A.旅游业用地30年 C.居住用地50年 为( )
A.0.968 C.1.014 A.物理因素 C.经济地理
2
B.商业用地40年 D.教育用地70年
6.被评估土地使用权年限为50年，参照物土地使用权年限为40年，折现率为10％，则土地使用年限修正系数
B.0.986 D.1.033 B.环境优劣 D.新旧程度
7.在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是( )
8.某宗土地，土地单价为3000元/m，该宗地容积率为2，建筑面积为150平方米，则楼 面地价为( ) A.20元／m C.300元／m A.国家所有 C.集体所有 A.1个 C.3个
22
B.150元／m D.1500元／m B.农户所有 D.乡镇企业所有 B.2个 D.5个
2
2
9.农村宅基地.自留地.自留山等属于（ ）
10.用市场法进行土地评估时，选择的比较案例不得少于（ ） ．．．．
11.某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中2000万元向银行借入，利息率为10％，则用成本法评估工地时的利息为（ ）
A.200万元 C.700万元
12.标定地价是（ ） A.土地使用权出让底价 C.政府出租土地的价格 A．居民收入水平 C．公用设施完备程度
B.政府评估的具体地块的出让价格 D.政府评估的具体地块的价格 B．交通便捷程度 D．地形地质因素 B.400万元 D.1000万元
13．下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是( )
14．现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是( )
A．甲 C．丙
A．过去的实际收益额 C．将来的实际收益额
B．乙 D．丁
B．过去的客观收益额 D．将来的客观收益额
15．采用收益法评估土地时，收益额应该是( )
16．某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中第一年投入2000万元，利息率为10％，则用成本法评估土地时的利息为( )
A．500万元 C．750万元
B．700万元 D．1000万元
17．交通条件.商业网点.住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（ ）
A．土地用途的多样性 C．土地价值影响因素的多样性
B．土地经济地理位置的可变性 D．土地的不可替代性
18．如果某房产的售价为2000万元，其中建筑物价格为800万元，地价为1200万元，该房产的年客观纯收益为136万元，建筑物的资本化率为8％，则土地的资本化率最接近于（ ）
A．6.0％ C．7.5％
B．6.8％ D．8.0％
19．被评估建筑物账面原值为180万元，竣工于2002年，要求评估2006年该建筑物的重置成本，根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为2％，2004年为-2％，2005年为2％，2006年为3％，该建筑物的重置成本最接近于（ ）
A．185万元 C．187万元 A．经验判断法 C．价格指数调整法 A．风景好坏 C．地段 是( )
A．土地的所有权归属 C．土地的开发程度
A．大型、价高的建筑物重置成本的评估 B．原工程量是合理的建筑物重置成本的评估 C．单位价值小、结构简单的建筑物重置成本的评估 D．构造较简单的建筑物重置成本的评估
24．在房地产评估中，运用市场法时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为( ) A．评估基准日的价格
C．待评估对象自身状态下的价格
B．正常交易的价格
D．待评估对象区域因素下的价格 B．土地的社会经济用途 D．土地的利用程度 B．186万元 D．189万元 B．售价调整法 D．环境成熟度修正法 B．交通设施条件 D．居民的职业构成
20．运用市场法评估建筑物价格时，个别因素修正的方法主要采用（ ）
21．对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（ ）
22．土地可以分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地，其划分的依据
23．价格指数调整法一般仅限用于( )
25．待估建筑物为砖混结构三层办公楼，占地面积为400平方米，建筑面积为600平方米，月租金36000元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，评估时建筑物的剩余使用年限为40年，取得租金收入的年总费用129600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米4000元，运用建筑物残余估价法估算的建筑物评估值最有可能是( )
A．1382653元 C．1705466元
A．土地价格的上涨性 C．土地经济地理位置的可变性 A．土地的非再生性 C．土地用途的多样性
B．1630342元 D．2079652元
B．土地价格构成的复杂性 D．土地空间位置的固定性 B．土地位置的固定性 D．土地利用的永续性
26．土地价格具有明显的区域性特征，其原因主要是（ ）
27．能够贯彻最有效使用原则来评估土地资产的原因是（ ）
28．如建筑物的综合造价为360万元，前期费用及其他费用为综合造价的10％，建设周期为3年，按现行1~3年期贷款利率5.40％，则建筑物重置成本中的建设期资金成本应最接近于（ ）
A．29.16万元 C．58.32万元
A．房地产能够正常使用 （二）多选题
1．在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（ ） A．行政因素 C．区域因素 E．经济因素
2．在估算建筑物重置成本的方法中，价格指数调整法由于方法本身的缘故，一般只限用于（ ） A．单位价值量小的建筑物 C．结构相同的建筑物
E．运用其他方法估算有困难的建筑物 3．土地的自然特性表现在( ) A．用途多样性 C．空间位置的同定性 E．不可替代性
4．引起建筑物功能性贬值的原因有( ) A．土地与建筑物用途不协调 B．建筑物的设计及结构上存在缺陷 C．有效使用面积与建筑面积不成比例 D．建筑物的装修与其总体功能不协调
E．建筑物使用强度与其所占土地的最佳使用不一致
5．土地不能仅根据供求均衡法则来决定价格的原因有（ ） A．土地经济地理位置的可变性 C．土地价格独占性较强 E．土地替代性有限
6．土地估价中的替代原则可概括为（ ） A．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定
B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定 C．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 D．土地价格不完全遵循供求均衡法则
E．土地价格伴随着构成价格的因素的变化而变化 （三）计算题 土地市场法
1.评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：
表1：比较实例情况表
项目 B．32.08万元 D．64.15万元
B．房地产具有客观收益
29．运用建筑物残余估价法的前提是（ ）
C．土地价格能够用市场法求得 D．土地价格能够用成本逼近法求得
B．社会因素 D．个别因素
B．结构简单的建筑物 D．用途相同的建筑物
B．面积的有限性
D．使用价值的永续性和增值性
B．土地用途具有多样性 D．土地规划的限制
交易实例A 交易实例B 交易实例C
出让方式 面积 成交价 交易日期 使用期限 容积率 招标 10000平方米 1800元／平方米 2008/4/1 45年 3 协议 11000平方米 1650元／平方米 2007／10／1 40年 2.5 拍卖 13000平方米 2509元／平方米 2008／09／30 50年 3.5 评估人员经市场调查获得以下资料：
(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4％；B为协议出让；价格约低于正常价格10％；C为拍卖，价格约高于正常价格5％。
(2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。
(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；交易实例A.B采用直接比较法进行打分，如表2所示：
表2：区域因素比较表
合计得分 待评估土地 100 交易实例A 95 交易实例B 90 (4)经分析判断各实例因地形.面积因素差异形成的修正系数分别为： A：100／97 B：100／102 C：100／103
(5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。 (6)折现率取10％。
要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)
2.一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：
区宗地 成交价(元/M) 2个别 因素 0 -1% 0 -1% 剩余 年限 50年 45年 50年 45年 交易时间 2006年2月 2005年2月 2005年8月 2005年12月 交易情况 容积率 域 因素 待估宗地 A B C 5150 6700 5550 0 0 0 -2% 1.7 1.6 1.9 1.6 0 0 +2% 0 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)
土地成本法
1某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水.通路.通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。
相关资料如下：
(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费.青苗补偿费.安置补偿费等；
(2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入； (3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计； (4)二年期贷款利息为10％； (5)利润率为20％；
(6)土地所有权的增值收益为土地取得费.土地开发费.税费.利息.利润之和的25％。 要求：估算以下两种情况的土地单价和总价。 (1)无限年期土地使用权价格；
(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。 (计算结果以“元”为单位，保留两位小数)
2某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元／平方米，税费按15元／平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。
要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位) 土地收益法
1．一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积为52000平方米，钢混结构。1999年10月取得土地使用权，年限50年。假定空置率为10％，月租金为35元／平方米，月费用(含建筑物折旧费)为100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价为5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％，土地还原利率为9％，建筑物的还原利率为10％，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为5500万元。评估基准日为2009年10月。
要求：(1)计算房地合一的房地产总年收入； (2)计算年总费用；
(3)计算房地合一的房地产的年纯收益； (4)计算建筑物的年纯收益； (5)计算土地的年纯收益；
(6)计算土地的还原收益价值。(计算结果以“元”为单位，取整数)
2某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5%，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位，取整)