旧房处理。
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续
8
的；
注：尚未销售部分需要确认收入和扣除项目。 八、土地增值税的清算时点与所得税的完工时点区别
（一）开发业务与竣工时间 1．完工与未完工对于稽查来说有什么区别？
答：如果已完工，对收入和计税成本是否属实，稽查都要查；如果是未完工的，那么稽查只查收入，不查成本，因为企业所得税是按销售未完工收入乘以计税毛利率来计算的。
（见31号文第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。）
2．竣工证明材料是指什么？竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个时期？
（1）建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照?房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法?的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
工程竣工验收报告还应附有下列文件:…….
（2）?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发“2009”31号）第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
9
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
（3）?国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复?（国税函﹝2009﹞342号）明确：根据?国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知?（国税发“2006”31号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
（4）根据?国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知?（国税发[2006]31号）规定精神和?国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理办法?的通知?（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
因此，建设单位如果已经向上述的有关部门备案，则税务部门会从?建设单位如果已经向上述的有关部门备?备案之日起，作为完工之日计算计税成本时点。
九、土地增值税清算单位确定
10